Ev sahibi ve kiracılar dikkat! Tahliye riski nedeniyle peşin kira ödeme dönemi başladı

1 Eylül’de yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk sistemi ile birlikte son dönemde pek çok uyuşmazlık çözüme kavuştu. Özellikle ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıkları oldukça gündemdeydi. Ancak 1 Eylül’de devreye giren yeni sistem ile birlikte ev sahibi-kiracı sorunu büyük ölçüde çözüldü, dava sayıları ise azaldı.

Arabulucu Avukat Umut Metin, arabuluculuk rakamlarına ilişkin son bilgileri verirken, ev sahibi ve kiracı uyuşmazlığına yönelik 2 farklı yaşanmış arabuluculuk olayından bahsetti. Bir örnekte taraflar 1 yıl dava süresini beklemek yerine uzlaştılar, bir diğer örnekte ise ev sahibinin yıllık peşin istediği kira bedelini kiracı sonraki yıl ödeyemeyince arabulucuya gidildi. Arabuluculukta üretilen çözüm ise dikkat çekiciydi. Arabulucu Umut Metin’in 2 arabuluculuk olayını Milliyet'te anlattı. Metin’in açıklamaları şu şekilde:

“Arabuluculuk sayesinde bir kültür değişti. Eskiden taraflar kendi aralarında konuşup anlaştıkları zaman uzlaşabiliyor, anlaşamadıkları takdirde yapabilecekleri tek şey dava açmak oluyordu. Arabuluculukla artık taraflar anlaşamazsa dava olmadan önce konuşarak anlaşma şeklinde bir aşamayı elde etmiş oldular. Bu da ülkemiz adına olumlu bir değişim oldu. Arabuluculuk adliyedeki davaları azaltıyor.

Arabuluculuğa başvuruda iki yöntem aklımıza gelmeli, bunlardan birisi dava şartı arabuluculuk. Kanun tarafından belli uyuşmazlıklarda davaya gitmeden önce arabulucuya gitmenin zorunlu kılındığı uyuşmazlık tipleridir. Bunlar işçi-işveren uyuşmazlıkları, kira uyuşmazlıkları, ticari uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi, tüketici uyuşmazlıklarıdır.

Kirada biz bunu çok net bir şekilde görüyoruz. İnsanlar anlaşmadıkları taktirde davaya gitmek yerine, ‘anlaşamadık ancak belki arabulucuda anlaşırız’ diyorlar.İkinci bir arabuluculuk da ihtiyari arabuluculuktur. Yasa burada zorunluluk koşmuyor ancak taraflar sorunlarını çözmek için arabulucuya başvurabiliyorlar.

Kira sorunları ile ilgili yaşanmış bir arabuluculuk örneği vermek gerekirse, ev sahibi ile kiracı arasında kira bedeli tartışması vardı. Anlaşamayan taraflar avukatları aracılığı ile adliyeye başvurmuş durumdaydılar. Davanın ilk duruşması 1 yıl sonrasına verilmişti. Taraflar avukatları aracılığıyla anlaşmak üzere mesafe kat etti ve arabulucu huzurunda toplantı konusunda anlaşıldı.

Taraflar yapılan arabuluculuk toplantısı sonunda yeni kira bedelinde ve 2 yıl sonrası için de taşınmazın tahliyesi konusunda anlaştı. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen dava tarafların karşılıklı masraf, avukatlık ücreti talebi de olmaksızın sonlandırıldı.

İkinci örnekte ise şöyle bir durum var. Son zamanlarda artık kiraya verenler mülklerinde kiracı sorunu ile uğraşmak istemedikleri için yıllık kira taleplerine yöneldiler.Ev sahibi evini kirayı yıllık olarak peşin şekilde ödeyen bir kiracı arayışında olmuştur. Evinin emsal aylık kira bedeli 30 bin TL olsa da, yıllık ödeme yapılacağı için 360.000 TL yerine kiracı ile 300.000 TL olarak anlaşmıştır.

Taraflar arasında imza edilen kira sözleşmesinin ilk sayfasında kiranın yıllık ödeneceği yazılıdır. Kiracı da buna uygun olarak ilk yıl kira bedelini 300.000-TL olarak peşinen ödemiştir. İkinci yıl kirasının %25 artışla 375.000-TL olarak ödenmesi gerekmiştir. Ülkemizde yaşanan ekonomik durum ve paranın zaman karşısında değer kaybı gerekçesiyle, ev sahibinin bu konuda rızası olmaksızın, kiracı 2. kira yılı öncesinde kira bedelini peşin ödemesi gerekirken, kira sözleşmesine uymayarak aylık ödeme yapmıştır.

Bu kapsamda yıllık ödeme yerine, kiracı aylık 31.000-TL kira ödemesi yapmıştır. Kiraya veren, evini aylık kira ödemesi karşılığı kiralamadığını, kaldı ki aylık kiralamış olsaydı, yıllık kira toplamının 300.000-TL değil, 360.000-TL olacağını %25 artışla da aylık kiranın bu hesapla aylık yaklaşık 38.000-TL olacağını savunmuştur.

Kiracının sözleşmeye uymaması nedeniyle, bakiye yıllık kira alacağı için icra takibi yapılmış, kiracı borcunu ödememiştir. İtiraz üzerine İcra Hukuk Mahkemesinde dava görülürken, kiracının tahliyesi riski belirmiştir.

Bunun üzerine kiracı vekili ihtiyari olarak arabuluculuk yoluna başvurmuş, taraflar arabulucu huzurunda bir araya gelmiştir. Taraflar arabulucu huzurunda kiranın aylık veya yıllık değil, 6 aylık periyotlarla ödenmesi ve ilk 6 aylık ödemenin de arabuluculuk anlaşması imza anında ödenmesi konusunda anlaşmıştır.Bu anlaşma ile adliyede görülen biri icra takibi, diğeri İcra Mahkemesindeki dava olmak üzere 2 dosyanın yargı yükünden düşmesi sağlanmıştır.

2023 yılı itibarıyla 700 bin ihtiyari arabuluculuk sayısına ulaştık. Bu önceki yıllara kıyasla bir rekordur. Toplum arabuluculuğa ısınıyor, uyuşmazlık çözümünde yıllar alan bir yöntemden ziyade rızalaşan bir anlayışı toplum kabul ediyor.

700 bin arabuluculuk başvurusu sayesinde yaklaşık 1.5 milyon insan uyuşmazlıkta kendisi arabulucuya başvurmuş durumda.