Gayrimenkul sektörü hareketlendi! Satılık konut fiyatında rüzgar tersine dönüyor

2025 itibarıyla konut piyasasında dengeler değişiyor. Enflasyona göre bakıldığında konut fiyatları reel bazda kayıp gösterirken, bu durum yavaş yavaş terse dönüyor. Merkez Bankası tarafından açıklanan verilere göre mart ayında konut fiyatlarında reel bazlı kayıp yüzde 4.2 oldu. Reel bazlı düşüş şubatta yüzde 5.6 olurken, ocak ayında yüzde 7.2 olarak gerçekleşmişti. Böylelikle 2025 itibarıyla konut fiyatlarında aylık artışlar enflasyona yaklaşmaya başladı. Nominal bazda bakıldığında ise fiyatlar 7 ayın en yüksek seviyesinde yer alıyor. Piyasaya dair gelişmeleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Konut Fiyat Endeksi’ne göre reel bazlı kayıplar gün geçtikçe azalıyor. Daha önce de benzer düşüşleri görmüştük. Bu durum ikinci el gayrimenkule yatırım yapanların fiyatları yukarı yönlü hareketlendirmesiyle gerçekleşti. Reel kayıplardaki fark gün geçtikçe azalıyor. Reel kayıpların azalması gayrimenkul sektörünün toparlanma eğilimini gösteren bir veri. Bu durum enflasyondan arındırıldığında aslında gayrimenkulün sadece son 1 yılda yüzde 4.2 seviyesinde değer kaybettiğini gösteriyor. Normalde bir önceki yılın aynı ayına göre konut fiyatlarında artış yüzde 32.3 oranında gerçekleşti. Son 1 yılda ABD doları enflasyona göre yüzde 6.23, euro yüzde 6.79 ve BIST 100 endeksi yüzde 8.70 oranında kaybettirdi. Gayrimenkul altından sonra ülkemizde en önemli yatırım araçlarından bir tanesi diyebiliriz. Finansmanın zorlaşması, gayrimenkulde yatırımcının iştahını azaltıyor. Bu nispeten tekrar toparlanma eğilimi gösterebilecek nitelikte. Merkez Bankası’nın son faiz kararı sonrası bankalarda faizlerde yukarı yönlü bir hareket söz konusu. Bu durum nedeniyle gayrimenkule finansmanın zorlaşması söz konusu olacaktır. Şu anda Doğu ve Güneydoğu illerimizde son 1 yılda konut fiyat artışları daha fazla. En çok kazandıran illere baktığımızda Diyarbakır, Bingöl, Erzurum, Siirt, Ağrı gibi iller listeye giriyor. En çok kazandıran 5 ilde 1 yılda fiyat artışları yüzde 50 seviyelerinde. Enflasyona göre baktığımızda reel bazda önemli bir getiri söz konusu oldu. Çevre illerde de önemli artışlar oldu. Muş’ta yüzde 40 seviyesinde, Gaziantep ve Sivas’ta yüzde 30 seviyelerinde, Kars’ta yüzde 38 seviyelerinde artışlar yaşandı. Bunun yanında ilçelerdeki durum da farklı. İstanbul’da en çok değer kazanan ilçelere baktığımızda Kadıköy yüzde 45 seviyesinde, Maltepe, Sultanbeyli, Pendik, Tuzla yüzde 40 seviyelerinde değer kazandı.Ankara’da Beypazarı yüzde 50’nin üzerinde değerlendi. Sincan, Pursaklar, Çankaya, Yeni Mahalle yüzde 40’ın üzerinde değer kazandı. İzmir’de Aliağa, Bayındır, Karşıyaka, Gaziemir ve Buca yaklaşık yüzde 40 seviyelerinde değer kazanan ilçeler.Amortisman sürelerine baktığımızda kendini kira gelirine göre amorti eden şehirler Tekirdağ, Nevşehir, Karaman, Şanlıurfa, Yozgat... Bu yerleri neredeyse 15 yıl ortalama ile amortisman süresi en kısa 5 il olarak gösterebiliriz. İstanbul’da amortisman süresi en kısa ilçelere baktığımızda Zeytinburnu, Esenyurt, Güngören, Fatih, Gaziosmanpaşa yaklaşık 15-16 yıl ortalamalarda, Ankara’da Mamak, Polatlı, Gölbaşı, Kahramankazan, Altındağ 15-16 yıl seviyelerinde, İzmir’de Buca, Bergama, Karabağlar, Menemen, Balçova 16 yıl seviyelerinde diyebiliriz. Doğu ve Güneydoğu illerimizde kira artışları yüksek. Muş, Bingöl, Bitlis, Kars, Nevşehir’de neredeyse son 1 yılda yüzde 80 arttı. Bu illerimizde amortisman süreleri düştüğü için gayrimenkul yatırımları açısından tercih ediliyor.”