Meclis’in açılmasıyla birlikte gündeme gelecek olan ekonomi torba yasa teklifi kapsamında gayrimenkul alım satımındaki tapu harç oranlarında değişiklik yapılacağı belirtiliyor. Buna göre tapu harç oranlarında indirim yapılması için teklif sunulacak.

Normal şartlarda gayrimenkul işlemleri için ödenecek harç tutarı belediyelerin belirlediği beyan değeri üzerinden tespit ediliyor. Ancak belediyenin değeri ile gayrimenkulün gerçek değeri arasında ciddi farklar olabiliyor. Burada oluşacak kayıt dışılığın giderilmesiyle ilgili maddenin torba yasa teklifinde yer alması planlanıyor. Üzerinde durulan düzenlemeye göre alıcı ve satıcıdan alınan tapu harç oranları düşürülecek.

Peki mevcut sistemde tapu harçları nasıl belirleniyor? 1 milyon TL’lik bir arazi satışında ne kadar tapu harcı çıkıyor? Tapu harçlarında indirim ne kadar olmalı?

Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Gayrimenkul tarafında tapu harçları beyan edilen değer üzerinden alınıyor. Beyan edilen değerin asgari tutarı belediyenin rayiç değeridir. Satışların belediye rayicinden değil, gerçek alım satım bedelinden gösterilmesi isteniyor. Harç oranı satış bedeli üzerinden binde 20 oranında alıcı ve satıcı üzerinden ayrı ayrı alınıyor. Yani yüzde 2 alıcıdan, yüzde 2 satıcıdan, toplamda yüzde 4 diyebileceğimiz bir tapu harcı mevcut.

Tapu dairelerinde ciddi oranda işlem yapılıyor. Yılın ilk 8 aylık satış rakamlarına baktığımızda 1 milyon 770 bin satış işlemi gerçekleşti. Tapu harç gelirlerinin neredeyse 48 milyar TL’lik kısmı satışlardan geldi. Diğer işlemlerden elde edilen kazançlar 2.5 milyar TL seviyesinde. Tapu harç gelirleri devletin önemli bir geliri. İlk 8 ayda 50 milyar 536 milyon TL’lik bir tapu harcı geliri oldu.

Tapu harçları ödenirken tarafların anlaşmasına bağlı olarak harcı sadece alıcı, satıcı veya ikisi de ortak ödeyebiliyorlar. Alıcı ve satıcının cezalı bir işlem yapmaması için gerçek alım satım bedelini beyan etmeleri gerekiyor. Bu beyan edilecek değerin emlak vergisinden düşük olmaması, asgari olarak bunun beyan edilmesi gerekiyor.

Tapu işlemine esas değerin gerçeği yansıtmaması durumunda, emlak vergi değerinden daha az bir bedel ödenmesi durumunda eksik ödenen harç yüzde 25 vergi zıayı cezası adıyla alıcı ve satıcıdan tahsil edilebiliyor. Eksik beyan edilerek bu harcın ziyanına neden olan kişiler kendileri bununla ilgili pişmanlık dilekçesi verebiliyorlar, bu durumda eksik beyanı tekrar ödeyebiliyorlar.

Burada gösterilen değerler aslında taşınmaz türlerine göre farklı oranlarda düşük gözüküyor. Arsa ve arazide gerçek satış bedeli ile tapuda gösterilen bedeller arasında minimum 20 kat seviyesinde bir fark var. Daire satışlarında bu fark 5 katın üzerinde. Kredili daire satışlarında yaklaşık 2.5 kat ölçeğinde diyebiliriz. Bizim burada gerçek değer kısmına ihtiyacımız var.

Yapılması planlanan düzenleme daha önce birkaç kez daha hayata geçirilmeye çalışılmıştı. Bunlardan bir tanesi tüm gayrimenkul satışlarında değerleme raporu zorunluluğu getirilmesiydi. Yaklaşık 3.5 sene kadar önce Meclis’ten geri döndü ve toplu değer sistemi oluşturulamadı.

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Stratejik Eylem Planı’nda farklı bir çalışma önerildi. Tapu ve Kadastro bilgi sistemine entegre bir gayrimenkul değer bilgi merkezi kurulması önerilmişti. Bu gayrimenkul değer bilgi merkezi ile gayrimenkul değer değişimleri takip edilsin, tapu işlemlerinde gerçekleşen fiyatlar kaydedilsin, mahkemelerin bilirkişi raporlarına bu altlık oluştursun ve gayrimenkulde alım satım değerinin belirlenmesi ve vergilendirme sisteminde tapu harçları, emlak vergilerinin düzeltilmesinde bir altlık oluştursun şeklindeydi.

Tapu ve kadastro mevzuatında, toplu değerleme veya tekil değerleme yöntemleriyle harç gelirlerinin artırılması hedefleniyor.Tapuda vatandaşlar açısından güvenli para transfer sistemlerinin kullanılması açısından buna ihtiyaç var. Türkiye’de eskiden beri değer artış kazancıyla ilgili önemli bir sıkıntı yaşanıyor. Burada bir değer barışına ihtiyaç duyuluyor. Değer barışı gelmeden tapuda gerçek değer gösterilmesiyle ilgili imkana henüz ulaşmamız mümkün değil. Tapu harçlarının yüksek oranı alıcı ve satıcılar için karmaşık bir durum oluşturuyor.

Belediyeler kısmında gözüken emlak vergisi beyan değeri tapuya esas bir değer değildir. Burada emlak vergisi kanunundan gelen bir değer hesaplama yöntemi var. O da cadde ve sokak rayiçleri üzerinden birim metrekare inşaat maliyetlerine amortisman uygulanarak hesaplanan değerlerdir. Emlak vergi değeri bu değerin oldukça dışında. Yapılacak yasal düzenleme çerçevesinde emlak vergilerinin de yeniden doğru bir şekilde hesaplanması sağlanabilir.

1 milyon TL üzerinden gösterilen bir satışta 20 bin TL alıcı adına, 20 bin TL satıcı adına olmak üzere toplamda 40 bin TL tapu harcı var. Buna yöresel katsayılara göre döner sermaye bedeli dediğimiz tapu işlemlerinin harcı olarak adlandırılan bir bedel ilave ediliyor. Bu bedel şehirlere göre değişen bir katsayıya sahip.

Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın çeşitli sektörlerde yaptığı bazı denetimleri bizler de duyuyoruz. Kuyumculuk, araç satışı, gayrimenkul, yat satışı gibi işlemler takip altında. Gayrimenkulde gerçek değer üzerinden vergilendirmeyle ilgili sorumluluğu vatandaşa yıkmak değil de sistemi buna göre düzenlemeye ihtiyaç olduğunu düşünüyorum. Yoksa bugün için birçok tapu işleminde kayıplar, kaçınmalar söz konusu olabilmektedir.

Gayrimenkul değerlemesi için taşınmazların güncel değerlerini ilgili kurumlarla koordinasyon ile kayıt altına alan bir veri tabanı oluşturulacak ve bilgisayar destekli toplu değerleme yöntemlerinin uygulanmasına yönelik çalışmalar yürütülecektir.

Bu noktada tapu harcı yüzde 1 seviyelerine çekilse, alıcı ve satıcının toplamda yüzde 2 olacak hale getirilse, bununla beraber gayrimenkul satışlarında bir süreliğine beyan affı getirilse ve bu beyan affı en azından düzenlemenin çıktığı tarihten itibaren yapılan ilk satışa kadar beyan affından faydalanma imkan sağlansa gayrimenkulde gerçek değer konusuna sektör olarak oldukça yaklaşacağımızı değerlendiriyorum.”