Üniversite tercih sonuçlarının açıklanmasına sayılı günler kala ‘kiralık oda’ ilanları artmaya başladı. Kimi zaman ev sahipleri bir odasını kiraya veriyor, kimi zaman kiracılar maliyeti bölüşmek için ev arkadaşı arıyor, kimi zaman da yatırım amaçlı ev alanlar oda oda kiralama ile gelirini artırmayı planlıyor. Bu yıl yüksek kira bedelleri nedeniyle öğrencilerin bu seçenekleri daha fazla tercih etmesi bekleniyor. Ancak uzmanlar uyarıyor: Oda kiralarken mutlaka sözleşme yapın ve kritik maddelere dikkat edin. Yoksa hazırlıksız bir anda tahliye riskli ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Hürriyet'ten Gülistan Alagöz, Gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a oda kiralamanın püf noktalarını sordu. İşte 5 soruda tüm bilinmesi gerekenler...

Ev sahibinden kiralık oda/odalar şeklinde kiraya verilen oda kiralamalarında, ev sahibinin kiracısını istediği gibi tahliye edememesi veya keyfi artış yapmaması için mutlaka yazılı kira sözleşmesi yapılmalı. Birden fazla öğrencinin bir evi birlikte kiralaması ile yine oda oda ayrı sözleşmeler halinde kiralaması birbirinden farklı. Örneğin; 3 öğrencinin birlikte kiraladığı bir evde kira borcu mal sahibi açısından bir bütündür.

Eğer oda kiracılarından birisi borcunu ödemezse, mal sahibi bu kira borcunu diğer kiracılardan da isteyebilir ve ödemezlerse hepsinin tahliyesini talep edebilir. Ancak eğer ev sahibi oda arkadaşlarını ayrı sözleşmeler ve ayrı bedeller kapsamında seçmişse, kiracılar arasında bir birliktelik yoksa, bu durumda her bir oda kiracısının borcu kendisine ait borç olup, diğer oda kiracısı kira borcunu ödemezse ev sahibi borcunu ödeyen kiracılardan bu bedeli talep edemez.

Kiracıdan kiralık şeklinde yapılan paylaşımlı kiralamada ise ilk olarak dikkat edilmesi gereken mal sahibi ile asıl kiracı arasındaki sözleşmede ‘alt kiralama’ hakkının yazılı olup olmadığı. Eğer bu hak sözleşmeyi imzalayan asıl kiracıya verilmemişse, o kiracı ev arkadaşı alamaz. Alırsa, hem asıl kiracı hem de onun oda oda kiraya verdiği alt kiracılar tahliye edilirler.

Eğer oda arkadaşları sürecin başında birlikte kiralama yapacaklar ve evi oda oda kullanacaklarsa tüm kiracıların sözleşmeye taraf olması ve imza koyması gerekir. Aksi takdirde ilerleyen zamanlarda mal sahibi artış döneminde istediği artışın sağlanamaması kapsamında, taşınmazın sözleşmeye aykırı bir şekilde alt kiralama yolu ile kullandırıldığı iddiası ile tahliye davası açabilir.

Yine birlikte kiralama yapmayıp bağımsız oda oda kiralama yapılması halinde tüm oda kiracılarının kendi odaları açısından kira sözleşmesini yazılı olarak yapmaları çok önemli. Yazılı sözleşme yapılmadan kiracıdan kiralık oda şeklindeki ilana kanıp oda kiralayan alt kiracı, eğer yazılı sözleşme ibraz edemezse daha sonraki dönemlerde asıl kiracı tarafından evden çıkartılabilir ve asıl kiracı daha yüksek bedellerle yeni alt kiracı adayları bulma yoluna gidebilir.

Kiracıdan kiralama yapılacak ise mutlaka alt kiralama hakkı olduğu yazılmış olmalı.Kiracıya ek yükümlülükler getirecek şartlar olmamalı. ‘Emlak vergisini kiracı ödeyecektir’ gibi bir şart kabul edilmemeli.

Kiracı olarak sadece ‘işletme bütçesi’ aidat kalemlerinin ödeneceği, ‘yatırım bütçesi’ aidat kalemlerinin ödenmeyeceği yazılmış olmalı. Örneğin; Apartman görevlisinin maaşı, sigortası kiracıya, apartman görevlisinin kıdem/ihbar tazminatı hakları mal sahibine aittir. Asansör aylık bakımı kiracıya, asansör değiştirilecek yenilenecekse bedeli mal sahibine aittir. Bu kapsamda kiracının ödemekle yükümlü olmadığı bedeller sözleşmeye yazılmamalı.

