Gayrimenkul sektöründe yeni dönem başlıyor! Satılık ve kiralık evde vergilendirme nasıl olacak? Detaylar belli oldu

Hükümet yeni vergi paketi kapsamında çalışmalarını hızlandırdı. Vergi düzenlemesinde gayrimenkul ve kiralarla ilgili bazı detaylar dikkat çekiyor. Buna göre gayrimenkullerdeki değer artış vergisinde kapsam genişleyecek. Elde tutulan gayrimenkuller için 5 yıllık istisna süresi sadece bir konut için uygulanarak, diğer konutlar için iptal edilecek.

Konut kiralarının ödenmesiyle birlikte bankalar üzerinden yüzde 20 stopaj kesilecek. Peki yeni düzenleme piyasayı nasıl etkiler? Konut ve kiralarda sistem nasıl işleyecek? Konuyla ilgili merak edilenleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı ve Gayrimenkul Uzmanı Sebahattin Aslan, milliyet.com.tr’ye açıkladı.

Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Yeni vergi paketinde ilk öne çıkan başlık gayrimenkullerin satışlarından dolayı elde edilen değer artış kazancı vergisi. Bu kapsamda biz değer barışının getirilerek bu düzenlemenin yapılmasını değerlendiriyoruz. Değer barışı olmadan yapılacak değer artışlarının gerçekçi anlamda vergi tahsilatına imkan sağlamayacağı değerlendiriliyor.

Türkiye’de emlak vergisi uygulamalarında bazı problemler var. Bu emlak vergileri doğru tespit edilemediği için rayiç değer ile gerçek değer arasında fark gün geçtikçe artıyor. Hükümetin yeni vergi paketi kapsamındaki çalışmalarında ilk dikkat çeken gayrimenkul değer artış kazancının kapsamının genişletilmesi başlığıdır.

5 yıl içerisinde birden fazla gayrimenkulün satılması durumunda değer artış kazancı kapsamının 5 yıllık kapsamdan çıkarılması hedefleniyor. Aslında değer artış kazancı muafiyet süresi daha da uzun bir zamana yayılmış olacak.

Düzenleme çıktığında detayları biraz daha net göreceğiz ancak elde tutulan gayrimenkuller için 5 yıllık istisna süresinin uzatılması planlanıyor. Arsa ve arazi satışları ve ticari gayrimenkullerin satışları bu kapsamda değerlendirilmeyecek. İstisna kapsamından ilk çıkarılacak olan konut dışındaki her türlü gayrimenkul satışında değer artış kazancı vergisinin uygulanacak olmasıdır.

Bu durum gayrimenkul satışlarından elde edilen gelirler açısından devletin vergi gelirlerini artırmayı hedefliyor. Ülkemizdeki önemli başlıklardan bir tanesi gayrimenkullerin satışının gerçek değerden gösterilmemesidir. Bu konuda gayrimenkul satışlarında ekspertiz raporu zorunluluğu getirilmesinin paketten çıkarıldığı gözüküyor. Bu durumda değer artış kazançlarının istisnaları veya bundan elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi biraz daha sınırlı kalacaktır.

Gayrimenkul tarafında değer artış kazancı beyanında çok yüksek oranda vergi ödemeleri görmüyoruz. Devlet bu gelirleri artırmak için bu uygulamayı devreye almak istiyor ama sonuçlarını zaman içerisinde göreceğiz. ‘Kişinin ailesinden tek satış mı geçerli, her bir birey için ayrı bir vergilendirme mi söz konusu olacak, bu durumda gayrimenkul satışlarını kişiler sadece kendi adlarına değil eşleri ya da 18 yaş üstü çocukları üzerinden yaparlar mı?’ gibi durumları önümüzdeki süreçte görmüş olacağız.

Türkiye’de gerçek satış bedeli ile rayiç değer arasında ciddi problem var. Bu problem nedeniyle rakamlar çok doğru gözükmüyor. Burada yapılacak bir değer barışının daha olumlu sonuçlar getireceğini değerlendiriyorum

Mevcut değer artış kazancında hem istisna vardı hem de enflasyona göre bir düzeltme hakkı var. ‘Bu noktada istisna tutarı kaldırılacak mı, ya da kaldırılmadan mı uygulanacak?’ bunu düzenleme çıktığında göreceğiz. 2024 yılı için 87 bin TL istisna var. Enflasyon düzeltmesi de söz konusu. Ben bu kalem üzerinden devletin yüksek oranda vergi gelirli elde edeceğini tahmin etmiyorum.

Kiralardan elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın geçen yıldan beri üzerinde durduğu bir konuydu. 7.5 milyona yakın kira mükellefinin bulunduğu ülkemizde vergi beyanının 3 milyon seviyesinde kaldığı ve yaklaşık 4.5 milyon mükellefin vergi beyanlarını etkili bir şekilde vermediği yönünde genel kanaat söz konusuydu. Yeni düzenlemede kira ödemelerinden peşin bir vergi kesintisi yapılması hedefleniyor.

