Yeni yılın yaklaşmasıyla birlikte, apartman ve site sakinlerini ilgilendiren en büyük konu aidat zamları… Asgari ücrete yapılan zamla birlikte, site yönetimleri toplantılar düzenleyerek, aidatları belirlemeye başlayacak. Ancak, bu süreçte fahiş zamlar ve haksız taleplerle karşılaşmamak adına sakinlerin dikkat etmesi gereken pek çok nokta bulunuyor. Özellikle büyük sitelerde aidatların büyük bir kısmı personel maaşları, güvenlik hizmetleri ve bakım masraflarına gidiyor. Fakat bu hizmetlerin karşılığını alamayan sakinler, yönetimle yaşadıkları problemlerden yakınıyor.

Örneğin elektrik kesintileri yüzünden perişan olan bir site sakini, üç gün boyunca elektrik alamadıkları için hem maddi zarar gördü hem de site yönetiminin sorumluluk almaması nedeniyle büyük hayal kırıklığına uğradı. Aynı şekilde, güvenlik kameralarının yetersizliği nedeniyle aracına zarar gelen bir başka sakin ise suçluyu bulmak için başvurdukları yönetimden tatmin edici bir yanıt alamadıklarını belirtti. Bu tür olaylar ise aidat ödemelerinin karşılığında alınan hizmetlerin sorgulanmasına yol açıyor.

Peki, apartman ya da site aidatlarında zam nasıl belirleniyor?Genel kurula katılsın ya da katılmasın tüm malikler alınan zam kararına itiraz edebilir mi?Yüksek aidat ödediği halde yeterli hizmeti alamayan sakinler nasıl bir yol izlemeli? Hürriyet'ten İsmail Sarı Gayrimenkul Hukukçusu Avukat Ali Güvenç Kiraz'a merak edilenleri sordu.

“Apartmanlarda her yıl, sitelerde ise iki yılda bir yapılacak olağan genel kurullar kapsamında yönetimin oluşturacağı bütçeler kapsamında aidat zamları belirleniyor” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Yine eğer olağan genel kurullar yıl içerisinde yılbaşına değil de daha ileri bir tarihe denk geliyorsa olağanüstü kat malikleri kurulunu yönetim veya yönetim kurulu toplayarak yine yeni bütçe veya ek bütçe kararı ile aidat artışı kararını alabiliyorlar” dedi. Kiraz, şu bilgilerin altını çizdi:-- Yönetim veya yönetim kurulları aidat artışlarında o yıl meydana gelen enflasyon artışını, yine yıl başlarında veya ortalarında oluşan asgari ücret zamlarını, sosyal güvenlik sistemlerinde meydana gelen prim artışlarını, profesyonel hizmet alınan tüm yapıların uyguladığı artışları ve tüm genel giderlerle ilgili yapılacak olan artışları da (ortak alan aydınlatma, su, doğalgaz gibi giderlerde kurum kaynaklı artışlar) dikkate alarak bir bütçe ve buna uygun bir zamlı aidat ödemesi oluşturmalıdır.-- Yine apartman veya sitelerde oluşan o döneme özgü bir takım yeni giderler de (asansörlerin değiştirilmesi, siteye yapılacak yeni sosyal alanların oluşturulması, demirbaş niteliğindeki bir takım harcama zorunluluklarının ortaya çıkması gibi) aidat miktarının belirlenmesi ve artışında dikkate alınacak giderlerdir.

Bu soruma “Kat Mülkiyeti Kanunu’nda veya başka bir mevzuatta apartman veya site aidatlarına yönelik olarak bir artış üst sınırı bulunmuyor” cevabını veren Ali Güvenç Kiraz, “Aslında bunun temel sebebi de apartman veya sitelerdeki giderlerin enflasyon artışları, yıllık asgari ücret ve prim artışları, profesyonel hizmet alımlarındaki şirketlerin artışları ile aydınlatma, su, ısınma gibi giderlerdeki artışların ilgili kurum veya kuruluşlar tarafından yapılması nedeniyledir” dedi.

