İstanbul başta olmak üzere birçok kentte lüks sitelerde neredeyse kira fiyatına yaklaşan aidatlar tartışılıyor. Özellikle sitelerde bulunan sosyal donatılardan yararlanmayan site sakinleri yüksek aidat ödemesi yapmak istemiyor. Örneğin bir kişi, sağlık ya da özel nedenlerle “Havuza girmiyorum, basket oynamıyorum aidat ödemem ya da daha az öderim” diyebilir miyiz? Hürriyet'ten Oya Armutçu merak edilen soruları İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık'a yöneltti.

Büyük şehirlerde çok sayıda kişinin birlikte yaşadıkları ve ortak yerleri birlikte kullandıkları bir yaşam alanı olan kat mülkiyeti düzeninde, halk diline ‘aidat’ olarak yerleşen ortak gider ve avansları ödeme yükümlülüğümüz var. Sitenin iyi yönetilebilmesi için en çok önem arz eden konulardan biri budu

Ortak yaşamın istenilen şekilde sürdürülebilmesi için çeşitli ortak harcamaların yapılması bir zorunluluk oluşturmaktadır. Günümüzde, kendi sosyal tesislerini, bahçe, çevre bakım-onarımını, güvenliğini, otoparkını, temizlik hizmetlerini, teknik hizmetlerini, açık ve kapalı spor alanları gibi pek çok hizmeti içine alan site yaşamı, bir yandan yaşam konforunu ve standartlarını artırırken diğer yandan da ortak giderleri yani aidatı artırmaktadır.

Bir siteden ev ya da ofis alırken her şeye dikkat edilmelidir. Öncelikle sitenin yönetim planı (YP) incelenmelidir. Sitenin büyüklüğü, personel sayısı, sosyal tesislerine bakılmalıdır. Güvenlikli, birkaç girişi olan, asansörlü, havuzlu, sosyal tesisleri, spor sahaları, yeşil alanları, dereleri - şelalesi olan, çok personel çalışan lüks bir siteden ev alırsanız aidat miktarı da yüksek olacaktır.

Sitede ne kadar çok (açık-kapalı havuz, spor alanı, hamam-sauna, şelale, gölet vb) sosyal tesis varsa giderler de bir o kadar artar. Sitenin giriş-çıkış kapısının fazlalığı dahi (personel sayısını artıracağından) giderleri önemli ölçüde arttırır.

Müstakil evlerden oluşan, dolayısıyla bağımsız bölümü az olan lüks sitelerde ödenecek aidat miktarı daha da fazla olacaktır. Buna karşılık bağımsız bölüm sayısı fazla olan sitelerde mevcut giderleri karşılayacak bağımsız bölüm sayısı çok olduğundan, ödenecek aidat da diğer sitelere göre kısmen düşük olacaktır.

Ancak, binlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde binlerce malikin bir araya gelerek, tanışması, kaynaşması, örgütlenerek yönetimde söz sahibi olmaları çok zordur. O nedenle kalabalık sitelerden yer alanların bu hususu da göz önüne almaları gerekir. Yönetim ve denetimde söz sahibi olmayacaklarını baştan kabullenmeleri veya yıllarca mahkeme koridorlarını aşındıracaklarını bilmeleri gerekir.

Aidat artışlarında, zam oranından ziyade yapılan artışın, sitenin özelliklerine (sosyo-ekonomik-kültürel-fiziki yapısına) uygun olup olmadığı önemlidir. Bir sitede işletme projesi (bütçe) hazırlanırken, bir önceki yılda gerçekleşmiş olan giderlerin enflasyon karşısındaki bugünkü değeri, olası dönem içi artışlar, yine yıl içinde gerçekleşmesi muhtemel “öngörülemeyen giderler”, yapılacak yatırım ve demirbaş niteliğindeki işler varsa, bunların maliyetleri dikkate alınarak tahmini işletme projesi dediğimiz yıllık bütçe oluşturulur.

Ülke ekonomisinin dalgalı bir seyir izlediği dönemlerde bazı gider kalemleri işletme projesinde öngörülenden çok daha fazla bir miktar olarak gerçekleşebilir. Nitekim içinde bulunduğumuz süreçte de önceden öngörülemeyen durumlar fazlasıyla mevcuttur. Bilindiği gibi olağan yönetim işleri, bakım - onarım giderleri, personel giderleri, tüketim bedellerine veya alınan malzemelere ilişkin fatura giderleri gibi giderler ödenecek aidatlarla karşılanır.

Aidatlar yetmediğinde veya bazıları aidatlarını ödemediğinde hizmetler aksar, hatta durur, çalışanlar maaş alamaz, onarımlar gerçekleşmediği için yaşam alanında aksaklıklarla karşılaşılır. Can ve mal emniyeti, sitenin güvenliği tehlikeye girer.

Maliklerinin çoğunluğu tarafından kabul edilen artış oranı (aidat miktarı) diğer kat maliklerini de bağlar. Tüm bunlara meydan vermemek için bütçenin gerçekçi bir şekilde yapılması gerekir.

