Tapuda yeni dönem başladı. GİB tarafından açıklandı. Evi satacak, yeni bir ev alacak ya da miras yolu ile bir mülke sahip olan herkesi ilgilendiriyor. En çok merak edilen sorular yanıtını buldu.
Gelir İdaresi başkanlığı, konut alım ve satımında vergilendirmenin nasıl yapıldığına ilişkin bir broşür hazırladı.Buna göre; yanlış beyanda bulunanlar yüksek cezalarla karşı karşıya kalıyor. Gayrimenkulde değer artışı kazancının da vergisi var. Peki hesap nasıl yapılıyor? Ne zaman satılırsa değer artış kazancı oluşur? Düşük beyanda ne kadar vergi cezası çıkar? Pişmanlıktan yararlanmak mümkün mü? İşte 10 soru ve cevapta ‘tapu’da merak edilenler...
1- Değer artışı kazancı nasıl oluşur?
Arazi, bina gibi gayrimenkullerin 5 yıl içerisinde elden çıkarılması halinde, ilk alınan fiyatın üzerinde oluşan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendiriliyor.
2- Miras yoluyla veya bedelsiz olarak sahip olunan gayrimenkulün satışından elde edilen kazanç değer artışı kazancı mıdır?
Mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse, bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecek.
3- Sahip olunan arsa üzerine özel inşaat veya kat karşılığı inşaat kapsamında yapılan dairenin satışından elde edilen kazanç değer artışı kazancı mıdır?
Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkulün tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihi edinme tarihi olarak kabul edilir. Bu durumda gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilir.
4- Değer artışı kazancı için yıllık istisna tutarı ne kadardır?
2023 yılında satılmış gayrimenkullerin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlara ilişkin değer artışı kazancı istisna tutarı 55 bin lira. 2024 yılındakiler için uygulanacak istisna tutarı ise 87 bin liraya çıkacak.
5- Şahsa ait gayrimenkulün elden çıkarılması durumunda beyanname verilmeli mi?
Konut ve arsa gibi gayrimenkullerin satın alınma tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda, elde edilen kazanç, satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalırsa gelir vergisi beyannamesi verilmeyecek. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise yıllık gelir vergisi beyannamesi verilecek ve istisna tutarı beyan edilen gelirden düşülecek. Beş yıllık sürenin hesabında gün sayısı dikkate alınarak hesaplama yapılacak.
6- Değer artışı kazançlarında safi kazanç nasıl bulunur?
Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca ‘safi değer artışı’ deniliyor. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan paradan, elden çıkarılan malı maliyet bedeli, elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur.
7- Değer artışı kazancında endeksleme nasıl yapılır?
Gayrimenkul elden çıkarılırken ne kadar değer kazandığı enflasyona göre belirliyor. Buna göre; elden çıkarılan ay hariç ilk alınan günden itibaren aradaki fark Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen Yurt İçi-Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak tespit ediliyor. Bu hesaba göre istisna tutarının üzerinde kâr oluşuyorsa vergisi ödenecek. Bu tutara gelir vergisi dilimlerine (yüzde 15-40 arası) göre vergi uygulanacak.
8- Tapu harcı hangi bedel üzerinden ve hangi oranda ödenir?
Gayrimenkul satın alırken tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden binde 20 oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınıyor.
9- Alım-satım bedeli gerçek tutardan bildirilmezse ne olur?
Tapuda yapılan gayrimenkul devir ve iktisaplarında beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının veya emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespit edilmesi halinde, eksik ödenen harç yüzde 25 vergi ziyaı cezası ile alıcı ve satıcıdan alınacak.
10- Tapu harcında pişmanlık talepli bildirimde bulunulabilir mi?
Bir gayrimenkulün alım-satım bedelinin tapuda 2 milyon lira beyan edilmesi, gerçek satışın ise 3 milyon lira üzerinden yapılması halinde, 1 milyon liralık fark üzerinden cezalı tarhiyat yapılıyor, alıcı ve satıcıdan 25’er bin lira olmak üzere toplam 50 bin lira tahsil ediliyor.
Zamanında tarh ve tahakkuk ettirmemek veya tapu harcının hesabına esas bedeli eksik beyan etmek suretiyle harç ziyaına sebebiyet veren mükelleflerin bu durumu kendiliklerinden ilgili vergi dairesine bildirmesi halinde, bu mükelleflerin pişmanlık hükümlerinden faydalanması mümkün.