Bir ev ya da işyeri kiraladınız ve buraya zaman zaman tadilat yaptırıp yenilediniz. Bu nedenle değer artış miktarını mülk sahibinden talep edebileceğinizi biliyor muydunuz? Yani bir kiracı, oturduğu evde yaptığı değişiklik sonucunda eğer evin değerinin artmasını sağlıyorsa, mal sahibinden sebepsiz zenginleşme kurallarından dolayı değer artışı oranı kadar talepte bulunabiliyor.

Kira sözleşmelerinde bu konu uyuşmazlıklara da neden olabiliyor. Değer artışı talebinin detaylarına ve sınırlarına da burada ayrıca dikkat etmek gerekiyor. Aksi takdirde kiracı evi eski hale getirmek durumunda kalabilir ya da evden çıkarılabilir. Avukat Bengi Baltacı ve Avukat Ezgi Karadurak, konuya ilişkin önemli açıklamalarda bulundu.

Avukat Bengi Baltacı, "Kira Sözleşmeleri Borçlar Kanunun da düzenlenmiştir. Borçlar Kanuna göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Kira sözleşmeleri yapısı itibari ile her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmeler kapsamındadır. Kiraya veren kullanma hakkını kiracıya bırakmakta, kiracı ise dürüstlük kuralına uygun olarak kiralananı kullanma ve bedel ödeme (kira) borcu içerisindedir. Kiracı, kira sözleşmesine konu olan konut veya iş yerinde değişiklik yapma hakkına sahiptir fakat bunun sınırları Borçlar Kanunun da belirtilmiştir." dedi.

Borçlar Kanunu 334. Maddesine göre; kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde de o şekilde geri vermekle yükümlü olduğunu belirten Avukat Baltacı, "Kiracı, kira sözleşmesi boyunca kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak durumundadır. Kiracının, kiralananı kullanma hakkı, kural olarak onun kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini içermez.

Borçlar Kanunu, 321. madde ile kiracının kiralananda “yenilik ve değişiklik” yapmasına ilişkin özel bir düzenleme getirmiştir. Kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi kiraya verenin yazılı rızasına bağlanarak, bunlara rıza gösteren kiraya verenin, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyeceği düzenlenmiştir. Kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişikliklere rıza göstermiş olması, onun bu çalışmaları ve giderleri borçlandığı anlamına gelmez." ifadelerini kullandı.

Baltacı, mal sahibinin onayı yoksa hukuki yola başvurulmasının önemi olmadığını belirterek, "Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanan da yapılacak yenilik ve değişikliğe rıza göstermek veya reddetmek konusunda serbesttir. Kiraya veren, değişikliğe onay vermek istemez ise kiracının başvurabileceği bir hukuki yol yoktur. Bu serbestinin sınırlarını dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilir.

Kiraya veren onay verip vermeme hususunda serbest olduğundan, yenilik ve değişikliğin kapsamını da kendisi belirler. Yenilik ve değişiklik için verilen onayın kapsamının kiracı tarafından aşılmaması gerekir. Dolayısıyla kiraya veren, vermiş olduğu onayı belirli şartlara bağlayabilir. Kiracı, kiraya verenin bu şartlarına uymak zorundadır.

Kiraya verenin vereceği rıza, yenilik ve değişiklik çalışmalarından önce verilebileceği gibi, çalışmalar sırasında ve çalışmalar bittikten sonra da verilebilir.

Kiraya veren bu onayı adi yazılı şekilde yapabilir Kiracı, yalnızca kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. İlgili kanun hükümlerinde de verilen rızanın geçerliliğinin yazılı şekilde olmasını emretmiştir. Bu durumda, kira sözleşmesi sözlü yapılmış bile olsa, kiralananda tadilat, yenilik ve değişiklik yapılması için yazılı şekil şartı aranmaktadır." şeklinde konuştu.

Avukat Ezgi Karadurak da kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almadan kiralananda yenilik ve değişiklik yapmasının kira sözleşmesinin ihlali anlamına geldiğini belirtti. "Bu durum kiraya verenin fesih hakkını kullanmasına olanak verir." diyen Avukat Karadurak, "Kiracının, kiralananda yaptığı değişikliklerin faydalı olması veya değer kazandırması sözleşme aykırılığının doğmayacağı anlamına gelmemektedir.

Kiracı, kiraya verenin rızası dışında yenilik ve değişiklikler yapması halinde masrafları kendisine ait olmak üzere, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde eski durumuna getirmek zorundadır. Kiraya veren fesih hakkından ayrı olarak, rıza dışı yapılan yenilik ve değişikliklere nedeniyle borçlar kanunundaki genel hükümlere göre tazminat isteyebilir." ifadesini kullandı.

Avukat Ezgi Karadurak sözlerini şöyle sürdürdü:Fakat Yargıtay içtihatları gereğince kiracının yapmış olduğu faydalı ve zorunlu giderler sayesinde kiralanan da ortaya çıkan değer artışını vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca kiraya verenden talep edebilecektir. Burada talep hakkının doğduğu tarih, sözleşmenin bitim tarihi olup kiracı kira sözleşmesi devam ederken değer artışını talep edemez. Çünkü yapmış olduğu masrafların kullanım ve tasarruf hakkı hala kendisindedir.

Bir örnekle konuya açıklık getiren Karadurak, "Kiraya veren kira sözleşmesi devam ederken kiralananı satmış ve kiracı yapmış olduğu faydalı yenilik ve değişiklikler satışta değer artışına sebep olmuş ise kira sözleşmesi devam etse dahi önceki kiraya verenden bu değer artışını talep edebilecektir. Sonraki kiraya verenin bu değer artışlarından sorumluluğu bulunmamaktadır." dedi.

Yargıtay'ın konuya ilişkin kararları da mevcut. İşte Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin kararı: “Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK’un 530, BK.nun 414.md.)

Yargıtay'ın yerleşik uygulamaları, sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

Bu nedenle kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranında ve yapıldıkları tarih itibariyle rayiç bedeller üzerinden bedelin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu zorunlu ve faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.”