Türkiye’de uzun yıllardır birçok kesim için en güvenli yatırım aracı gayrimenkul olarak görüldü, görülmeye de devam ediyor. Ancak son dönemde değişen piyasa koşulları ‘Konut yatırım aracı olmaktan çıkıyor mu’ tartışmasına neden oluyor. Yatırım için alımlarda en önemli faktör amortisman süresi.

Alınan konutun kiraya verilmesi durumunda, satış fiyatının kaç yılda geri kazanılacağı hesaplanarak bu süre belirleniyor. Geçtiğimiz yıllarda hızla artan fiyatlar nedeniyle yatırımın geri dönüş süresi uzamıştı, son dönemde ise tablonun birçok ilde tersine döndüğü belirtiliyor. Konut fiyat artış hızının yavaşlamasına karşın, kira artışının devam etmesiyle amortisman süresinin kısaldığı görülüyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından en çok konut satılan 10 il üzerinde yapılan araştırmaya göre de, illerin çoğunda amortisman süresi kısalmış durumda. 2022 yılında konut fiyatlarında çok hızlı artış yaşanırken, kiralarda enflasyona yakın artışlar olması nedeniyle amortisman süresinin uzadığını söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Teminat Değerleme Departmanı Müdürü Gamze Ertaş Karcıoğlu, “2023 yılı itibarıyla, kiralardaki artışların konut fiyatlarındaki artışın önüne geçmesi, 2023 yılında yaşanan deprem felaketleri ile ortaya çıkan zorunlu göç ve yakın coğrafyadan alınan göç ile arza yeni katılımların düşük olması nedeniyle, geri dönüş sürelerinde 2022 yılına kıyasla azalma oldu” değerlendirmesini yaptı.

Hürriyet'te yer alan habere göre; geri dönüş sürelerinin, aynı il içinde, hatta aynı ilçede dahi konuma göre farklılık gösterdiğini belirten Karcıoğlu, “Birinci el ve ikinci el piyasada uç örnekleri arındırıp ortalama konut fiyatlarını ve evin güncel kira değerini baz alarak yaptığımız araştırmaya göre, 2023 yılı itibarıyla en düşük geri dönüş süresinin Ankara’da ve Antalya ilinde olduğu görülüyor. Ankara geri dönüş süreleri 15-18, Antalya’da 16-18 yıl aralığında. Bu illerin ardından, deprem felaketleri akabinde göç alan Gaziantep’in geldiğini görüyoruz. Şehirde geçen sene 22-24 yıl olan geri dönüş süreleri bu yıl 16-18 yıla geriledi” şeklinde konuştu.

Yapılan araştırmaya göre, deprem bölgesinden yoğun göç alan ve kira artışında zirvede yer alan Ankara, amortisman süreci en cazip il olurken, İstanbul ve İzmir’de de geri dönüş süreleri kısaldı. Karcıoğlu bu illeri şöyle analiz etti:

“İstanbul’da 2020’de konutlardaki ortalama satış fiyatlarının pandemi süreci ile birlikte hızlı bir şekilde yükseldiğini, sonraki yıllarda da bu artışın devam ettiğini görüyoruz. 2022 yılından itibaren kiralardaki artış hızının ise satış fiyatlarındaki artışa kıyasla yüksek kaldığı, bu doğrultuda geri dönüş süresinin önceki yıllara göre azaldığı görülüyor. 2021’de 20-23 yıl olan süre, bu yıl 18-21 yıl olarak hesaplandı. Ancak İstanbul özelinde, ilçe bazında geri dönüş süreleri de birbirinden çok farklı olabiliyor.

İzmir’de, deprem ve pandemi akabinde ilk yıllarda konut fiyatlarındaki artışa kıyasla, kiralardaki artışın daha düşük kalması, ayrıca konut talebinin yüksek oranlarda artış göstermiş olması geri dönüş süresinde artışa neden oldu. İlerleyen yıllarda kiralardaki yüksek artışa bağlı konut değerlerinin doygun noktalara ulaşması ile birlikte amortisman süreleri 2-3 yıl geri geldi.”

