Tapuda yeni dönem! Gayrimenkul sektöründe büyük değişiklik: Konut satışına ‘ekspertiz’ gündemde!

Hazine ve Maliye Bakanlığı son dönemde vergi kaçaklarını önlemek amacıyla yoğun bir çalışma yürütüyor. Vergilerin tam olarak ödenebilmesi amacıyla ev alım satımı sırasında ekspertiz raporu istenmesi gündeme geldi. Buna göre ev satılırken bedeli eksperler belirleyecek. Şu anda halihazırda Türkiye'den ev satın almak ya da satmak isteyen yabancı uyruklu kişilerin gerçekleştireceği tapu işlemlerinde gayrimenkul ekspertiz raporu beyan etmesi zorunlu olarak uygulanıyor. Peki tapuda ekspertiz uygulaması genele yayılır mı? Uygulama piyasayı nasıl etkiler? Konuyla ilgili merak edilenleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı milliyet.com.tr’ye anlattı. Özelmacıklı konuşmasında şu ifadeleri kullandı: “Bu konu kayıt dışı ekonomi ile mücadele eylem planı çerçevesinde çeşitli dönemlerde dile getirilmiştir diyebiliriz. 2018 sonunda Meclis gündemine torba yasa çerçevesinde gelen ve bu kapsamda da Meclis’te torbadan çıkarılan bir konu olmuştu. Konu tüm taşınmazların satışında ekspertiz raporu istenmesiyle ilgiliydi. Şu anda bu düzenleme yabancılara yapılan tüm gayrimenkul satışlarında talep ediliyor. Yabancıların ağırlıklı konut aldığını varsaydığımızda yabancılara yapılan satışlarda gayrimenkul değerleme raporu zorunluluğu var. Hatta bu raporlar yapılan düzenlemeyle de ayrı bir kurum tarafından kontrol ediliyor. Tapuda ekspertiz uygulaması yabancıya yapılan konut satışları haricin de, kredi ile yapılan satışlar için de yapılması gerekli olan bir rapordur. Mevcut durumda ipoteğe konu taşınmazların ekspertiz raporlarında kredi kullanan tüketiciler bankalara gayrimenkul değerleme raporları için bir bedel ödüyorlar. Bu bedel her yıl Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giriyor. Örneğin şu anda 150 metrekareye kadar konutlar için 5500 TL+KDV şeklinde bir ücret var. Bu ücret taşınmazların türüne, niteliğine göre farklılık gösteriyor. Yabancılar için hazırlanan ekspertiz raporlarında bu bedel iki katı alınıyor. Eğer tüm gayrimenkul satışlarında ekspertiz raporu talep edilecekse burada ciddi anlamda değerleme raporu hazırlamayla ilgili maliyet söz konusu olacak. Bu maliyeti devlet mi karşılayacak, tapu harcına mı dahil edilecek? Çünkü taşınmazların türüne göre değerleme rapor fiyatları farklılık gösteriyor. Türkiye’de 2023 yılında 2 milyon 950 bin gayrimenkul satışı yapıldı. Bunun 1 milyon 400 bin seviyesi konut satışlarından oluştu. Kademeli bazı düzenlemeler yapılabilir. Bazı iller pilot il olarak seçilebilir. Öncelikle şirketlerin gayrimenkulleri için ilk etapta böyle bir düzenleme baz alınabilir. 3 milyona yakın gayrimenkulün satıldığı bir sektör için her taşınmazda değerleme yapılması demek hem yeterli değerleme uzmanının olmadığı bir piyasada hem de bu kadar nitelikli bir adaptasyonun olamayacağını düşündüğümüzde sürecin sağlıklı ilerlemesi mümkün değil. Bölge bölge yapılması, bazı taşınmazlarda yapılması değerlendirilebilir. Konutlarda rayiç değerle gerçek satış bedeli arasında fark daha az olsa da arsa ve arazi türü taşınmazlarda değer farkının daha çok olduğunu söylemek mümkün. Arsa ve arazilerde bazı bölgelerde gerçek değer ile rayiç arasında farklar görülebiliyor. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Değerlendirme Daire Başkanlığı kurulmuştu. Değer haritaları sistemlerinin geliştirilmesi, bunların mümkün olduğu kadar elektronik ortamda yapılmasını sağlayacak düzenlemelerin devreye alınması çok daha sağlıklıdır. Bunların taraflar için oluşturacağı ek maliyet söz konusu olacak. Bu maliyetin dikkate alınması lazım. Bir ekspertiz raporu zorunluluğunun gelmesi tabi ki gayrimenkullerin doğru değerden satılmasını sağlar. Devletin 2023 yılında 60 milyar TL seviyesinde tapu harcı geliri olmuştu. Belki bu gelir çok daha yüksek rakamlara da çıkabilir. Tapu harcının yüksek olduğu da aşikar, yüzde 4’lük oran tüm satışlarda aslında devlete tapu harcı olarak kaydediliyor. Bazı ülkelerde farklı oranlar var, daha düşük daha yüksek oranlar var. Oradaki vergi uygulamaları birbirinden çok farklı. Dubai’de tapu harcı yüzde 6 ancak değer artışı kazancı adı altında bir vergi söz konusu değil. Ekspertiz zorunluluğu geldiği zaman vatandaşın değer artış kazancı adı altında ödemesi gereken vergiler konusunda çok önemli bir vergi doğacak. Değer artışı kazancı kişinin ticaret amacı ile yapmadığı gayrimenkul alım ve satımlarının vergilendirildiği bir gayrimenkul vergisi diyebiliriz. Taşınmazlar eğer 5 yıl sonra elden çıkarılıyorsa bu vergi alınmıyor. 5 yıldan önce çıkarıldığı taktirde enflasyon düzeltmesi yapılarak elde edilen gelirler gelir vergisi dilimlerine göre vergilendiriliyor. Bu düzenleme yapılırken bir beyan affı ile birlikte bir düzenleme yapılmasını sektör temsilcisi olarak tavsiye ediyoruz.