Kiralık konutlarda ‘kısa süreli’ oturum dönemi! Ev sahibi bir yıllığına kiraya verebilir mi?

Artan kira ücretleri, mülk sahiplerini zam pazarlığı ve hukuki süreçlerden uzak durmaya yönlendirmeye başladı. Özellikle yakın zamanda yürürlükten kalkan yüzde 25 zam sınırı nedeniyle mağdur olduklarını düşünen çoğu ev sahibi, istedikleri oranda zam yapamadıklarından yakınıyorlar.

Bu bağlamda birçok ev sahibi artık kiralarını artırmak yerine evlerini bir ya da iki yıllığına kiraya verme yolunu seçiyor. Ancak bu durum, kiracıları daha da zorlayıcı hale getiriyor; yüksek depozito, emlakçı ve nakliye ücretleri, kiracıların bütçelerini ciddi şekilde sarsıyor.

Bir ya da iki yıllık kira kontratı ev sahiplerine kolaylık sağlarken, kiracılar ise kısa süreli sözleşmelerin getirdiği yükümlülüklere karşı nasıl bir yol izlemeleri gerektiğini sorguluyor.

Hürriyet'ten İsmail Sarı'nın haberine göre Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Bizim kira sözleşmelerini düzenleyen ‘Borçlar Kanunu’nun ilgili bölümünde kira sözleşmeleri için süre tanımının yapılmış olması süre sonunda kiracının doğrudan tahliyesini sağlayıcı etkiye sahip değil” dedi ve ekledi:

“Bu madde özel şartlarla ilgili durumları düzenleyen ve eğer bir yıldan uzun bir süre ön görülmüş ise kiracıyı erken tahliye etme konusunda o sürenin bitimini bekleme konusunda kiracıya verilmiş bir hak. Mal sahibi süre sonunda kanunda yazılı sebeplerden birisi yok ise kiracısını sadece süre sona erdiği için tahliye edemez. Özetle sözleşmelere yazılan “Bir ya da en fazla iki yıl otur çık” şeklindeki maddenin süre sonunda mal sahibinin haklı gerekçesi yok ise bir geçerliliği bulunmaz.”

Kamuoyunda en fazla bilinen yanlışlardan biri de beş yıl meselesi… Peki beş yıl sonunda ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir mi?

Bu soruma “Bizim hukukumuzda kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıl dolması ile kiraya veren kira tespit davası açma hakkı elde ederek kira bedelinin bölge rayiçleri kapsamında arttırılmasını isteyebilir. Kanunda sayılı tahliye sebeplerinden bir tanesi kira sözleşmesinin beşinci yılını doldurmuş olması değildir” cevabını veren Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

“Kanunumuzda kira sözleşmesinde yazan süre dolduktan sonra 10 yıl uzama süresinin bitmesi halinde ondan sonraki yıl tahliye hakkı herhangi bir gerekçe olmadan istenebilir. Yani 5 yıl değil 10 uzama yılı tahliyeye sebep olur. Bir örnek vermek gerekir ise bir yıl süreli bir kira sözleşmesi yapmışsanız bu birinci yıl dolduktan sonra 10 yıl uzama süresi devam edecek ve devam eden son yıldan sonraki bir yılda da (1+10+1) üç ay önceden ihtarname göndermek şartıyla kiracı haklı gerekçe gösterilmeden tahliye edilebilir.”

Kiracıların Borçlar Kanunu’nda yazılı tahliye sebeplerini bilerek hareket etmeleri gerektiğine dikkat çeken Ali Güvenç Kiraz, haklı gerekçe ile tahliye edilen unsurları da sıraladı: Bir kira dönemi içinde ödemeyi geciktirmiş ve iki haklı ihtar kendisine gönderilmiş ise; kira ödemesini ve yan ödemeleri geciktirmiş ve gönderilen ihtarda verilen 30 gün içinde ödemeyi yapmamış ve temerrüde düşmüş ise; esaslı tadilat, tamirat ve yıkım halinde taşınmazı tahliye etmemiş ise; kira sözleşmesine esaslı şekilde aykırılık sergilemiş ve verilen 30 günlük süre içinde bunu eski haline getirmemiş ise (alt kiralama yasağına rağmen alt kiralama yapmışsa, örneğin); ev sahibinin kendisi, eşi ve çocuklarının ihtiyacı varken tahliye etmemiş veya satın alan yeni malikin de aynı şekilde ihtiyacı varken bunu gerçekleştirmemiş gibi durumlarda ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir.

