Kiracılara kötü, ev sahiplerine iyi haber! Yüzde 25 artış sınırı ile ilgili dikkat çeken açıklama
Son iki yılda kira fiyatlarındaki fahiş artış nedeniyle birçok ev sahibi mevcut kiracısını çıkarıp evini yüksel bedel karşılığı kiraya vermeyi tercih ediyor. Ancak kiracıların tahliyeye itiraz etmesi durumunda mülk sahibi yüzde 25 sınırını aşan zam yapıyor ve kiracılar da bu durumu kabul ediyor. Peki fazladan yapılan ödemeler geri alınabilir mi? İşte ev sahibi ve kiracıları çok yakından ilgilendiren konunun detayları...
Kiraya zam sınırlamasının sona ermesine aylar kala şimdi de “Fazla zammın iadesi mümkün mü?” sorusu tartışma yarattı. “Yüzde 25’ten fazlası geçersiz, kiracı fazla zammı iade alır” diyen de var, “Kiracının önce anlaşıp sonra itirazı kötü niyet” yorumunu yapan da. Hürriyet'ten Gülistan Alagöz gayrimenkul hukuku uzmanları avukatlara sordu.
“Mal sahibi ve kiracı arasında başlayan yeni döneme dair kira bedeli artışı konusunda taraflar uzlaşmış ve bu konuda kendi aralarında yenileme sözleşmesi, ek protokol veya yazılı bir belge oluşturmuş ise artık bu yeni dönem kira bedelinin belirlendiği anlamına gelecektir. Bu noktada kiracının geriye dönük olarak yüzde 25 üzerinde yapmış olduğu bu artış bedellerini talep etme hakkı olmadığını düşünüyorum.
Eğer kiracı evini kaybetme riski ile karşı karşıya kaldığı için bu artışı kabul etmek zorunda kalmış ve yazılı bir belge, ek protokol veya yenileme sözleşmesi kapsamında herhangi bir kabul beyanında bulunmadan ev sahibinin bu talebine uygun davranıp kira bedelini ödemişse, bu durumda geriye dönük olarak bu fazlaya dair ödediği kira bedellerini talep etme hakkına sahip olabilecektir.
Bu konuda emsal olarak gösterilen Yargıtay kararına konu olan olayda, kiracının bu fazlaya ilişkin bedelleri ‘ihtirazi kayıtla’ ödediği görülmektedir. Bu noktada hukukun kabul ettiği ‘kötü niyete tabi’ olmamak için de bu bedellerin banka dekontlarına ‘fazlaya ilişkin haklarım saklı kalmak kaydı ile ödüyorum’ şeklinde bir kayıt düşülmesini tavsiye ediyorum.”
‘FAZLA ZAM GEÇERSİZ’
“Yasada yer alan yüzde 25 üst sınır enflasyon ve rayicin çok altında kalması nedeniyle kamuoyunda tartışmalara yol açtı. Tartışmanın birincisi mülk sahibinin baskısıyla ya da rıza ile anlaşarak kanuna uyulmaması durumunda ne olacağı üzerindeydi.
Bu konuda yasanın geçici 4. maddesi ‘Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir’ şeklinde açıkça emredici bir yasak getirmiştir. Taraflara tercih hakkı tanımamıştır. Yasa, kamu düzeni alanındaki bir konu olan konut kirasında fazla artışı geçersiz saymıştır. Bu dönemde yeni yapılan bir sözleşmede daha yüksek oran konsa, o da aynı şekilde geçersizdir.
Yasanın açıkça yasakladığı bir borcun ödenmesi gerekmediği gibi, ödense de iade alınabilecektir. Burada taraflar anlaşsa da yasanın amir hükmünü geçersiz hale getiremezler. Böylece bu hükme aykırı anlaşma, sözleşme, ek protokol veya kabuller mutlak butlanla batıldır (hükümsüzdür). Burada fazla kira ödemiş kişiler kira sözleşmesi devam ederken veya bitince bir yıl içinde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade yani istihkak davası açacaklardır. Burada yasal faiz işleyecektir. Ancak öncelikle arabulucuya başvuru olmalıdır.”
AVUKAT ÇİĞDEM KEZER: ‘İYİ NİYETLİ DEĞİL’
“Yüzde 25 artış oranı aşılarak yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz olsa da bu durumda benim hukuki görüşüm, Yargıtay’ın ileriki dönemlerde yüzde 25 artış oranı üzerinde yapılan ilave zammın kiracı tarafından talep edildiği takdirde iadesine karar vermemek yönünde içtihat oluşturmasının hakkaniyetli ve adil olacağı yönündedir. Çünkü kiracı bu farkı kendi rızasıyla ev sahibine ödemiştir, ödediği fazla bedelin ileride iadesini talep etmek kiracının iyi niyetli olmadığını gösterir.
Mevcut enflasyonist ortamda mal sahipleri ile ilişkileri tamamen kopartmamak ve tahliye edilme tehdidiyle sürekli olarak karşılaşmak istemeyen kiracıların büyük çoğunluğu yasal artış oranının üzerinde bir artış oranıyla kira kontratlarını devam ettirdiler ve özellikle 2. yılda geçici düzenlemeyle yüzde 25 artış sınırı ne yazık ki uygulanamadı.
Zaten ilk yıl yapılan bu düzenleme yerindeyken, ikinci yıl da devam etmesi mal sahiplerini fazlasıyla mağdur etmişti. Bütün bu nedenlerle temmuz sonrasında yüzde 25 artış sınırlamasının devam etmemesini umarken, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından çalışmaların devam ettiğini bildiğimiz ‘bölgesel kira rayici’ uygulamasının detaylandırılarak hayata geçmesinin doğru olacağını düşünüyorum.”
NELER YAŞANDI
Kiralarda yaşanan fahiş artış sonrası, kiracıların korunması adına önemli bir karar aldı. Önce, 11 Haziran 2022 tarihinden başlayarak 1 Temmuz 2023’e kadar olan dönemde konut kira artışına yüzde 25 sınırı getirildi. Sonrasında bu süre 1 Temmuz 2024’e (bu tarih dahil) kadar uzatıldı. Ancak kira artışının enflasyonun altına kalması ev sahiplerinin tepkisine neden oldu ve çoğunlukla bu sınırlama sahada uygulanmadı.
Geçtiğimiz iki yılda kimi zaman taraflar yasal oranın üzerinde zam ile uzlaştı, kimi zaman da dava yoluna gitti. Adliyeler kira davaları ile dolup taşınca, dava öncesi ‘zorunlu arabuluculuk’ çözümü devreye girdi. Bu çözüm sürece bir miktar destek olsa da, bugün hâlâ ev sahibi-kiracı anlaşmazlığı hukuk sisteminde büyük bir yer kaplıyor.
Geçen iki yılda kira sınırlamasının çözüm olmadığı da görüldü. Hem kavgaların dozu arttı, hem de bir kesim korunurken, özellikle kira geliri ile geçinenler ciddi mağduriyetler yaşadı. Bu nedenle önümüzdeki dönemde kiralık arzının artması, sosyal kiralık evler üretilmesi gibi kalıcı çözüme yönelik adımlar bekleniyor.