Ev sahiplerini ilgilendiriyor! Evini turistlere günlük kiraya verene vergi denetimi

Evlerini turistlere kiraya veren vatandaşları için vergi denetimi geliyor. Bunun yanında kaymaklılara bağlı ekipler denetimlerini sıklaştırdı. Kurallara uymayan ev sahiplerine ceza kesiliyor. Hürriyet'ten Ahmet Karabıyık'ın yazısına göre; Gecelemede yüzde 23 artış var ama oteller dolmadı, neden? Çünkü, bu yıl gecelemenin yaklaşık yüzde 19’u evlerde yapıldı.”Bu tespit Akdeniz Turistik Otelciler ve İşletmeciler Birliği (AKTOB) Başkanı Kaan Kaşif Kavaloğlu’na ait. Ağustos başında önce Kültür ve Turizm Bakanı Mehmet Nuri Ersoy, ardından Antalya Valisi Ersin Yazıcı gecelik kiralanan evler için “Denetim şart” dediler. Bahsedilen denetim ‘vergi denetimi’. Bu tespit Akdeniz Turistik Otelciler ve İşletmeciler Birliği (AKTOB) Başkanı Kaan Kaşif Kavaloğlu’na ait. Ağustos başında önce Kültür ve Turizm Bakanı Mehmet Nuri Ersoy, ardından Antalya Valisi Ersin Yazıcı gecelik kiralanan evler için “Denetim şart” dediler. Bahsedilen denetim ‘vergi denetimi’. Peki vergi mevzuatı günübirlik-haftalık vb. kiralamalara nasıl bakıyor? Turizm amaçlı kiralamaların diğer konut veya işyeri kiralamalarından farkı ne? Hangi durumda kısa süreli konut kiralaması yapanlar vergi cezasıyla muhatap olur? Aslında günübirlik kiralamalarla ilgili düzenlemeler yeni değil...Konutların günübirlik kiralamalarında kimlik bildirimi zorunluluğu 2016’da gelmişti. Geçen yıl (17 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete) ise günübirlik kiralama yapanlara her an ulaşılabilecek ‘işletici bulundurma zorunluluğu da’ getirilmişti (Kimlik Bildirme Kanununun Uygulanması ile İlgili Yönetmelik). Bu düzenlemeler İçişleri Bakanlığı’nın düzenlemeleri ancak bu konuda Maliye Bakanlığı’nın düzenlemeleri de var. Günübirlik kiralamalarda ödemelerin banka veya PTT kanalıyla yapılması da 298 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1 Temmuz 2017’den sonra zorunlu olmuştu. Maliye ayrıca konut ve işyeri kiralamaları (Gayrimenkul Sermaye İradı-GMSİ) gibi görmüyor, günü birlik kiralamaları... GMSİ’de yılda bir kez (konut kira gelirleri 21 bin lirayı, işyeri kira gelirleri brüt 150 bin lirayı aşıyorsa) beyanname vermek yeterli oluyor vergilendirme için. Günübirlik kiralamalar ise ‘ticari kazanç’ olarak görüldüğünden; defter tutma, yıl içinde de gelir beyannamesi verme/vergi ödeme yükümlülüğü de doğuruyor. Yazlığını bir yıl içerisinde yalnızca bir defaya mahsus kiralama yapan vatandaş, elde ettiği gelirin GMSİ mi, ticari kazanç mı olduğu konusunda tereddüte düşmüş, Maliye’ye sormuş... Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın cevabında “Mülkiyeti tarafınıza ait olan gayrimenkulün, yaz sezonunda 4 ya da 5 aylık zaman bölümünde kiraya verilmesi (bir yıl içerisinde sadece bir defaya mahsus olmak kaydıyla) durumunda, elde edeceğiniz gelirin gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir” denilmiş. (19 Temmuz 2019 tarih ve 244204 sayılı özelge) Dairesini günlük veya haftalık sürelerle kiraya veren vatandaş, dairede kalanlardan