Konut talebinin geçtiğimiz aylara göre yüzde 50 oranında azaldığı söyleniyor. Peki konut sektöründeki sert düşüşün ana nedeni ne? İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan merak edilenleri cevapladı.
Konut piyasasındaki durgunluk devam ediyor. Geçtiğimiz aylara göre satılık konutlara talep yüzde 50 düşmüş durumda. Bu nedenle emlakçıların elinde ilanlar artmaya başladı.
Emlakçılar her ay aynı konut üzerinden ilan yeniliyorlar. Ortalama fiyatlar 2,5 milyon TL ile 4-5 milyon TL arasında değişiyor. Kiralık konutlarda da son iki ayda artış yaşanırken, fiyatlar ise yukarı yönlü devam ediyor.
Konut piyasasında durgunluğun devam ettiğini belirten emlakçı Şerafettin Başaran, “Satılık konutlara talep son iki ayda yüzde 50 düştü diyebiliriz. Konuta talep, yok denecek kadar az diyebiliriz.
Daha önce satılık konut bulunmuyordu şimdi artış yaşıyoruz. Bu artış neredeyse yüzde 60’ları bulmuş durumda. Elimizde fazlasıyla konut var. İlanları her ay yeniliyoruz.
Tabi satış gerçekleşmiyor. Sıfır dairelerin fiyatlarında gerileme olmuyor ama ikinci ellerde yüzde 20 gerileme var. Pazarlıklarda ise konut sahibi karşısındaki kişi ciddiyse ve paraya ihtiyacı var ise fiyatı yüzde 20 geriye çekiyor.
Ortalama konut fiyatları ise 2,5 milyon TL’den başlayıp, 4-5 milyon TL’ye kadar devam ediyor. Kiralık dairelerde de artış var. Bunun nedeni ise İstanbul’da yaşamın zorlaşmasından kaynaklı diyebiliriz.
Geçtiğimiz aylara göre elimizde bu bölgede 40 tane kiralık daire varsa şu anda yüz 20 tane var diyebiliriz. Tabi ki fiyatlarda yükseldi” şeklinde konuştu.
Öte yandan alınan önlemler neticesinde konut talebinde düşüş sürüyor. Peki konut sektöründeki sert düşüşün ana nedeni ne? İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan merak edilenleri milliyet.com.tr'ye cevapladı.
Akdoğan açıklamasında şu ifadeleri kullandı: “Talebin daralmasının en büyük sebeplerinden biri piyasadaki fiyatlar. Konut fiyatlarının belli bir doygunluğa ulaşmasıdır. İkincisi şu anda çok ciddi şekilde kredilerde kısıtlama var. Konut kredilerine ulaşılamıyor.
Ulaşılsa bile çok küçük tutarlarda kredi veriliyor. O tutarlar da kimsenin konut almak için işine yaramıyor. Kredi faiz oranları yüzde 3-3.5 seviyesinde ve konut kredisi için çok yüksek bir orandır.
Böyle olunca hem vatandaşın enflasyon karşısında alım gücünün düşmesi, fiyatların 2 yıl içerisinde çok ciddi şekilde yaklaşık 10 kat civarında artırdı. Fiyatlar bu anlamda belli bir doygunluğa ulaştı.
Sadece kendi gayrimenkulünü satanlar veya ciddi manada iyi gelire sahip olan insanlar dışında şu anda gayrimenkul alabilen yok denecek kadar azdır. Vatandaş için şu anda kredilerin taksit tutarları, geri dönüş süreleri göz önünde bulundurulduğunda bu tutarlar ödenecek gibi görünmüyor.
İnşaat firmaları kendi bünyelerinde taksitlendirme, kolaylık sağlayabilir, konut kredilerinde farklı bir anlayışla yurt dışında olduğu gibi mortgage sürelerini artırabilirler. Ancak şu anda talebi düşürmek için kredi musluklarını kıstılar.