Ayrı oda oda kiralama sözleşmeleri için geçerli olmak üzere ‘odalardan herhangi birisinin kira borcunu ödememesi veya kötü kullanım yapması hallerinde diğer kiracılar borçtan ve kusurdan birlikte sorumludur ve tahliye sebebidir’ şeklinde bir şart kabul edilmemeli.

Yatırımcı tarafından yapılan kiralamalarda, gerek birlikte gerekse de ayrı oda oda kiralama sözleşmesi sonrasında temel hizmetlerin kiracıya verileceği ve bunun için dask belgesinin de düzenlenip ibraz edileceği mutlaka sözleşmede yazılı olmalı.

Ev sahibinin ve yatırımcının oda oda kiralamasında depozito, yapılacak olan her kira sözleşmesinde talep edilebilir ve en fazla 3 kira bedeli şeklinde istenebilir. Birlikte kira sözleşmesi yapılmasında tek bir kira bedeli ve tek bir depozito bedeli olacak ama birden fazla ayrı ayrı oda kiralamalarında ise her bir oda kiracısı için ödediği kira bedelinin 3 aylık ödemesi şeklinde depozito talep edilebilir.

Kiracının ev arkadaşı alması durumunda ise durum şöyle; Eğer asıl kiracının sözleşmesinde alt kiralama hakkı varsa, ev arkadaşından yine en fazla 3 aylık kira bedeli kadar depozito isteyebilir. Ancak depozito bedelinin iadesinde temel sorumluluk mal sahibine değil alt kiralama yapan asıl kiracıya ait olur.

Ev sahibi, yatırımcı veya kiracıdan alt kiralama şeklinde yapılan tüm birlikte oda oda veya ayrı oda oda şeklinde kiraya verilen taşınmazlarda tahliye ancak ‘haklı bir sebebin varlığı’ halinde mümkün olabilir. Haklı fesih halleri ise şunlar: Temerrüt nedeniyle tahliye. (Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri kira sözleşmesinde belirtilen tarihte eksiksiz olarak ödemezse temerrüde düşmüş olur. 30 gün süre verilen ihtar zorunluluğu var.)Bir kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtar nedeniyle tahliye.Ev sahibinin ya da evi yeni alan kişinin ihtiyacı sebebiyle tahliye.Esaslı tadilat, tamirat ve inşaat sebebiyle tahliye. (Kentsel dönüşüm, güçlendirme gibi)

Tahliye taahhüdü belgesi sebebiyle tahliye. (Yazılı olmalı ve sözleşme ile aynı gün imzalanmamalı. Boş imzalanan, tarihi sonradan eklenen belge de geçerlidir, kiracı tahliye edilebilir.) Kira sözleşmesinin süresinin bitmesi ve 10 uzama yılının tamamlanması kapsamında tahliye. (10. yılın sonunda ve devam eden 11. yıl yani yeni kira dönemi bitmeden 3 ay önceden tebliğ edilmesi zorunlu ihtar gönderilmesi şartı var.)

Kiracı öğrenci eğer kendisine teslim edilen bağımsız bölüm veya tahsis edilen oda ayıplı/hasarlı ise seçimlik olarak bu ayıbın/hasarın giderilmesini isteyebilir. Ayıbı kendisi giderip mal sahibinden bedelini talep edebilir veya ayıp oranında kirada indirim talep edebilir. Ancak ayıp onarılamaz veya katlanılamaz nitelikte ise sözleşmeyi haklı şekilde fesih ederek taşınmazı tahliye edebilir.

Örneğin; kaloriferli bir ev olduğu iddiası ile kiraya verilen bir bağımsız bölümde soğuk havalar geldiğinde tüm ihtarlar ve bildirimlere rağmen kalorifer sistemi çalışmıyorsa kiracı öğrenci bu duruma katlanmak zorunda değildir ve evi tahliye edebilir.Kiracı öğrenci bu durumlardan birisi yokken taşınmazı erken tahliye etmek isterse, bu durumda erken fesih tazminatını mal sahibine ödemekle yükümlü. Erken fesih tazminatı en fazla 3 aydır fakat mal sahibi bu 3 ay içerisinde bir zamanda odayı yeniden kiraya verirse, kiracının sorumlu olduğu kısım sadece boştan geçen zaman kadar olur.