Gayrimenkul satışlarında yeni dönem başlıyor. Noterler, satışı yapılacak gayrimenkule ilişkin tüm bilgileri kontrol edecek. Noterlerdeki gayrimenkul satışları randevu ile yapılacak. Peki ücretlerde bir değişiklik olacak mı? Süreç nasıl işleyecek? İşte detaylar...

Ev, arsa ya da iş yeri...Gayrimenkul satışlarında yeni dönem başlıyor. Satış sözleşmelerinde Tapu Sicil Müdürlükleri'nin yanı sıra noterler de yetkili olacak. Noterlerde gayrimenkul satış işlemleri bugğnden itibaren başlıyor. Sadece konut değil, ofis, dükkan, arsa ve tarla gibi tüm taşınmazların alım-satım işlemi noterlerde yapılabilecek.

Satış işlemini noterden yapmak isteyenler Türkiye Noterler Birliği’nin elektronik randevu uygulamasından başvuru yapacak. Sisteme tarafların bilgileri, taşınmazın emlak vergi değeri ile taraflar arasında belirlenen satış bedeli gibi bilgiler işlenecek ve belgeleri yüklenecek. Noterler, başvuruyu Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi üzerinden sorgulayacak. Satış işlemine mani bir durum yoksa taraflara randevu verilecek.

Tapu dairesinde yapılan işlemlerde satış bedelinin yüzde 4’ü kadar tapu harcı ödeniyor. Noterlerde buna ek bir ücret daha alınacak. Taşınmazın değerine göre bu ücret 500 liradan az ve 4 bin liradan fazla olamayacak.

Yeni düzenleme ile ilgili Milliyet'e açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: Düzenleme aslında gayrimenkule dayalı sözleşmelerin tapular dışında noterlerde de yapılabilmesine imkan tanıyor. Tapularda yapılan işlemler sona ermeyecek. Bu işlemler özellikle bazı büyükşehirlerdeki noterlerde olmak üzere tapu işlem yoğunluğunun olduğu bölgelerde vatandaşlar için alternatif bir kanal oluşturabilir.

Zaten mevcut durumda noterlerde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşa sözleşmesi gibi gayrimenkule dayalı bazı sözleşmeler yapılabiliyordu. Bu düzenleme gayrimenkullerin satışına ilişkin yapılacak işlemlerle. Taşınmaz satış sözleşmelerinin noterlerde yapılmasına imkan sağlayacak.

Sözleşmelerin düzenlenebilmesi için tapularda nasıl bir randevu sistemi varsa noterlerde de randevu sistemi mevcut. Vatandaşlar e-Devlet üzerinden Noterler Birliği’nin e-randevu uygulamasından başvuru yapacaklar. Satışa ilişkin evrakları yükleyerek randevu saatinde noterde bulunmak suretiyle hareket edecekler. Bu tapu tarafında web tapu ile yapılıyordu. Noter üzerinden e-Devlette e-randevu üzerinden yapılacak.

Bunun ek maliyeti var mı? Evet var, 2023 yılı noterlik ücret tarifeleri geçtiğimiz aylarda açıklanmıştı. Taşınmaz satış sözleşmesi düzenlediklerinde taşınmazın satış değerinin binde 1’i bir tarife var. Burada yeni bir düzenleme yapılarak bu bedel 500 TL’den az 4 bin TL’den fazla olmayacak şekli ile belirlendi. Bu durumda vatandaşlar tapu harcı ile döner sermaye bedelleri dışında diğer işlemleri de noterlerde yaparlarsa bu bedeli ödüyor olacaklar.

Ülkemizde aslında en sağlam kurumlardan bir tanesi Tapu Sicil Müdürlükleri’dir. Dün artık Tapu Müdürlüğü 176. yılı geride bırakıyor. Bu kadar köklü bir kurumun bu sistemi Noterler Birliği ile paylaşıyor olması vatandaşlar açısından yoğun olan yerlerde bekleme süresini azaltacaktır.

