Türkiye Büyük Millet Meclisi yeni dönemde yoğun bir çalışma dönemine girecek. Kısa süre içinde önemli yasaların hayata geçirilmesi planlanıyor. Bunlardan biri de kira düzenlemesi olacak.

Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “1 Temmuz 2023 itibarıyla konut kiralarındaki üst sınırın yüzde 25 olarak artırılacak olması piyasada bazı tedirginliklere yol açıyor. Özellikle enflasyonun 12 aylık ortalamaya göre yüzde 60 ve üzerinde seyretmesi ile mal sahipleri bu artışı makul görmüyor.

Bu artışın iş yer kiralarında TÜFE ortalamasına göre yapılması ve oranın açıklanan enflasyona göre yüzde 63.72 çıkması mal sahibi ve iş yeri olanlarla, mal sahibi konutu olanlar arasında farklı bir uygulamayı doğuruyor.

Milliyet'te yer alan habere göre; mal sahiplerinin bir kısmı taşınmazlar boşaldıktan sonra günlük kiralık veya eşyalı kiralık gibi bazı modeller üzerinde kiralamalar yapmayı değerlendirirken, aynı zamanda da taşınmazlarının satışına ilişkin piyasada bir arz oluşturmaya başlıyorlar.

Büyükşehirlerde kira bedelleri de üst seviyeye çıktı. Türkiye genelinde yüzde 115 seviyesinde artan konut kiraları, İstanbul’da yüzde 120 iken, Ankara’da yüzde 150 oranına yaklaştı.

Bu açıdan sadece mevcut kiracıların şartlarını bu sınırlamalarda yapması mal sahiplerinin taşınmazlarını boşaltılıp tekrar kiraya vermesi ile yukarı çekilmeye çalışılıyor.

Bu aşamada açılan kira tespit davaları, kiracı ile ilgili tahliye davaları da arabuluculuk sisteminin devreye gireceği 1 Eylül’e kadar yoğun bir şekilde devam edeceğe benziyor.

Bu noktada sadece kiralık konut arzına ilişkin üretim modellerimiz kısa vadede bu soruna çözüm bulabilecek gibi gözükmüyor. Depremin etkisi, azalan arz, bölgemizdeki savaşlar nedeni ile gelen mülteciler ve kent içi göç bunlara mayıs ayında ayrıca da evlilik hareketliliğini beraberinde getirdi.

Sadece İstanbul’da 1 milyonun üzerindeki konutun kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi ile ilgili yapılan müracaatlar da bu noktada dönüşüm aşamasında İstanbul’da kiraları çok daha zorlayacak hale getiriyor.

Memurlara verilmesi planlanan kira desteğinin yanı sıra kentsel dönüşüm yenilemelerinde verilen kira desteklerinin artırılması kısıtlı arz piyasasında ise çok hızlı sonuç veremeyecek gibi.

Sadece kiralama amaçlı konut üretimi, yap-kirala-devret modelinin özel sektöre verilecek teşviklerle geliştirilmesi, bununla beraber mal sahiplerine belki belli bir süre ile gelir vergisi muafiyeti sağlanması, İtalya’nın Floransa şehrindeki gibi bazı şehirlerde günlük kiralık gibi kısa dönemli kiralara getirilen kısıtlamaların benzer şekilde uygulanması bu süreçte bazı önlemler olarak ön plana çıkabilir.

Kira değer haritalarının oluşması ile ilgili çalışmalar Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nde devam etse de e-Devlet sistemine ilişkin beklentiler önümüzdeki yılı gösteriyor. Mal sahiplerine getirilebilecek bazı para cezaları ve adı geçen hapis cezalarının da sektörde tedirginlikle karşılandığını söylemek mümkün.

Mal sahipleri kayıt dışı yollara başvurabilir mi? Peşin kira gibi bedeller alarak baştan bazı şartlar öne sürebilir mi? Bunlar da aslında merak edilen diğer başlıklardır.

Sektörde bu düzenleme başlığında önemli önerilerimizden birisi değer barışı adıyla gayrimenkul sektöründe bir barış çıkarılması olacaktır. Gayrimenkullerinin değerini beyan eden kişilere göre kira değer ve satış değer haritalarının yapılması süreci kolaylaştırabilir.

Gerek ilçe bazlı gerekse il bazlı elimizde çok net kira değer haritaları da maalesef yok. Kiralama odaklı konut üretimleri merkezi yönetim ve yerel yönetimlerin desteği ile konutların yapılması sürecini kolaylaştırabilir.

Şu anki kısıtlı arz döneminde gördüğümüz kadarıyla kira artışları aynı ivmede yükselmeyecek olsa bile düşecek gibi gözükmüyor.

İstanbul’da sıfır konutlar için metrekare değerinin 160 TL seviyelerine ulaştığını söyleyebiliriz. 100 metrekare kiralık daire İstanbul’da 16 bin TL seviyesindedir.

Uluslararası standartlar kira gelirlerinin hanehalkı gelirlerinin 3’te 1’ini aşmaması yönündedir. Bu açıdan baktığımızda İstanbul başta olmak üzere birçok il ve ilçemizde bu artışlar çok yüksek seyrediyor.

Sadece İstanbul’da değil, yaklaşık 10 bin TL kira ile Ankara’da, 12 bin TL kira ortalaması ile İzmir’de 8 bin 500 TL ortalama ile Mersin’de, 11 bin TL ortalama ile Antalya’da ve bununla beraber Bodrum’da 25-30 bin TL’ye daireler veriliyor.

Kira ile ilgili bu sorunların sadece artışlarda yapılacak sınırlandırma ile çok çözülebileceğini öngörmüyorum. Bunun yerine enflasyon oranında bir artış gene sağlanabilirse sektörün içinde bunun mal sahibi ve kiracılar açısından makul karşılanabilecek bir oran olacağını en azından taraflar arasındaki anlaşmazlığın bir nebze de olsa çözüme ulaşacağını düşünenlerdenim.

Artık aynı binada yeni kiracı o daireyi 15 bin TL’ye tutarken, karşısındaki daire o binada eski kiracı olduğu için 3 bin TL’den oturabiliyor. Aynı binada bile böyle 5-6 kat farklılığın olması anlaşmazlıkları daha üst noktaya taşıyor.”