Pandemi sonrası artan müstakil ve az katlı yaşam isteğiyle Balıkesir’in öne çıktığını, hızla artan fiyatlar nedeniyle 2022’de amortisman sürenin 26 yıla kadar uzadığını belirten Karcıoğlu, bu yıl kira artışlarıyla sürenin 21-24 yıla gerilediğini ifade etti. Bursa ve Kocaeli gibi büyük illerde de son yıllarda kiralardaki artışın konut fiyatlarındaki artışı geçmesiyle ortalama geri dönüş süresinin 1-2 yıl aralığında azaldığını ifade eden Karcıoğlu diğer iller için de şunları söyledi:

“Antalya’da ise Rusya-Ukrayna savaşının etkisiyle şehre gelen insanların maddi durumu iyi olanlar ev sahibi olurken, belirsizlik ortamının geçmesini bekleyen kesim kiralama yoluna gitti. Yıllık ya da 6 aylık gibi uzun süreli kira ödemeleri ev sahipleri için cazip geldi ve dolar, Euro bazında yüksek bedellerle kiralamalar gerçekleşti. 2022’de yüksek kiralar nedeniyle amortisman süresi oldukça düşük gerçekleşirken, günümüzde ise 2021 yılıyla benzer seviyelere geldi. Antalya dışında sadece Konya ilinde sınırlı bir artış görülüyor. Mersin’de de Gaziantep’te görüldüğü gibi depremden etkilenen illerden gelen göç etkili oldu. Talebe bağlı hızla artan kiralar sonucunda amortisman sürelerinde düşüşler yaşandı.”

“Antalya’da ise Rusya-Ukrayna savaşının etkisiyle şehre gelen insanların maddi durumu iyi olanlar ev sahibi olurken, belirsizlik ortamının geçmesini bekleyen kesim kiralama yoluna gitti. Yıllık ya da 6 aylık gibi uzun süreli kira ödemeleri ev sahipleri için cazip geldi ve dolar, Euro bazında yüksek bedellerle kiralamalar gerçekleşti. 2022’de yüksek kiralar nedeniyle amortisman süresi oldukça düşük gerçekleşirken, günümüzde ise 2021 yılıyla benzer seviyelere geldi. Antalya dışında sadece Konya ilinde sınırlı bir artış görülüyor. Mersin’de de Gaziantep’te görüldüğü gibi depremden etkilenen illerden gelen göç etkili oldu. Talebe bağlı hızla artan kiralar sonucunda amortisman sürelerinde düşüşler yaşandı.”

* Yatırım amaçlı alıma en büyük engel kredilere gelen sınırlama oldu. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK), ağustos ayında aldığı kararla ikinci evini alacaklar için konut kredilerini sınırlandırdı. Buna göre tüketici, kendi, eşi ya da 18 yaşından küçük çocuğu adına ev varsa ve yeni bir ev için kredi isterse, evin değerinin yüzde 90’ı değil, yüzde 22.5’i kadar kredi çekebilecek. Bu adımla kredi muslukları yatırımcıya kapatıldı, ‘Sadece ilk evini alacaklara kredi var’ denildi. Ancak bu kesim de yüksek fiyat ve faiz nedeniyle konuta erişemeyince satış adetlerinde gerileme başladı.

Merkez Bankası’na göre konut fiyatı artıyor ama hızında ciddi düşüş var. Son açıklanan eylül verilerine göre yıllık yüzde 89.2 artışla, Ocak 2022’den sonra en

düşük oran görüldü. Bu süre içinde yıllık artış yüzde 190’a kadar çıkmıştı. Sektör temsilcilerine göre düşen talep nedeniyle ikinci el piyasada pazarlık payı arttı. Geçtiğimiz aylardaki gibi hızlı satış olmadığını gören ev sahipleri indirime sıcak bakıyor. Ne olsa satılır bakış açısıyla ederinden yüksek fiyat belirleyenlerde düşüş daha fazla. Bu durum ‘köpük erimesi’ olarak yorumlanıyor.

İkinci elde durgunluğun bir süre daha devam etmesi bekleniyor. Yeni konutlarda ise tablo farklı. Artan arsa ve inşaat maliyetlerini gerekçe gösteren firmalar, ‘fiyatların düşmesi değil, aynı kalması bile söz konusu değil’ yorumunu yapıyor. Uzmanlar kiralarda da gerileme beklemiyor.

Çünkü yatırım amaçlı alım azaldıkça kiralık arzı da düşüyor. Ev sahibi olmanın zorlaşması da kiracı nüfusunda artışa neden oluyor. Bir de kentsel dönüşüm sürecinde kiralık ev talebinin artacak olması ‘sınırlı arz-yoğun talep’ sorununu karşımıza çıkarıyor.