Sıfır olan dairelerde, yeni teslim edilen yapılarda bu rakam 200 TL seviyesine kadar çıkıyor. Burada deprem vb. endişeler yaşayanlar açısından yeni konuta kiraya girmek isteyenler açısından İstanbul genelinde 100 metrekare daire için 20 bin TL’lik kira bedeli ortalamasını ifade edebiliriz.

4 yıllık ortalamalarda İstanbul genelinde kiralar yaklaşık yüzde 850 seviyelerinde artış gösterdi. Son 4 yıl içinde gayrimenkul piyasalarında birçok değişken buna etken oldu.

Milliyet'in haberine göre; Pandemi döneminde nispeten evlerde daha yoğun vakit geçirmemizle başlayan süreç o dönemde konut arzının yeterli seviyelerde sağlanamaması yıllık konut ihtiyacımızın daha gerisinde yapılmış üretimler nedeniyle kiralık konutlardaki fiyatlar arttı. Pandemiden sonra çok daha etkin bir yükseliş gördük. Evlenme vb. unsurlar söz konusu oldu.

Son 1 yıl içerisinde pandemi ve deprem sonrasında güvenilir yaşam alanlarına, daha yeni konut stoklarının olduğu bölgelere geçiş var. Ama ilçeler içerisinde mahallelere göre bu çok daha farklı boyutlarda yaşanıyor.

Örneğin Üsküdar açısından baktığımızda Üsküdar nispeten deprem konusunda daha güvenilir bir ilçe olarak görülüyor. Ulaşımın kolaylaşması Üsküdar’daki fiyatları önemli ölçüde artırdı.

Kağıthane’de de nispeten yeni konut arzlarının olduğu bazı bölgeler oldu. Bu yerler nispeten kuzeyde kaldığı için deprem konusunda güvenilir kabul edilebilir.

Beykoz da benzer vaziyette ancak pandemi sonrasında Beykoz müstakil yaşam alanlarına da ev sahipliği yaptığı için bu bölgede fiyat artışları yüksek kaldı.

Başakşehir Avrupa yakasında önemli bir ilçe. Kayaşehir ve Başakşehir’de yeni konutların yapılıyor olması deprem açısından güvenilir olması ve üretim açısından son dönemde birçok gayrimenkul projesinin burada yapılması TOKİ’nin yaptığı inşaatlar bu bölgedeki kiraları yükseltti.

Eyüp Sultan açısından ise kuzeyi yani Göktürk ve çevre bölgeler olmak üzere fiyatların müstakil yaşam ve deprem nedeniyle yoğun bir şekilde arttığını görüyoruz.

Sadece bu ilçelerle sınırlı olmamakla birlikte 4 yıllık ortalamalarda yüzde 800’ün üzerinde artış yaşandı diyebiliyoruz.

Kira fiyatlarında özellikle son 4 aydır artmadığını ancak çok yüksek oranlarda düşüş göstermediğini söylüyoruz. Ağustos ayından itibaren kasım aylarına kadar kira fiyatları artmadı. Enflasyonun devam ettiği süreçte kira fiyatlarının piyasadaki kabul edilebilir seviyesinin daha da kolaylaştığını görüyoruz.

Bu noktada özellikle kira ile alakalı bazı alınan tedbirler de önümüzdeki dönemde fayda sağlayabilecek gibi duruyor. İstanbul açısından günlük kiralık dairelere ilişkin getirilen düzenlemeler dairlerin daha uzun süreli kiraya verilmesini kolaylaştıracak gibi duruyor.

İstanbul’da ocak ayından itibaren verilen evler daha uzun vadeli kiraya veriliyor olacak. Asgari ücrete gelecek zamla beraber kira fiyatlarının etkili bir düşüş göstereceğini söylememiz mümkün değil.

Bazı satılık mal sahiplerinin satışta yaşadıkları zorluklar nedeniyle kiralamayı alternatif olarak düşündüğü ve kiralık olarak arz ettikleri söyleniyor. Bu kiraların artmamasını doğurabildi. Ancak kiraların çok yüksek oranda düştüğünü söylemek mümkün değil. Eskiye göre, mevkilere göre yüzde 10-15 oranında düşüş oldu.

Önümüzdeki dönem açısından baktığımızda asgari ücrete getirilmesi planlanan artış kira fiyatlarında asgari ücret oranının yarısı kadar bir artışa sebebiyet verebilir. Yeni konut arzı çok gözükmüyor. Bunun ister istemez kiralık piyasasına yansıma ihtimali var. Kiralıklarda çok düşüş bekliyoruz demek mümkün gözükmüyor.

Satılıklarda önemli düşüşler devam ediyor. Yıl ortalamasına baktığımızda 1.2 milyon çerçevesinde konut satışı, toplamda da 2.9 milyon seviyesinde tüm gayrimenkul satışlarını sektörün kapatacağını tahmin ediyoruz.

Yabancılara satışta olan düşüş, konut kredilerinde yaşanan zorluklar yeni konut üretimi yapacak müteahhitler açısından önemli bir engel olarak duruyor. Eğer burada sürdürülebilir bir konut arzı sağlanamazsa bunların kiraya da kısa dönemli olmasa da orta vadede yansıyabilir.

Satılık gayrimenkul fiyatlarında son dönemde fiyatların artmadığı bir denklem görüyoruz. Bu noktada fiyatlar düştü demek çok mümkün değil.

Artan inşaat maliyetleri yeni konut üretiminde ve satışlarında fiyatlara nispeten yansıyarak gidiyor. Fiyatlar açısından enflasyon oranında bir artış görmüyoruz.

Enflasyonun altında olsa bile fiyatların şu an için sabit seyri devam ediyor, önemli oranda düşüş ifade edebilmemiz mümkün değil.

Paranın zaman değeri açısından enflasyona göre gayrimenkul fiyatlarının geride kaldığını, mevduat faizlerinin cazipliğinin gayrimenkul sahipleri tarafından bir alternatif olarak değerlendirildiğini ifade edebiliriz.”