Bir yabancı Türkiye’de bir gayrimenkul alacaksa ya da satacaksa Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı kuruluşlardan değerleme raporu almak zorunda. Bu durum özellikle belirli bir yatırım karşılığında Türk pasaportunun verilmesi ile daha da kritik önem taşıyor. SPK gözetiminde, düzenleyici ve denetleyici bir meslek birliği olarak çalışan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin (TDUB) de burada kuralları belirleme, disiplin ve inceleme sürecini yönetme yetkisi bulunuyor.

SPK gözetiminde çalışan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin (TDUB) Başkanı Yaşar Bahçeci açıkladı:“Gayrimenkul değerlemelerinde çok sayıda manipülasyon tespit ettik. Özellikle yabancıya vatandaşlık için yapılan satışlarda büyük usulsüzlükler var. SPK lisansı olan 155 değerleme şirketinin üçte biri için soruşturma yürütüyoruz.

Sonuçlanan dosyalara 15 milyon lira ceza kestik. 100’den fazla dosyada inceleme sürüyor. Çok büyük cezalar da yolda. İçimizdeki çürük elmaları temizleyeceğiz. Türk pasaportunun bu manipülasyonlara alet olmasına asla izin vermeyeceğiz.”

Hürriyet'ten Servet Levent konunun detaylarını köşesine taşıdı. Levent yazısında şu ifadelere yer verdi;

SPK gözetiminde çalışan TDUB’un Başkanı Bahçeci’nin verdiği bilgilere göre Türkiye’deki değerleme şirketlerinin 3’te 1’i ile ilgili inceleme var.

Usulsüz değer tespiti yaptıkları satışa konu gayrimenkullerin değerlerini şişirdikleri öne sürülüyor. Yabancı alıcı ile Türk satıcı daha düşük fiyata anlaşmasına rağmen gayrimenkuller 400 bin dolar veya üzerinde bir fiyata satılmış gibi gösterilmiş. 100 bin 150 bin dolara satılan gayrimenkuller ile birçok yabancı hak etmediği halde vatandaşlık almış. Bunun adı resmen dolandırıcılık.

Yapılan manipülasyonlar sadece vatandaşlığa konu değil. Gayrimenkul değerleme şirketleri bankalar için de konutların değerini tespit ediyor. Bankaların verdiği ev kredisi tutarları satın alınacak evin değeri baz alınarak hesaplanıyor.

Bankalar ev alımında ev fiyatının tamamını kapsayan tutar kadar kredi vermiyor, kamunun koyduğu sınırlamalara uygun hareket ediyor. Ayrıca ipotek bedelleri de gayrimenkul değerleme şirketlerin tespit ettiği resmi değerler üzerinden belirleniyor.

Özellikle Antalya başta olmak üzere turizm bölgelerinde ve İstanbul gibi büyük şehirlerde faaliyet gösteren bazı gayrimenkul değerleme şirketlerinin usulsüz işlemler nedeniyle milyonlarca dolarlık haksız kazanç elde ettiği öne sürülüyor.

Yabancılara satışa konu konutların değerini para karşılığında şişiren bazı değerleme şirketleri banka kredilesine konu satışlarda da manipülasyon yapıyor. Bu sayede bankadan daha fazla kredi temin ediliyor.

Bu konuyu sadece TDUB’un değil başta SPK olmak üzere denetleyici kuruluşların derinlemesine araştırmasında fayda var. Bahçeci’nin sözleri çok önemli: “2022’de 5.5 milyar dolardan fazla, 2023’te ise yaklaşık 3.5 milyar dolarlık gayrimenkul satışı vatandaşlık için gerçekleşti. Pasta çok büyük. Vatandaşlığa konu olmayan yabancıya satışları genelde yatırım maksatlı.”

Yabancıya konut satışında hileli vatandaşlık iddiaları daha önce de gündeme gelmiş, 20 Eylül 2021 itibariyle bunun önüne geçmek amacıyla değerleme sisteminde değişikliğe gidilmişti. Düzenlemede yabancıya satış sırasında eksper raporu hazırlayan değerleme şirketlerini yapay zekanın atamasına karar verilmişti.

Uygulama sonrasında yabancıya satış neredeyse durma noktasına gelmişti. Bunun üzerine uygulamadan vazgeçildi. Yani evi satacak olan tekrar istediği eksper ile anlaşıp değer tespiti yaptırmaya başladı. Bu da manipülasyon ve dolandırıcılığın yolunu açtı.

Bahçeci başta olmak üzere sektör temsilcileri bu tür manipülasyonların engellenmesi için otomatik uzman atamasına geri dönülmesi gerektiğine dikkat çekiyor.