Konut piyasasındaki seyri gösteren kritik veri TÜİK tarafından açıklandı. Buna göre konut satışları şubat ayında geçen yılın aynı ayına göre %20,1 oranında artarak 112 bin 818 oldu.

TÜİK tarafından açıklanan veride en dikkat çeken kısım kredili satışı gösteren ipotekli satış oranıydı. Şubatta ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %90,1 oranında artarak 16 bin 778 oldu. Ocakta yıllık bazda artış %182,8 olurken, 2024 yılı Şubat ayında yıllık artış %285,3 olmuştu. Böylelikle son 3 ayda konutta kredili satışın payı önemli ölçüde artış gösterdi.

Yeni yıl itibarıyla tüm kredi türlerinde ufak çaplı düşüşler yaşanırken, konut kredilerinde de aşağı yönlü ivmelenme görüldü. Şu anda piyasada en düşük faiz oranı yüzde 2.68 üzerinden değerlendiriliyor. Ancak bu seviyeler hala çok yüksek görülüyor. Peki son dönemde kredili satışta yaşanan büyük değişim nedeni ne? Yüzde 2.68 faiz oranıyla kredi çeken bir kişinin aylık taksitleri ne kadar tutuyor?

Konuyla ilgili tüm merak edilenleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Şubat ayına baktığımızda Türkiye’de 112 bin 818 konut satıldı. Şubatta tüm gayrimenkul satışlarına baktığımızda 232 bin 756 toplam gayrimenkul satışı oldu. Bunun yaklaşık yüzde 48’i yani 112 bini konut satışlarından oluşurken, yaklaşık 120 bini konut satışı satışlardan oluştu. Gayrimenkul tarafı yeni yıla hızlı başladı diyebiliriz.

Konut satışlarında şubat ayı verisi 2020’den bu yana en iyi şubat verisi olarak kayda geçti. Geçen yılın aynı ayına göre yüzde 20 civarında artış var.Burada dikkat çekici husus ipotekli konut satışlarıdır. Şubat ayı bir öndeki yılın aynı ayına göre yüzde 90 civarında arttı. Ocakta da ipotekli satışların payı yüzde 14.9 olmuştu. Şubatta da 14.9 olarak geldi. Bu açıdan baktığımızda son iki aydır ipotekli satışların payı geçmiş dönemlere göre oldukça yüksek seviyelerde.

2023 yılı temmuz ayından beri ipotekli satışların en yüksek olduğu aylardayız. Bu artışların en önemli nedenlerinden bir tanesi satılık konut fiyatlarının uzun süredir yatay seyri devam ettirmesidir. Buna rağmen kiralık daire fiyatlarındaki yaşanan artışlar konutun gelir amacıyla alınması açısından önemli bir avantaj oluşturdu. Düşen amortisman süreleri nedeniyle konut yatırım aracı olarak görülmeye başlandı.

Şu anda Türkiye genelinde ortalama konut satış metrekare fiyat aralıkları yaklaşık 30 bin TL seviyelerinde. Kiralık konut fiyatları 180 TL seviyelerinde. Kıyasladığımızda Türkiye’de amortisman süresi 14 yıla kadar düşmüş durumda. Son 1 yılda kira fiyatlarında artış yüzde 45 olurken, satılık fiyatlarda artış yüzde 20 seviyelerinde kaldı. Satılık konutlarda reel bazda yüzde 18’lik değer kaybı oldu.

Kiralarda enflasyon oranında artışlar devam ettiği için, enflasyondaki gerilemeler de yavaş yavaş hissedildiğinden önümüzdeki yıllarda çekilen kredilerin ödenme imkanı daha da artacaktır. Bu durumu değerlendirmek isteyen yatırımcılar ya da konut almak isteyenler faizler yüksek olsa da bunu değerlendiriyor.

Bir diğer nedeni de artan inşaat maliyetleri. Ülkemizde inşaat maliyetleri gün geçtikçe artıyor. Yeni konut fiyatlarının yükseldiğini gösteriyor. Vatandaş bir şekilde ev sahibi olmak için krediler yüksek olsa da belli miktarlarda kredi çekmeyi kabul ediyor.

İpotekli konut satışlarının yoğun bir kısmı ikinci el konut satışlarında değerlendiriliyor. İnşaat maliyetleri arttıkça konut fiyatlarının da yükseleceği bir dönem söz konusu.

KKM’deki çıkış, faizlerdeki düşüş sonrası konut kredi imkanlarının kolaylaşacağını, bu durumun talebe olan yoğunluğu artıracağını değerlendiriyorum. Bu da fiyatların yukarı yönlü hareket edeceği çerçevesinde değerlendiriliyor.

Mevcut faizlere baktığımızda kredi oranları oldukça yüksek. Geçmiş dönemdeki yüzde 0.60-0.80’li kredi faizlerine baktığımızda gerçekten yüksek oranlar var. Önümüzdeki dönemde faizler tekrar makul seviyelere gelebilir. Şu anda 2 milyon TL için tüketiciler 120 ayda yaklaşık 56 bin TL ödeme yapıyor. Konut alacak bir kişi örneğin bir dairede 30 bin TL’ye oturuyorsa kirası önümüzdeki aylarda yüzde 50 seviyelerinde arttığında yeni kirası 45 bin TL olacak. Kirada oturmaya devam etmektense üzerine biraz daha ilave edip belki kira ödeyeceğine kendi evinin sahibi olmak için ödeme yapmayı tercih edebilir.

Kredilerde düşüş tabi ki olacak. Bu seneye yüzde 3.05 ile başladık. Şu anda yüzde 2.68’lere kadar geriledi. Bence düşüş kısmen devam edecektir. Çok hızlı bir düşüş beklemeyeceğiz. Yeni yıl itibarıyla yüzde 2 seviyelerine inebiliriz.”