belirli bir kira bedeli aldığını, kiralamadan başka hiçbir hizmet vermediğini belirterek elde ettiği gelirin gayrimenkul sermaye iradı mı, ticari kazanç mı olduğu hususunda tereddüte düşüp Maliye’ye sormuş. Maliye, elde edilen gelirin ‘ticari kazanç’ olduğunu şu şekilde açıklamış: Gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı, 13 Eylül 2012 tarih ve 928 sayılı özelge) Dolayısıyla günübirlik kiralama yapanlar, yanılgıya düşüp yalnızca kira geliri elde ettiklerini düşünürlerse sonradan cezai yaptırımlarla karşılaşabilirler. Mali müşavirlerinden de destek alarak, gayrimenkulünden ticari kazanç elde edenlerin ilave yıl içi vergisel yükümlülüklerini de dikkate alarak faaliyetlerini devam ettirmeleri, vergi cezası riskini de ortadan kaldıracaktır. Öte yandan Fatih Kaymakamlığı’na bağlı “Günübirlik Kiralanan Yerler Denetim Komisyonu” yetkililerinin gerçekleştirdiği denetimde üç katlı bir apartmanın kayıtsız günü birlik ev olarak kullanıldığı tespit edildi. Kalanlar Ürdün, Rusya ve Azerbaycan’dandı. İnternet üzerinden uygulamalar aracılığıyla kiraladıkları evlere 20 ile 60 Euro arası para veren bu kişiler, evlerin mühürlenmesinin ardından sokakta kaldı. Türkiye’de günlük kiralama sistemine olan ilgi her geçen gün artarken vergi tarafında da ciddi kayıplar yaşanıyor. Ev kiralama sırasındaki KDV haricinde, elde edilen kazançtan herhangi bir ek vergi veya gelir vergisi alınamıyor. Bu durum milyonlarca liralık vergi kaybına yol açıyor. Fatih Belediyesi, kayıtsız kiraya verilen günübirlik evlerin denetlenebilmesi için pankartlı ihbar projesini aralıksız sürdürüyor. İlçenin farklı bölgelerine, “Mahallemizde konaklama amaçlı günlük olarak kiraya verilen bina veya daireleri belediyemizin, 453 14 53 numaralı telefonuna ihbarda bulunabilirsiniz” yazılı pankartlar asılıyor. Kayıtsız olarak günübirlik ev olarak hizmet veren ve çoğu zaman güvenlik sorunlarına da neden olan yerler, vatandaşlar tarafından belediyeye bildiriliyor. Gelen ihbarlar üzerine Fatih Kaymakamlığı’na bağlı Günübirlik Kiralanan Yerler Denetim Komisyonu yetkilileri, adreslere denetime gidiyor. Yapılan incelemeler sonucunda kayıtsız günü birlik olarak hizmet verdiği tespit edilen yerlere Emniyet ve Maliye yetkilileri tarafından ceza kesilirken Zabıta personeli tarafından da bu yerler mühürleniyor. 2023 yılında 3 bin 466 vatandaş ihbarı geldi. 249 yer, kayıtsız günü birlik kiralama yaptığı tespit edilerek mühürlendi. 2023 yılında ise 540 ihbar geldi, 143 yer mühürlendi. Milliyet, Günübirlik Kiralanan Yerler Denetim Komisyonu’nun Sultanahmet bölgesinde gerçekleştirdiği o denetimlere katıldı. Denetimde, Küçük Ayasofya mahallesinde bulunan üç katlı bir apartmanın tamamının günübirlik ev olarak kullanıldığı tespit edildi. Denetim sırasında Ürdünlü bir ailenin birinci katı, Rusya’dan gelen iki kız arkadaşın bodrum katı, Azerbaycan’dan gelen bir çiftin de üçüncü katı kiraladığı ortaya çıktı. Ürdünlü aile, tatil için İstanbul’a geldiklerini, kaldıkları yeri Booking uygulaması üzerinden verilen ilanla bulduklarını ve iki gün