Bazı tereddütler de var. Özellikle sahte yapılan işlemlerin birçoğu düzenlenen vekaletlerde vb noter kaynaklı işlemlerde yoğun olarak yaşanıyor. Sahte imza sirküleri veraset ilanları gibi noter kaynaklı ilanlar öne çıkıyor. Tabi noterlerin de özellikle bir sorumluluğu var. Her noter bu işlemi yapmayabilir. Özellikle noterler kısmı dolandırıcılıkla ilgili riskler de barındırabilir. O nedenle aslında benim şahsi fikrim işlemler tapulardan devam etmesi daha sağlıklı bir süreç olurdu.

Noterler işlem ret olduğunda herhangi bir evrak istendiğinde işlem sürelerinin uzama durumu söz konusu olabilir. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü bazı kurumlarla entegrasyonu nedeniyle şirket kayıtları, belediye rayiçlerine pratik bir şekilde ulaşabiliyor. Acaba Noterler Birliği’nin bu sistemi entegrasyonlara da imkan sağlayacak mı? Burada ciddi aksamalar yaşanabilir mi? Süreci beraberce göreceğiz. Bu noktada özellikle işlem yapmada kaçınmalar olabilir mi? Noterin gerçekten o anda işlem sırasında bulunması gözetilecek mi? Görevli herhangi bir kişinin yapması yeterli olacak mı? Bunları da uygulamada göreceğiz.

Hafta sonu işlemlere ilişkin bazı evrakların tapudan gidecek olması nedeniyle işlemler hafta sonları çok pratik yapılamayabilir. Özellikle de havale, banka transferi gibi işlemler nedeniyle hafta sonu uygulamalarının nispeten her bölgede yapılamayacağını değerlendiriyorum. Türkiye’de taşınmazların satışının daha hızlı yapılabilmesinin kolaylaşması bu noktada noterlerin de ek bir gelir elde edecek olması belki noterlerde ek olarak hukuk fakültesi mezunlarına istihdamlar sağlanacak olması gibi nedenlerle bu düzenlemenin devreye girdiğini değerlendiriyorum.

Bu düzenlemenin umarız ki gayrimenkulle ilgili hak transferlerinde herhangi bir kayba sebebiyet vermeden doğru bir şekilde gerçekleşmesini arzu ediyoruz. Bizler emlak işletmeleri olarak özellikle bu süreçte tapu takas sisteminde emlak işletmelerinin rol alacağı şekli ile bir para transferini ve ikinci el araç alım satımında aranan yetki belgesi şartının gayrimenkul satışlarında da aracılık eden firmalardan da talep edilmesini Adalet Bakanlığı’ndan bekliyoruz. Ticaret Bakanlığı’nın yönetmelikte yapacağı değişiklik ile noterde yapılacak gayrimenkul satış işlemlerinde yetki belgeli emlak işletmelerinin daha aktif görev alması arzumuzdur.

Uygulamanın kapsamının daha yoğun bir şekilde büyükşehirlerde ve tapu işlem yoğunluğu olan bazı ilçelerle sınırlı kalacağını, Anadolu’nun birçok yerindeki noterlerde gayrimenkul satışlarının tapu üzerinden devam edeceğini değerlendiriyorum.

Tapu dairelerinde yapılan işlem sayılarına baktığımızda son 20 yılda bu sayılarda çok önemli artışlar oldu. Tapu dairelerinde 20 yılda işlem sayısı 6.5 kat arttı. Sadece 2022 yılında yapılan gayrimenkul satış sayısına baktığımızda 3 milyon 434 bin satış işlemi yapıldı. Bunun önemli bir kısmı 416 bin satış ile İstanbul, 214 bin satışla Ankara, 169 bin satışla İzmir’de, 131 bin satışla Antalya’da, 124 bin satışla Bursa’da gerçekleşmişti. 3.5 milyona yakın satışın bazı tapu dairelerinde oluşturduğu iş yükü noterler aracılığı ile tolere edilecektir. Umarız ki uygulama etkin bir şekilde işleyen bir sisteme dönüşür.”