'Riskli yapı' raporu verilen binada oturan kiracılar dikkat! İşte yapılması gerekenler...
Yaşanan depremlerin ardından pek çok kişinin aklında deprem nedeniyle oluşan zararlar için nasıl bir hukuki prosedür izlenmesi gerektiği var. Müteahhidin yanlış uygulaması veya sonradan kesilen kolonlar nedeniyle hasar alan ya da yıkılan evden kim sorumlu? Kiracı “Binanın riskli olduğunu düşünüyorum” diyerek kira sözleşmesini feshedebilir mi?
Yaşadığımız bina kesilen kolon veya usulsüz tadilat nedeniyle yıkılırsa bunu yapan komşumuza dava açabiliyor, bu evi yeni aldıysak paramızı geri isteyebiliyor muyuz? Kiracı hakları neler? Deprem bölgesinde yeni yerleşim alanları oluşturulacak, peki farklı bir yere taşınmak istemiyorsak ne yapabiliriz? Kahramanmaraş depremleriyle binlerce bina yıkıldı, binlerce insan hayatını kaybetti; hayatta kalanlarsa pek çok soruya yanıt arıyor, evsiz kalmalarının hesabını sormak istiyor. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı avukat Ali Güvenç Kiraz Hürriyet'ten Necla Bayraktar'ın sorularını yanıtladı.
Binamız depremde hasar alırsa veya yıkılırsa, daire sahibi olarak kimi şikâyet edeceğiz?
Bir taşınmazla ilgili hasar meydana gelmiş, bu hasardan dolayı mala ve cana zarar gelmişse maddi veya manevi bir zarar oluşmuş demektir. Özellikle depremle ilgili süreçte, bir sacayağı söz konusu. Bir taşınmazı inşa eden yüklenici yani müteahhittir; yapı denetim esaslarına uygun şekilde yapıyı yapmak, tamamlamak ve teslim etmekle sorumludur. Yani iskân almış olsa da sorumluluğu ortadan kalkmaz. Binanın uzun yıllar ayakta kalmasını, hasar görmemesini ve ayıplı olmamasını sağlamak zorundadır. Özellikle 2007 sonrası yapılmış yapılar açısından yüklenicinin sorumluluğu esastır. Ve evet, ana sorumlu yüklenici, yani müteahhittir.
“İlk sorumlu müteahhit” dediniz. İkinci ve üçüncü sırada kimler var?
İkinci aşamada karşımıza yapı denetimi kavramı çıkar. Müteahhit yasada belirtilen periyotlarla uygun denetimlere tabi tutulmamışsa veya müteahhidin kendi belirlediği denetim şirketi tarafından usulen birtakım tutanaklar tutulmuşsa ve hasar meydana geldiğinde bu tespit edilmişse yapı denetim firması müteahhitle birlikte müştereken sorumlu hale gelir. Üçüncü aşamada belediye var. Binayı denetleyeni de belediyenin denetlemesi gerek. Müteahhit yapıyı yapacak, yapı denetimi firması denetleyecek, yapı denetimi firmasını belediye denetleyecek. Yapı denetim şirketlerinin düzenledikleri raporları düzenli olarak kontrol etmesi gereken kurum belediye. Bir olumsuzluk olduysa, yapı denetim tutanağı tutulduysa belediye bu raporları dikkate alıp binayı yıktırmalı veya yapılan uygulama düzeltilmeli. Belediye bu işlemleri yapmazsa üçüncü sorumlu haline gelir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın sorumluluğu yok mu peki?
Birtakım kişilerin ruhsatının kullanılması söz konusuysa bakanlık bunu tespit etmeli. Böyle bir durum varsa ve binada hasar varsa bakanlık dördüncü sorumluluk mekanizması olur.
Binada tadilat yapan, kolon kesen maliklerin sorumluluğu var mıdır?
Tarihimizde çok sayıda imar affı var. Binaya birtakım tadilat yapılmışsa, mesela kolon kesme sonucu binada bir hasar oluşmuşsa bu zarara sebebiyet veren malikler sorumlu hale gelir. Ana kusurun kolon kesme işlemi olduğu ortaya çıkarsa bahsettiğimiz sacayağını oluşturanların sorumluluğu ortadan kalkar. Çünkü kolon kesilmiş, buna bağlı olarak bina yıkılmıştır.
Alt katta kesilen kolonlar büyük sorun. Peki, üst katlarda tadilat yapılması durumunda ne olur?
Üst katlarda yapılan uygulamalar da binaya zarar verir. Bunlarla bina güçsüz bırakılmışsa yapan, sorumluluğu üzerine alır.
Dava açmamız gerekirse komşumuza açacağız yani?