için 80 Euro (2 bin 400 TL) ödeme yaptıklarını söyledi. Rusya’dan gelenler de aynı Ürdünlü aile gibi Booking uygulaması üzerinden evi bulduklarını ve bir hafta için 397 Euro (12 bin TL) ödeme yaptıklarını söyledi. Azerbaycanlı çift ise, kaldıkları yerin otel olarak söylenildiğini ve kızlarının günlüğü 600 TL ödeme yaptığını belirtti. Para cezası kesilen daireler zabıta görevlileri tarafından mühürlenince, günübirlik evleri kiralayanlar da sokakta kaldı. Birçok otel işletmecisinin otellerinin kapasitesinin dolmasıyla boş apartmanları kiralayarak günübirlik ev olarak kiraladığı öne sürülüyor. Bazı ev sahipleri de evlerini kiraya vermek yerine kayıtsız günübirlik ev işletenlere evlerini kiralayarak gelir elde ediyor. Bazı kişiler ise kiraladıkları evleri kiraya veriyor. Uygulamalarda istenilen ücretler, normal otellerin fiyatlarına göre düşük. Denetimler sırasında bir kişinin birden fazla lokasyonda kayıtsız günübirlik ev işlettiği de ortaya çıkıyor. Usulsüz olarak günübirlik ev olarak kullanıldığı tespit edilen evler mühürleniyor. Konakladıkları yerlerin usulsüzce işletildiğini öğrenen turistler, mühürleme işleminin ardından konuttan ayrılmak zorunda. Uygulamalar üzerinden bulup ödemesini yaptıkları yerden ayrılmadan önce parasını almak için kiraya vereni aradıklarında ise muhatap bulamıyorlar. Kiraya verenler, genelde telefonu açmıyor veya para iadesi yapmıyor. Dairelerin günübirlik ev olarak işletilmesi aynı apartmanda oturanları da rahatsız ediyor. Milliyet’e konuşan vatandaşlar, apartmana girip çıkanın belli olmadığını, gece geç saatlerde gürültü yapıldığını ve bazen can güvenliklerinden endişe duyduklarını söyledi. Emniyet yetkilileri tarafından kayıtsız günübirlik ev işlettiği tespit edilen kişilere 1774 Sayılı Kanun kapsamında 59 bin 704 TL para cezası kesiliyor. Maliye yetkililerinin tuttuğu tutanaklarının incelenmesi sonucunda ayrıca para cezası da kesiliyor. Türkiye’de günlük kiralama sistemine olan ilgi her geçen gün artarken vergi tarafında da ciddi kayıplar yaşanıyor. Ev kiralama sırasındaki KDV haricinde, elde edilen kazançtan herhangi bir ek vergi veya gelir vergisi alınamıyor. Bu durum milyonlarca liralık vergi kaybına yol açıyor. KDV de zaten fiyatlara dahil. Bir diğer anlamıyla vergisi eklenerek oluşan fiyatlar olduğundan devletin kaybı ciddi manada büyüyor. Airbnb sisteminden aylık 30 bin TL gelir elde eden bir kullanıcıdan yüzde 20 yani 6 bin TL’lik KDV alınıyor. Geriye kalan 24 bin TL kazanç üzerinden bir vergi alınmıyor.Buradan vergi alınabilmesi için turizm tesisine karşılık gelen ruhsat alınması gerekiyor. Bu ruhsata başvuran ise yok. Şayet Airbnb gelirleri beyan edilirse yıllık 70 bin TL - 1.9 milyon TL aralığında gelir elde eden birisi yüzde 15-yüzde 40 arası gelir vergisi ödemek durumunda. Beyan edilen 1.9 milyon TL üste gelirden de yüzde 40 vergi kesiliyor.Dünyanın pek çok ülkesinde de benzer sorunlar yaşanırken, kimi yasaklarla kimi mahalle-semt bazlı kısıtlamalarla kimi şehirler de ek vergiler veya yüksek cezalarla Airbnb’nin önüne kesmeye çalışıyor.