İkinci konutunu alacak olanlar için de bir sınırlama getirildi. Alınan konutun yüzde 22’sine kadar kredi kullandırılıyor. Bu da bir anlamda ‘kredi var ancak alma’ demektir.
Şu anda eskisi gibi bir artış söz konusu değil. Son dönemde ciddi artış söz konusu olmuştu. Artış hızının aynı hızda devam etmesi piyasanın olağan akışına terstir.
Bir ürün belli bir süre hızlanır ve sonra yavaşlar, sabit kalır. Yüksek fiyattan pazara girmiş ürünlerde geri çekilme olur. Piyasanın normalleşmesi ile birlikte tekrardan seyrine devam eder
Şu anda gayrimenkul fiyatlarında ciddi artışlar söz konusu değil. Alıcının elinin güçlü olduğu dönemdeyiz. Şu anda aynı fiyattan pazarda 2-3 aydır bekleyen mülkler var. Gayrimenkulün pazarda durma süresi uzadığı için alıcıların pazarlık gücü oluştu. Pazarlık marjı da yüzde 5-10 civarında olabiliyor.
Piyasada konuşulduğu gibi yüzde 20 düşüş söz konusu değil. Zaten pazarda 6-7 aydır mülk fiyatları sabit seyrediyor. Yüksek fiyattan girip şansını deneyenlerin fiyatı geriliyor. Ancak ben onları bu kategoride değerlendirmiyorum. Bu kişiler mülkleri piyasada uzun süre kalınca fiyatları kırıyorlar.
Üst gelir grubuna hitap eden projelerde bir çözülme söz konusu. Vatandaşın ulaşabileceği ortalama konut fiyatlarında yüzde 20 indirim söz konusu değil. Enflasyonist ortamda fiyatın 3 ay boyunca aynı kalması zaten gerilemedir.
Şu anda iki üç aydır ilanda bekleyen 3 milyon TL’lik bir konut için 2 milyon 900 bin, 2 milyon 800 bin TL teklif geldiğinde anlaşıp satılabiliyor. Eskiden bu tekliflere mülk sahipleri sıcak bakmazken şimdi anlaşma yoluna gidebiliyorlar.
Ben şahsen fiyatların geri geleceğini düşünenlerden değilim. Merkez Bankası inşaat maliyetlerine gelen artışı yüzde 70 civarında açıkladı. İşçilik maliyetlerinde de artışlar var. Enflasyon rakamları da yükselirken böyle bir ortamda konut fiyatlarının düşmesini bekleyemeyiz.
Şöyle bir senaryo olsaydı. Biz bunu 2019’da yaşadık. O dönemde maliyetlere artış gelmese de inşaat firmalarının ellerinde büyük stoklar olduğu için o zaman gelen zamları kimse yansıtmıyordu. Ancak şu an öyle bir ortam yok.
Yakın zamanda tarıma elverişli olmayan, orman vasfını kaybetmiş yerlerin, TOKİ, özel sektörün iş birliği tahsis edilmesi gündeme gelmişti. Buralar arsa maliyeti olmadan tahsis edilerek alt gelir grubu için konut üretimi sağlanmalıdır. Bir konutun maliyetinin yüzde 50’si arsadan geliyor.
Biz arsa maliyetini kaldırabilirsek bunu TOKİ, Emlak Konut ve özel sektör iş birliği ile sağlayabilirsek buralarda arsa maliyetleri olmayacağı için çok daha cazip uygun fiyatlarda alt ve orta gelir grubu için konutlar üretebiliriz.
Hazine arazileri tahsis edilirse o zaman fiyatlar düşer. Bu adımların hızlı atılması bu arazilerin altyapılarının hızlı yapılması lazım. TOKİ, Emlak Konut, belediyeler, özel sektör iş birliği yapılarak konut üretimi sağlanmalıdır. Burada arsa maliyetleri olmayacağı için fiyatlar otomatikman yüzde 40 düşecektir.”