“Genel kurula katılan kat maliklerinin aidat zammı ile ilgili gider veya kalemler için itiraz etmesi, lehe oy kullanmaması ve bu itirazını da yine kat malikleri genel kurul tutanağına veya kat malikleri karar defterine ihtirazi kayıt şeklinde işlemiş olması gerekir” diyen Ali Güvenç Kiraz, “İtirazını yazılı olarak tutanağa geçiren kat maliki bir ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne kat malikleri genel kurul kararının iptali davasını açmalıdır” dedi.Kiraz, “Genel kurula katılmayan kat malikleri ise kendilerine kurul kararının bildirilmesi halinde yine bildirim tarihinden itibaren bir ay içinde kat malikleri kurul kararının iptali davasını açabileceklerdir. Bu davayı açma süresi karar tarihinden itibaren 6 ayı geçmemelidir. Ancak kurul kararı kat mülkiyeti kanununa açıkça aykırı ise bu durumlarda davada 1 ve 6 aylık süreler uygulanmayacaktır” ifadelerini kullandı.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda aidatın ne şekilde ödeneceğine yönelik 20. maddesinin emredici hüküm niteliğinde olmadığını söyleyen Ali Güvenç Kiraz, “Bunun anlamı kat malikleri aidatların ne şekilde alınacağı konusunda yönetim planı ile sınırlı olmak üzere bir model belirleyebilirler. Yani kat malikleri genel kurulu yönetim planına aykırı bir şekilde aidat alım modeli ve niteliği belirleyemez” dedi ve ekledi:“Bu kapsamda apartman veya site aidatlarının ödenme şekli ile ilgili olarak yönetim planında gösterilmiş olması şartıyla kat malikleri arsa payına göre ödeme veya kullanım metrekaresine göre ödeme veya karma bir ödeme şekli (çatı katlarındaki dairelerin, dubleks dairelerin, teras hakkı olan dairelerin, işyerlerinin vb. gibi) farklı bir aidat ödemesi, belirleyebilirler.”

Ali Güvenç Kiraz, “Apartman veya sitelerde kat malikleri kullanmamış oldukları hizmetlerde dahil tüm aidatlar katılmak zorundadır. Yönetim planlarında bu duruma özel bir husus yok ise asansör kullanamayan kat malikleri de yine asansör giderlerine katılmak zorundadır” dedi.“Ancak kat malikleri lüks harcama olarak kabul edilecek bir harcama kalemine katılmak, katlanmak zorunda değildir” diyen Kiraz, “Örneğin bir sitede bebekli aileler için bir bölümün ayrılması burada bir personelin istihdam edilmesi ve yine burada kullanılacak demirbaşlar ile sarf malzeme giderlerine bebeği olmayan veya burayı kullanmak istemeyen kat malikleri katılmak zorunda değildirler. Yine yönetim planında ve vaziyet planında olmayan bir yere çocuk oyun parkı yapılmak istenmesi halinde bu yeni duruma ilişkin harcamalara çocuğu olmayan bir malikin katılması ve katlanması zorunlu değildir” ifadelerini kullandı.

“Apartman veya site hayatında belki de en önemli sorunlardan bir tanesi kiracıların hangi giderlere katılmak zorunda olup olmadıkları” diyen Ali Güvenç Kiraz, konuyu şu şekilde detaylandırdı:-- Temel olarak aidat giderlerine kira bedelini geçmemesi kaydıyla kiracılar ve kat malikleri birlikte ve müteselsilen katılmak ve katlanmak zorundadır. Kira bedelini geçen aidat miktarından mal sahibi sorumludur. Örneğin bir sitede 15 bin lira bedelle oturan bir kiracının aidat miktarı 20 bin lira ise bu aidatın sadece 15 bin liralık kısmı ile sorumludur ve kalan 5 bin lirayı mal sahibi tarafından ödenmek zorundadır.-- Temel ödeme şekli bu olsa da Yargıtay kararları ışığında kiracı ile kat malikinin hangi giderlerden sorumlu olacağı belirlenmiştir. Kiracı kullanım kaynaklı tüm giderlere kat maliki ise mülkiyet kaynaklı ve demirbaş niteliğinde olan tüm giderlere katılmak zorundadır. Bu kapsamda işletme bütçesi kalemlerinin ve giderlerinin ödeme sorumluluğu kiracıya, yatırım bütçesi kalemlerinin ve giderlerinin ödeme sorumluluğu kat malikine aittir.

-- Buna göre; personelin maaşı, SGK primi, ortak aydınlatma, su, ısınma giderleri, ortak alan kullanım giderleri, profesyonel hizmet alım şirketlerinin giderleri (yönetici, güvenlik, havuz bakım, bahçıvan, vb. gibi) ortak alanlarda kullanılan demirbaşların aylık bakım hizmetleri (asansör aylık bakımı, havuz bakımı, ortak alan veya sosyal tesis bakım, işletme giderleri gibi) kiracı tarafından ödenmek zorundadır. Personelin tüm kıdem ve ihbar tazminatı sorumluluğu, apartman veya siteye alınacak olan tüm demirbaş giderleri, binada yapılacak olan boya, güçlendirme masrafları, tüm demirbaşların yenisi ile değiştirilmesi masrafları kat malikine ait giderlerdir.