Bu sistemin sağlıklı işletilebilmesi için kira kontratlarının e-Devlet'e aktarılması çok büyük önem taşıyor. Günümüzde kiraların banka üzerinden yatması söz konusu olsa bile elden ödemelerin de olduğuna şahitlik ediyoruz.

Son dönemde kiraya veren mal sahipleri üzerinde baskı artmıştı. Yüzde 25 zam sınırlaması sonrası mal sahiplerinin evlerini kiraya vermekten imtina ettiklerini gördük. Bu düzenleme yatırımcılar açısından konut tarafında kiralık daire alınmasını zorlaştıracaktır. Yüzde 20’lik stopaj kesintisi günün sonunda kiralara nispeten etki edebilir.

Bu düzenlemede kiracılara da mal sahiplerine de ek cezalar söz konusu. Şu an için gerçekçi manada bizlerin kiralarla ilgili takipleri sağlayacak otomasyon sistemine ihtiyacımız var. Kira kontratlarının e-Devlet sistemine aktarılması bu düzenleme sonrası hızlanabilir. Bunların takibi nispeten kolaylaşabilir.

Gerek mal sahiplerine getirilen değer artış kazancı ile ilgili istisnanın kaldırılması, sürenin uzaması veya kiralardan elde edilen vergilerin peşin vergilerle bankadan kesiliyor olması piyasada kiralık daire bulmayı zorlaştırabilir. Bir diğer husus kiralık daire bulmanın yanı sıra mal sahipleri daireleri kiraya vermek istemeyecek ve elden çıkarmak isteyecek. Kişilerin yurt dışında kira getirili gayrimenkul alma ile ilgili arzuları daha da artabilir.

Bu tür vergi uygulamaları yapılırken biz sektörde ihtiyaç duyulan emlak vergisi gibi düzenlemelerin, gayrimenkulle ilgili rayiç değer düzenlemelerinin düzeltilmesini öncelikli olarak bekliyoruz.

Şu anki vergi paketinde emlak piyasasıyla ilgili diğer başlıkları çok görmedik. Emlak vergilerinin artırılması, ikinci eve ek vergi getirilmesi gibi farklı başlıklar şu an bu pakette gözükmüyor.”

Konuyla ilgili Gayrimenkul Uzmanı Sebahattin Aslan şu ifadeleri kullandı: “Vergi paketinin konut piyasası üzerinde olumlu etkileri olabilir. Vergi gelirlerinin artması, devletin konut sektörüne yönelik teşvik ve destek programlarını finanse etmesine olanak sağlayabilir.

Yeni vergi paketinin konut piyasası üzerindeki etkileri çok boyutlu olacaktır. Hem maliyetleri artırıcı hem de kaynak yaratıcı etkileri göz önünde bulundurularak, kapsamlı ve dengeli bir politika izlenmesi gerektiğine inanıyorum.

Kira gelirlerinin banka üzerinden vergilendirilmesi, uzun vadede konut piyasasında şeffaflığı artırabilecek ve vergi kaçaklarını azaltabilecek önemli bir adım olarak değerlendirilebilir. Bu uygulama, kira gelirlerinin kayıt altına alınmasını sağlayarak vergi tabanını genişletecektir. Bankalar aracılığıyla yapılan ödemelerin stopaj kesintisine tabi tutulması, devletin vergi gelirlerini artırmasına katkıda bulunacak ve kayıt dışı ekonomiyle mücadelede etkili bir araç olacaktır.

2025’te yürürlüğe girmesi beklenen bu düzenlemenin, yaklaşık 40 milyar liralık bir gelir beklentisiyle önemli bir mali katkı sağlaması öngörülüyor. Vergi gelirlerinin artması, kamu hizmetlerinin ve altyapı yatırımlarının finansmanında kullanılabilir, bu da genel ekonomik istikrarı olumlu yönde etkileyebilir.

Ancak, bu uygulamanın başarıya ulaşması için hem ev sahiplerinin hem de kiracıların bilgilendirilmesi ve bilinçlendirilmesi önemlidir. Elden ödeme yapmanın getireceği ağır cezalar, bireylerin banka aracılığıyla ödeme yapma alışkanlığını kazanmalarını teşvik edebilir. Cezaların caydırıcı olması, vergi kaçaklarının önüne geçilmesine yardımcı olacaktır.

Bununla birlikte, bu düzenlemenin başlangıç aşamasında bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Özellikle küçük ölçekli kiracılar ve ev sahipleri için banka işlemleri yeni bir yük getirebilir. Bu nedenle, geçiş sürecinde kolaylaştırıcı tedbirlerin alınması, bürokratik işlemlerin sadeleştirilmesi ve maliyetlerin minimize edilmesi gerekmektedir.

Sonuç olarak, kira gelirlerinin banka üzerinden vergilendirilmesi, vergi kaçaklarını büyük ölçüde azaltabilecek ve ekonomik şeffaflığı artırabilecek olumlu bir adım olarak değerlendirilebilir. Bu süreçte tüm tarafların iş birliği yapması ve düzenlemelere uyum sağlaması kritik öneme sahiptir.”