Kira fiyatlarındaki fahiş artış sebebi ile mülk sahipleri mevcut kiracısını çıkararak konutunu yüksek bedel karşılığında yeniden kiraya vermek istiyor. Bu nedenle kiracısını çıkarmanın yasal yollarını arayan ev sahipleri bazen de tahliyenin en kısa yoldan gerçekleşmesi için mülke ihtiyacı olduğunu, kendisinin ya da çocuğunun yaşayacağını söyleyerek işleri kolaylaştırmak istiyor. Mülk sahibinin ihtiyaçtan dolayı tahliye hakkı bulunuyor. Ancak kritik bir detay gözden kaçıyor ve kiracı için tazminat hakkı doğuyor. Mülk sahibi kiranın 10 katı kadar tazminat ödemek zorunda kalabiliyor. En uygun kira bedelinin de 12 bin TL olduğunu düşünürsek kiracı 120 bin TL tazminat kazanıyor.
Ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları durulmak bilmiyor. Yüksek kira almak isteyen ev sahipleri önce ara zam veya yüzde 25’lik yasal sınırın üzerinde zam talep ediyor. Ev sahibi istediği oranda zam alamazsa, tahliye talep etmeye başlıyor. Bunun için de tahliye taahhütnamesi veya ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi yollara başvuruluyor.
İhtiyaç nedeniyle tahliye söz konusu olduğunda ev sahibi evi kendisi kullanmayıp başkasına kiralarsa, evden çıkarılan kiracının tazminat alma hakkı var. Çoğu kiracı sadece bu bilgiye göre hareket edip evi tahliye ediyor. Buradaki kritik detay bilinmiyor. Eski kiracının tazminat alabilmesi için tahliyenin dava yoluyla sağlanması şart. Eğer bir dava sonucu yoksa kiracı tazminat talep edemiyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesine göre, konut veya işyerini kiraya veren mal sahibinin kendisi, eşi, altsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı kullanma ihtiyacı doğması halinde, mal sahibi dava açarak kiralananın tahliyesini sağlayabiliyor.
Yine kiraya verilen taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımın gerekli olduğu hallerde de mal sahipleri, tahliye davası açarak kira sözleşmelerini feshedebiliyor. Ancak kanun, kiraya verenlerin, taşınmazlarına gerçek bir ihtiyaçları olmamasına rağmen, kötü niyetle sözleşmesini sona erdirmesi ve kiracıyı tahliye etmesi halinde kiracıların lehine bir yaptırım getiriyor.
Bu yaptırımın adı ‘yeniden kiralama yasağı.’ Buna göre; kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamıyor.
Mal sahibi, yeniden kiralama yasağına aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Örneğin kiracı tahliye olduğunda aylık 10 bin lira kira ödüyorsa, en az 12 katına kadar yani 120 bin lira tazminat alabiliyor. Ancak tazminat söz konusu olabilmesi için bazı şartlar bulunuyor. Bu şartlar sağlanmadan ev tahliye edilirse tazminat alınamaz.
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Hanife Emine Kara, son dönemde kiraya verenlerin her yolu deneyerek eski kiracılarını tahliye etmeye çabaladıklarını belirterek, “Kirasını ve aidatını düzenli ödeyen kiracıların sözleşmelerindeki süreye ilaveten 10 yıllık uzama süresi geçmeden tahliyesi neredeyse imkansız olduğundan, kiraya verenler tahliyeyi sağlayabilmek için en çok ihtiyaç nedeniyle tahliye yolunu deniyor.
Bu doğrultuda kiraya verenler önce kiracılarına noter yoluyla ihtarname tebliğ ederek, taşınmaza kendilerinin veya uygulamada çoğunlukla gördüğümüz üzere çocuklarının ihtiyacı olduğunu bildiriyor. Kiracıların çoğu bu ihtarname sonrası taşınmazları tahliye ediyor” diye konuştu.
İhtarnamenin tahliye için yeterli olmadığının altını çizen Kara, şöyle devam etti: “İhtarname akabinde kiracı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan taşınmazı tahliye ederse; 3 yıl içinde bu taşınmaz başkasına kiralansa dahi tazminat alamaz.
Çünkü yerleşik Yargıtay kararları gereğince yeniden kiralama yasağı ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ile taşınmazı tahliye eden kiracılar için geçerlidir. Tazminat alabilmenin yolu ancak ve ancak sonuçlanan bir ihtiyaç nedeniyle tahliye davası akabinde taşınmazı tahliyedir.”
Kara, taşınmazlarına gerçekten ihtiyacı olmayan kötü niyetli kiraya verenlere karşı kiracılara şu tavsiyede bulundu: “Kiraya verenin taşınmaza ihtiyacı olup olmadığı hususunda soru işaretleri varsa mutlaka kiraya verenin dava açarak bu ihtiyacını ispatlamasını beklemelerini tavsiye ederiz. Ancak, kiraya veren dava açar ve taşınmaza ihtiyacını ispat eder ise; kiracı taraf yargılama giderleri ve kiraya verenin avukat vekalet ücreti masraflarından sorumlu tutulacağını da unutmamalıdır.”
İçinde kiracı bulunan evin satılması durumunda da yeni malikin ihtiyacını ispatlaması gerektiğini anlatan Kara, şöyle konuştu:
“Yeni malikin de kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle taşınmazı kullanma zorunluluğu varsa yine süresi içinde bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırıp taşınmazı tahliye edebilir. Ancak kiralananın sadece satılmış olması yeni malike kira ilişkisini sonlandırma hakkı vermez. Kiralananın satılması halinde eski kira sözleşmesi yeni malikle de aynen devam eder.”