Bazı sitelerde bunların örneklerini yaptık. Sitede 20-25 kişilik fazla otopark varsa; belli bir ücret karşılığı site sakinlerine ikinci otopark verilebilir. Bu ücret site aidat gelirine eklenir. Herkesin mutlaka kullanması zorunlu olmayan sauna gibi bazı tesisleri kullanacaklardan saat başı bir ücret alınacağı YP’ye konulabilir.

Örneğin sitede 450 araçlık otopark olduğunu, birbirine yakın metrekareye ve arsa payına sahip 350 daire olduğunu varsayalım. Her daireye birer araçlık yer ayrıldıktan sonra, fazla olan 100 otopark yerini birden fazla aracı olan site sakinlerine belli bir aylık abonmanlık karşılığı tahsis edeceğimizi YP’ye yazabiliriz

Böylece 2-3 araçlık yer kullananlar daha fazla ödeme yaparlar, bir aracı olanlar veya hiç aracı olmayanların aidat yükü azalmış olur. Dolasıyla ortak alan, yer ve tesisi hiç kullanmayanlar veya çok az kullananlar mağdur olmaz.

Az kullanan az, çok kullanan çok öder mantığı bağlamında, alınacak ekstra paralarla o tesisin; ısıtma, aydınlatma, işletme, personel giderleri karşılanır. Böylece tesisi hiç kullanmayanlara yük binmemiş olur.

Az kullanan az, çok kullanan çok öder ve aidat ödemesinde daha adil bir durum oluşur. Görüldüğü gibi, her sitenin özelliğine göre YP’lerinde farklı düzenlemeler yapılabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesindeki kurala uymak mutlak zorunluluk değildir. Bazı giderleri eşit, bazılarını arsa payına bazılarını da metrekareye bazılarını kullanıma göre bazılarını kişi sayısına göre o sitenin tesis ve insan yapısına bağlı olarak belirleyebiliriz.

Sosyal donatıları çok fazla olan bir siteden ev aldıysanız, sağlık ya da özel nedenlerle “Havuza girmiyorum, basket oynamıyorum, aracım yok otoparkı kullanmıyorum o nedenle aidat ödemem ya da daha az öderim” diyemeyiz. Eğer bunları kullanmayacaksak bu tür lüks sitelerden ev almamalıyız.

İhtiyacımıza göre ev alırsak, kullanmadığımız hizmetler için para ödemekten kurtuluruz. Ev alırken hiç incelemediğimiz YP’nin önemi aidat konusunda öne çıkmaktadır. YP’de “Giriş kattakiler veya dükkânlar asansör ücreti ödemez” şeklinde bir düzenleme olsaydı, “Ben giriş kattayım, apartmanın altında işyeri sahibiyim, asansörü hiç kullanmıyorum, asansör gideri ödemem, zaten YP’miz de bu şekilde” diyebilirdiniz.

Ama YP’de aidat ödemeyecekleri şeklinde bir düzenleme yoksa buradakiler de apartman içi ortak alanların, asansörün, aydınlatma -bakım - onarım, temizlik gibi tüm giderlerini ödemek zorundadırlar. Sitenizde konut blokları, müstakil evler, ofis blokları, çarşı, AVM, otel bulunabilir. Eğer YP siteye özgü yapılmadıysa sitenizde yönetimsel krizler çıkabilir. Fahiş aidat ödemek zorunda kalabilirsiniz. Görüldüğü gibi, diğer konularda olduğu gibi bu konuda da YP’nin içeriği çok önemlidir.

Açmak mümkündür. Ancak, İstanbul’da davalar 3-4 yılda bitiyor. 3-4 yıl da BAM’da bekliyor. Yani bir davanın sonuçlanma süresi yaklaşık olarak 6-7 yılı buluyor. Aldığınız kararın bir önemi olmuyor. O nedenle aidatların fahiş olduğu iddiası ile dava açmak sonuca ulaşmak için etkili bir yöntem değildir.

Kat malikleri, aidatın belirlenme sürecine aktif bir şekilde katılım sağlarsa ve dönem içinde denetçilerle, dönem sonunda ise Genel Kurul’da (GK) ayrı bir denetleme yapar ve gerçekleşen gider hesabı yaptırtabilirsek, fahiş aidatlarla karşılaşılmayız. Bu yöntemle daha etkili bir sonuç alabiliriz.

Sitede biz kendi kendimizi yönetiyoruz. Öncelikle bizi daha iyi, daha ekonomik fiyata yönetecek kişileri/yönetim şirketlerini yönetime getireceğiz. Seçtiğimiz yöneticilere yardımcı olacağız. Gerçekçi bir bütçe yapılmasına katkıda bulunacağız.

500 bağımsız bölümlü bir sitede 50 kişi bile aidatını ödemezse hizmet verilemez. Aidatı düzenli ödememiz gerekiyor. Yoksa benden yüksek aidat alıyorsun diye dava açsan altı-yedi yıl sürüyor. Ağır işleyen bu yargı sisteminde dava açarak sonuç almak maalesef neredeyse imkânsızdır.