‘SÜRE KONUSUNDAKİ MADDELER HERHANGİ BİR ŞİKÂYETE TABİ DEĞİL’İlanlar doğal olarak kiracılar tarafından tepkiye de neden oluyor. Bu ilanlar şikâyet edilebilir mi?

“Kiracılar Borçlar Kanunu’nda yazılı tahliye sebeplerini bilerek hareket etmelidirler. Bunun haricindeki ilanlar kiraya verenin temennisi dışında bir anlam ifade etmez” diyen Kiraz, “Kira sözleşmeleri kamu hukuku sözleşmeleri değil özel hukuk sözleşmeleridir ve tarafların kendi aralarında kanuna aykırı olmayan maddeler kapsamında düzenledikleri tüm şartlar geçerlidir. Bu kapsamda süre konusunda yazılan maddeler kanuna aykırı olmayıp herhangi bir şikâyete de tabi değildir” dedi.

Son dönemde kiracıların önüne konan tahliye taahhütnamesine de değinen Ali Güvenç Kiraz, “Tahliye taahhütnamesi Borçlar Kanunu’muzda bizzat yazan ve süre sonunda tahliye edilmezse icraya konularak tahliyeyi sağlayan yasal bir belge. Mal sahibi kiracısından tahliye taahhüdü talep edebilir” ifadelerini kullandı. Kiraz, şu önemli bilgilerin altını çizdi:

-- Tahliye taahhütnameleriyle ilgili bilinmesi gereken husus şudur: Kira sözleşmesinin imza tarihiyle aynı tarihte düzenlenmiş olan tahliye taahhütnameleri geçerlidir. Ancak, kira sözleşmesinin özel şartlarına yazılan tahliye taahhütnameleri geçerli değildir. Tahliye taahhütnamesinin belli bir süre sonra düzenlenmiş olması gereklidir. Bu konuda çokça tartışılan boş tahliye taahhütnameleri de eğer imza kiracıya aitse geçerlidir. Yani kiraya verenin tahliye tarihlerini sonradan doldurduğu boş tahliye taahhütnameleri de eğer kiracı imzayı atmış ise geçerlidir.

-- Aile konutu olarak kullanılacak olan taşınmazlarda ise eşin de tahliye taahhütnamesine imza atması şarttır aksi halde geçerli değildir. Ancak taşınmazın aile konutu olarak kullanılacağı sözleşmede mutlaka belirtilmiş olmalıdır.

Kiralık konut ilanlarında memur, öğretmen, doktor olma şartı gibi mesleklerine göre kiracı arayanlar da var. Bunu nasıl yorumlamak gerekiyor? Mülk sahiplerinin böyle hakları var mı?

“Ev sahipleri sınıf, ırk, din, mezhep, cinsiyet ayrımı yapmaksızın ilanlarda her türlü şart ön görebilir ve bu konuda o kişi tarafından yine bazı belgelerin ibrazını isteyebilirler” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Bu konuda mülk sahibinin kiracısının ödeme konusunda kira yeterliliğini sağlayıp sağlayamayacağını bilmek istemesi ve bu konuda şartlar belirlemesi yasaldır. Yine bu konuda istenen kefillerde de bu şartlar ileri sürülebilir. Mal sahibi örneğin “... milliyette olanlara kiraya verilmez, ... cinsiyetinde olanlara kiraya verilmez” gibi ayırıcı bölücü ifadeler kullanamaz ve bunu ilanlarda da belirtemez” dedi.