Evet, çünkü müteahhit, yapı denetimi şirketi ve belediye işini doğru yapmış ama malik kolon keserek binaya zarar vermiş. Ama burada şöyle bir şey de var: Bina yapıldıktan sonra belediyelerin özellikle dükkânları ruhsatlandırırken denetlemesi ve zaman zaman kontrol etmesi gerek. Yani dükkân sahibi sonradan kolon kestiyse, değişiklik yaptıysa ve bu konuda tutanak tutulduysa o zararın giderilmesi şart. O binayı boşaltmak, yıkıp yeniden yaptırmakuygulanmadıysa kolon kesen vatandaş gibi belediye de sorumluluğa dahil olur.
Üst kattaki komşum kolon kesti diye şikâyet etsem, belediye müdahil olabiliyor mu?
Olmak zorunda! Belediyeler binada projeye aykırı yapılan her şeyi denetlemek zorunda. Ama elbette her binada yapılan değişikliği göremezler. Vatandaş kimse görmeden kolon kesmişse veya balkonu içeri kattıysa, şikâyet de olmamışsa belediyenin yapacağı bir şey yok. Şikâyet olduğu halde denetlememişse ya da görüp tutanak tutmadıysa sorumlu hale gelir. Bir uygunsuzluk gördüğümüzde şikâyet müessesesini işletmek zorundayız.
Enkazı kaldırmak da bir maliyet, bunu kim karşılayacak?
Kamu “Deprem enkazını biz kaldıracağız” diyorsa bir maliyet ortaya çıkmaz. Binanın yıkılmasında birinin sorumluluğu varsa, enkaz kaldırma giderini o öder. Burada çok büyük bir Afet söz konusu, enkazı kamunun üzerine alacağını düşünüyorum.
Deprem bölgesinde yeni yerleşim alanlarının oluşturulacağı belirtiliyor. Farklı bir yere taşınma durumu söz konusu olduğunda hak kaybı yaşar mıyız?
Mülkiyet hakkı veya tapu hiçbir zaman ortadan kalkmaz. Kamu sizin oradaki parselinizi yok edemez ancak orayı yapılaşmaya kapatarak, kamulaştırarak diğer tarafta bir yapı alanı oluşturabilir. Bu durumda size oradan hak sağlar. Deprem bölgesinde bu konutların nasıl yapılacağını veya arsa mı verileceğini bilemiyoruz. Zamanla göreceğiz.
Hak sahibi “Bu arsayı, bu evi istemiyorum, bana parasını ödeyin” diyebilir mi?
İmar uygulamalarında esas olan taşınmazın değerinin verilmesidir veya arsa payının sağlanmasıdır. Vatandaşa üç yol sunulabilir: Birincisi, kişiye arsa verilebilir. İkinci olarak, konut yapılır ve bu konuttan arsa değeri düşülür. Üçüncü olarak, bunları istemeyenlere kamulaştırma bedelinin verilmesi söz konusu olabilir. Deprem bölgesinde nasıl bir uygulama yapılacağını şu an bilmiyoruz. Belki arsa verecek, “Sen yap” diyecek. Ama arsa verirken eşdeğer arsa vermeli. 500 metrekare arsanız var, uzak bir yerde 500 metrekare değil, belki de 1.500 metrekare verecek, eşdeğerleyecek.
2 sene önce bir daire aldık ama depremde yerle bir oldu diyelim. Evi geri verme, parasını talep etme hakkımız var mı?
Az hasar, orta hasar söz konusu olduğunda müteahhidin kusuru varsa istenebilir ama mesela kolon kesildiği için ev zarar görmüşse bir şey talep edilemez. Müteahhidin kusurlu olması halinde talep edilecek bedel de güncel bedel olmalı. 500 bin liraya bir daire aldınız, 2 sene sonra yıkıldı. Müteahhidin kusuru varsa o taşınmazın 2 yıl sonraki güncel değeri ödenir.
50 yıllık bir binada da aynı durum söz konusu olur mu?
50 yıllık bina için müteahhide “Bunu öde” diyemezsiniz çünkü betonun da bir ömrü var.
Kiracı evden çıkmak isterse ne olacak?
Kiracı “Binanın riskli olduğunu düşünüyorum” diyerek kira sözleşmesini feshedemez, haklı nedenlere ihtiyaç var. Taşınmazın ayıplı hale gelmesi lazım. Riskli yapı raporu varsa üç hak doğar: Kiracı tazminat ödemeden evden çıkabilir. Taşınmazın mevcut ayıbının giderilmesini talep edebilir ancak riskli yapı raporu varsa zaten bina boşaltılmalı. Üçüncü olarak, kiracı ayıplı hale geldiği için kira bedelinin ayıp oranında indirilmesini talep edebilir. “Artık burası ayıplı oldu” deyip kirada indirim isteyebilir.