Kiralardaki fahiş artışlar nedeniyle ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları arttı. Artık bu tarz anlaşmazlıklarda taraflar önce ara bulucuya gidecek.

Eğer ara bulucu da uzlaşma sağlayamazsa yargı süreci başlayacak. Uygulama bugün yürürlüğe girecek.

Uyuşmazlıklar; kira alacağı, bedel artırımı, tahliye talebi, komşuluk hukuku ya da tazminat isteğinden kaynaklanabiliyor.

Anlaşmazlıklar artınca taraflar soluğu mahkemede alıyor, bu da yargının iş yükünü artırıyor. Bugünden sonra taraflar artık ilk olarak mahkemenin değil, ara bulucuların yolunu tutacak.

Ara bulucuya gidildikten sonra taraflar en geç 4 hafta içinde bir karar verecek. Anlaşamazlarsa, bu defa hem kiracıya hem ev sahibine mahkemeye başvuru yolu açılacak.

Zorunlu ara buluculuk uygulamasının, özellikle fahiş kira artışının önüne geçilmesi konusunda katkı sağlaması bekleniyor.

Milliyet’e konuşan Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Kiracı-mal sahibi sorunu Türkiye’nin en ciddi yapısal sorunu” dedi. Kiraz, 2022’de toplam 22 bin kiracı tahliye davası varken, 2023’ün üç ayında 47 bin davaya ulaşıldığını söyledi.

Kiraz, kira tespit davalarıyla birlikte toplam dosya sayısının 200 bine ulaştığını kaydetti. Kiracı-mal sahibi davalarında da düzenlemeye gidilmesi gerektiğini anlatan Kiraz, tahliye davalarının dokuz ayı geçmemesi gerektiğini vurguladı.

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Kurucu Başkanı Hakan Akdoğan da yaşanan kriz nedeniyle kira davalarında duruşma günü verilmesinin 1-1.5 yıla kadar uzadığını belirterek, davaların tamamlanma süresinin ise 2-3 yıla çıkmasının öngörüldüğünü söyledi. Akdoğan, arabulucunun azami 1 ayda karar verebileceğini kaydetti.

Adalet Bakanı Yılmaz Tunç, düzenlemeyle kat mülkiyetinden, komşuluk hukukundan doğan davalar ve ortaklığın giderilmesi davaları zorunlu arabuluculuk kapsamında olacağını belirtti.

Tunç “Tabii anlaşmak zorunda değil taraflar. Yargı yolu açık, kapatılmıyor. Kira miktarını da konuşabilirler, iki taraf istedikten sonra yüzde 25 sınırı da aşılabilir.

Buradaki yüzde 25 sınırı şudur; ev sahibi kiracısına yüzde 25’in üzerinde bir kira artışını dikte edemez” dedi.

Avukat Kerem Olcayto ise konuyla ilgili yaptığı açıklamada şu ifadeleri kullandı: “Arabuluculuk sisteminin getirilme amacı yargıdaki iş yükünün azaltılmasıdır.

Sebebi de şu anda mevcuttaki neredeyse mahkemelerde görülen her iki davadan birisinin ya tahliye konulu ya da kira tespiti konulu olmasından dolayıdır.

Zaten yoğun olan mahkemelerin iş yükünü bu sebepler artırıyordu. Bununla beraber temelde mahkemelere gitmeden bu işlerin arabulucudan çözülmesi hedefleniyor ve nihai hedef olarak mahkemelerde dosya yükünün azalması hedefleniyor.

Taraflar kira tespiti ve tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitme şartı getirildi. Zorunlu hale getirildi, yani dava açılmadan önce arabulucuya konu gidiyor.

Taraflar hazır formları dolduracak, arabuluculuk ofisleri bu formları sisteme kayıtlı arabuluculara atıyor. Arabulucu mal sahibi ve kiracıyı arıyor, ortak bir gün belirliyorlar. Bu görüşme telefon ya da yüz yüze de olabiliyor.

Taraflar taleplerini iletiyorlar eğer anlaşma sağlanırsa arabuluculukla bu iş çözülmüş oluyor. Arabuluculuk metni imzalanıyor ve bu mahkemeden verilmiş bir karar gibi gözüküyor.

Dava açmadan önce anlaşmak mecburi değil. Taraflar anlaşamazlarsa mahkeme yoluna gidiliyor.

Kiracılar açısından baktığımızda kiracılar “Zaten evimden çıkmayım taşınma masrafı vereceğim” diyerek daha yakın olabilir.

Burada ev sahiplerinin gerçekçi ve hakkaniyetli tavırları belirleyecektir. Uzlaşmacı tavrı ev sahipleri de gösterirse tabi anlaşma sağlanır, davalarda düşüş görülür.”

Avukat Gizem Gonce ise açıklamasında şu ifadeleri kullandı: “1 Eylül itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk uygulanmaya başlanacak.

Kira uyuşmazlıklarında tahliye davaları ve kiralanan taşınmazların kira bedellerinin artırılmasına yönelik davalarda, dava açmadan önce taraflar zorunlu arabuluculuk başvurusunda bulunacaklar.

Bu sistem mahkemelerin iş yoğunluğunu azaltacağı için bir yenilik olarak karşımıza çıkıyor. Arabuluculuk sistemine başvuran taraflar bu davalarda orta yolu bulacaklarından dava açılmasına da gerek kalmayacaktır.

Tahliye davalarının günümüzde uzun sürmesi sebebiyle zorunlu olan kira uyuşmazlıklarındaki arabuluculuk sistemi bu dava yoğunluğunun da önüne geçecektir.

Kira uyuşmazlıklarında yarı yarıya bir azalma olacağını düşünüyorum. Kira uyuşmazlıklarında yargılama sürelerinin uzun sürmesi sebebiyle taraflar sürenin uzunluğunu da dikkate alarak anlaşma yoluna gideceklerinden yüzde 50 azalış olacağı düşüncesindeyiz.

Ancak tahliye davaları için anlaşma zemininin olması kira artış davalarına nazaran daha düşük olacaktır. Tahliye davalarının açılmasında öncelikli olarak kiracıların ve ev sahiplerinin öncesinde aralarında geçen konuşmalar, ihtarname gönderilmesi gibi konular uzun olduğundan daha çok tahliye davaları ile mahkeme kararıyla sürecin başlayacağını ve zorunlu arabuluculuk sisteminin bu tahliye davalarında çok fazla ortak noktada buluşmanın kira davalarına nazaran yüksek olmayacağı kanaatindeyiz.”