Riskli binalarla ilgili flaş gelişme! Riske bak dönüştür ya da güçlendir

Türkiye’de 68 ilden fay hattı geçiyor. Yıllardır İstanbul depremine karşı uyarılar yapılıyor. Her bölgede her dönem deprem riski var. Depremden korunabilmenin yolu binaların sağlamlığından geçiyor. Şimdi herkes tedirgin... Binasını risk tespitine sokmak isteyen kişi sayısı oldukça arttı, talepte yüzde 100’ü aşkın artışlar oldu. Ancak tespit sonucunda risk çıkacağını tahmin eden herkes, binasının yıkılmak zorunda kalmasından korkuyor. Çünkü son dönemde hem inşaat maliyetleri çok arttı bir de kira krizi yaşanıyor. Yıkımı zorunlu hale getirmeden yapılan risk tespiti yöntemleri var. Ayrıca binasını güvenli hale getirmek isteyenlerin tek seçeneği yeniden inşa değil. Güçlendirme ile binayı yıkmadan da sağlamlaştırmak mümkün. Çoğu kişi güçlendirmeyi göz ardı ettiğinden, süreci başlatamıyor. Riskli bina tespiti için herhangi bir zorunluluk bulunmuyor ancak binanızın yaşı yüksek ve yapım yılı 1999’dan önceyse mutlaka kontrol ettirin. 1999 Marmara Depremi’nden sonra inşa edilen yapılar için deprem yönetmeliği yayımlanmış ve yapılara bazı kriterler getirilmişti. Binada çatlak, hasar, paslanma varsa, binaya sonradan müdahale edilip kolonlar kesildiyse (özellikle altında market ve depo olan binalar), taşıyıcı kolonlara müdahale edildiyse, bina projesine uygun inşa edilmediyse tespite sokmakta fayda var. Hızlı tarama ya da deprem dayanıklılık raporu olarak bilinen seçenekte, daire başı 500 liraya kadar maliyet çıkıyor. Ancak risk tespitlerinde rakamlar yükseliyor. Özellikle yüksek katlı binalarda rakam artabiliyor Bina başına test maliyeti 20 bin liradan başlıyor. 100 bin liralara çıkabiliyor. Örneğin 11 katlı, 10 daireli bir bina için 118 bin lira gibi bir maliyet hesaplanıyor. Binanızı risk tespitine sokacaksanız, iki seçeneğiniz bulunuyor. Bunlardan biri risk varsa süreci kentsel dönüşüme götürürken diğerinde yalnızca bilgi paylaşılıyor, risk varsa uzmanlara yönlendiriliyorsunuz. 1-İlk seçenek olan bina risk tespitlerini, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisans almış firmalar yapıyor. Bu firmalara bakanlığın sitesinden ulaşmak mümkün. Kat maliklerinden birinin tapu ve kimlik fotokopisi ile firmaya başvurması yeterli, çoğunluk aranmıyor. İnceleme sonucunda riskli olduğu belirlenen binalar, 10 iş günü içinde Altyapı Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne ve Tapu Müdürlüğü’ne yazılı olarak bildiriliyor. Binaya ‘riskli yapı’ şerhi işleniyor ve ev sahiplerine tebligat gönderiliyor. Ev sahiplerinin karara 15 gün içerisinde itiraz edebilme hakkı var. Yapılan itirazlar bakanlık ve üniversitelerin belirlediği teknik heyet tarafından inceleniyor. Eğer riskli olduğu kabul edilirse bina 60 gün içinde yıkılıyor. Süresi biten riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durduruluyor. Teknik heyet binanın riskli olmadığına karar verirse, şerh kaldırılıyor. 2-Deprem dayanıklılık raporu ya da hızlı tespit olarak bilinen seçenek için ise İnşaat Mühendisleri Odası’na üye, Çevre Şehircilik Bakanlığı Yapı Denetim ve Proje Denetçisi belgesi olan firmalara başvuru yapılabilir. Bu seçenekte bina inceleniyor, risk varsa malikler bilgilendiriliyor. Bu sonuçlar herhangi bir kamu kurumuna bildirilmiyor. Yani yıkım için 60 gün zorunluluğu bu seçenekte bulunmuyor. Malikler daha sonra ne yapacaklarına karar veriyor. Bu hızlı taramayı İstanbul Büyükşehir Belediyesi de ücretsiz olarak yapıyor. Normalde 10 gün içinde ölçüm yapılıp ardından 10 günde sonuç verilirken, ekiplerin şu anda deprem bölgesinde çalışması nedeniyle bu sürenin uzayabileceği belirtiliyor. 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasasına göre, tespitler sonucunda binanın riskli çıkması durumunda iki seçenek var. Birincisi yeniden inşa etmek ikincisi ise güçlendirme. Yeniden inşa için arsa payı 2/3’ü oranında anlaşma sağlamak şart. Ardından maliklerin bir müteahhit ile anlaşıp, binayı dönüşüme sokması gerekiyor. 2/3 ile yıkılıp yeniden yapılması kararına katılmayanlara 15 gün süre veriliyor. 15’inci günden sonra payı açık arttırma ile satılıyor. Ardından yeniden inşa için maliklerin bir müteahhit ile anlaşıp süreci başlatması gerekiyor. Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti yapıldığında yalnızca yeniden inşa değil güçlendirme seçeneği de sunulabilir ya da teknik olarak mümkünse kat malikleri güçlendirme isteyebilir. Bu durumda, tebliğ edilen 60 günlük süre içinde ev sahiplerince, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit ettirilmeli. 4/5 çoğunluk ile güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekiyor. Güçlendirme hız ve maliyet açısından avantaj sağlıyor. Kamuoyu güçlendirmenin maliyeti konusunda yanlış bilgiye sahip. “Bir daire parası gider” gibi yanlış bir algı var. Güçlendirmenin maliyeti binadaki hasara göre değişir. Bazı binalarda bir-iki ekleme yapılırken, bazı binalarda daha büyük işlemler yapılır. Bu da maliyeti değiştirir ancak uzmanlar, güçlendirme maliyetinin yıkılıp yeniden yapılma maliyetinin yüzde 40’ını aşmaması gerektiğini vurguluyor. Eğer bina ekonomik ömrünü tamamlamışsa yeniden inşa etmek öneriliyor.