Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, milliyet.com.tr’ye yaptığı açıklama fiyatları düşüren 5 nedeni açıkladı. Özelmacıklı konuşmasında şu ifadeleri kullandı:

“Konut kredilerindeki yüksek faiz oranları, son dönemde satılamayan gayrimenkullerin kiralık olarak sunulmasında önemli etkileri oldu diyebiliriz. Kiralık konut piyasasını etkileyen 5 ana faktör var. Bunlardan bir tanesi evlenme sayıları.

Yeni konut ihtiyacı özellikle evlilik döneminde daha yoğun bir talep gösteriyor. Evlenme sezonu pandemiden sonra çok yoğun olarak gerçekleşmişti. Artık evlenme sezonunun nispeten geride kaldığını söyleyebiliriz. Evlenme sayılarındaki düşüşle beraber kiralık konut talebinde bir daralmadan bahsedebiliyoruz.

İkincisi öğrenciler: Öğrenciler açısından üniversite yerleştirmesi tamamlandı. Öğrenciler için barınma problemi yurtlar ve öğrenci evleri tarafından karşılanmış durumda. Öğrenciler tarafındaki talep de eylül-ekim ayı itibarıyla geriledi diyebiliyoruz.

Üçüncüsü ise yabancılar veya iç göç olarak gösterilebilir. Yabancılar kısmında uygulanan politikalar nedeniyle birçok yabancının sürelerinin sona erdiği, ihraç edildiğini, bazı bölgelerde oturumların kapatıldığı vb nedenlerle konutların yabancılara verilememesinin bir etkisi var. Bu boş konut arzına etki ediyor hem de konut fiyatlarında düşüşe neden oluyor.

Dördüncü etken son dönemde konut kredisi faiz oranlarının yükselmesi nedeniyle mal sahiplerinin satamadıkları konutları kiraya çevirmesi etkisi denilebilir.

Beşinci etken olarak da kısa dönemli kiralamalara getirilen yasal düzenlemeler. Son 2 yılda kısa dönemli kiralamalarda kiralık daire sayısı ilan tarafında yüzde 50’nin üzerinde artmıştı.

1 Ocak itibarıyla başlayacak kısa dönemli kiralamalarda şartların değişmesi, kat maliklerinden alınacak muafakatlar, 100 günden kısa sürekli kiralamaların mevzuata tabi olacak olması ciddi anlamda yeni kiralık daire arzının piyasaya çıkmasına neden oldu diyebiliyoruz.

Kiralık daire sayıları arttıkça kira fiyatları da geri çekilmeye başladı. Geri çekilmeler son birkaç haftada daha da yoğunlaştı diyebiliriz. Kış sezonu devam ediyor.

Mal sahipleri için aidat yükü önemli bir etken. Bazı sitelerde daireler boş olsa bile merkezi sistemler nedeniyle aidat vb giderlerin malikler tarafından ödenmesi gerekiyor. Son 3 aydır kira fiyatları artmıyordu özellikle birkaç haftadır kira fiyatlarında yüzde 15-20 seviyelerinde bir gerileme var diyebiliyoruz.

Üç büyükşehir tarafında incelersek İstanbul’da ortalama konut kiralarında metrekare kira ortalamasının 150 TL seviyesinde olduğunu, son 1 yılda yüzde 80’e yakın kiraların yükseldiğini söylemek mümkün.

Ankara’da kiralar son 1 yılda yüzde 150 arttı. Deprem sonrasında Ankara’nın güvenilir olması, kiraların cazip olması ortalama metrekare kira bedellerinin 100 TL seviyesinde olduğunu söyleyebiliriz.

İzmir’de kiralar ortalama son 1 yılda yüzde 120 artarken, kira metrekare değeri 140 TL seviyelerine ulaştı. İstanbul’da 100 metrekare bir daire 15 bin TL ise Ankara’da 10 bin TL, İzmir’de 14 bin TL ortalamasında diyebiliriz.

Özellikle bazı illerimizde boş konut stoku vardı. Mevduat faizlerine verilen yüksek oranlar boş evlerin de kiraya verme yerine o parayı mevduatta değerlendirmek için cezbedici gözüküyor. O nedenle gayrimenkullerini insanlar bir dönem satarak mevduata da yatırmak istemişlerdi şu anda boş durmaktansa ya da satamamaktansa en azından kiraya verelim kısmı ağır basıyor diyebiliriz.

Kiralarla alakalı şöyle bir durum da var: Yıl sonuna doğru genel ücretler ve enflasyon artışı nedeniyle kiraya tutma imkanı düşebiliyor. Evlerini değiştirmek isteyenler kendilerinin ocak ayında artabilecek maaşlarını beklemeye çalışıyorlar. Arabuluculuk sistemi çerçevesinde kira anlaşmazlıkları belli bir oranda olumlu sonuçlandı.

Geçen ayki verilerde 1 Eylül’den itibaren kira davalarında arabulucuya başvuru sayısı 62 bin 348 olmuştu. Bu başvurudan 17 bin 201’i anlaşma ile sonuçlandı. Anlaşamayanlar 9 bin 661 oldu.

Yani aslında toplamda 62 bin davanın 26 bini sonuçlandı. 26 binde 17 bininde anlaşma sağlandı. Kiracı ve mal sahibi arasındaki anlaşmazlıkların giderilmesinde önemli bir fayda sağladı. 17 bin anlaşma demek minimum 34 bin kişinin adliyeden dönmesi demektir. Kirada anlaşamasa bile arabulucu ile çözülebilir kısmının etkileri de olmuş olabilir.

Kira sınırlaması ile ilgili bir adım bekleniyor. Kira sınırlamasının gelecek yıl devam etmemesi elzem bir ihtiyaç oldu. Mal sahipleri de rahatlatılırsa kira fiyatlarının düşüşünün enflasyona olumlu etkileri olabileceğini söylüyoruz. Şu anki kira seviyeleri vatandaşların ulaşması açısından da güç seviyeler oluşturdu.

Bizler de emlak işletmeleri olarak kiraya verecek olanlara bazı tavsiyelerde bulunuyoruz. Örneğin sadece ben yüksek kiraya vermek istiyorum deme yerine, kiracı gerçekten bu kirayı ödeyebilir mi? Bu mutlaka kontrol edilebilmeli diyoruz.

2024 yılı itibarıyla e-kontrat sistemi devreye alınacak. Mal sahibi ve kiracılar arasındaki kontratlar e-Devlet sistemi üzerine entegre edilecek. Bu sistem üzerinden kiralar çok daha net bir şekilde oluşturulmuş olacak. 2024’ün gayrimenkul tarihine önemli bir yıl olarak gireceğini söyleyebiliriz. E-kontrat sistemi yetki belgeli emlak işletmeleri tarafından sisteme istenebilecek. Kiraların fahiş oranda artmasının önünde bir haritasal değer sistemi görmüş olacağız.

Kiraya verme süreleri gerçekten uzadı. Aynı zamanda kentsel dönüşüm de nispeten artan inşaat maliyetleri nedeniyle yavaş ilerliyor. O nedenle kentsel dönüşümde mal sahiplerinin müteahhitlerden aldığı kira destekleri, devletten aldıkları kira destekleri de yetersiz kaldığı için talep azaldı. Taşınmazların kiraya verme süreleri gün geçtikçe artıyor.Konut fiyatlarında gerilemeden bahsetmiştik. Konut fiyatlarındaki azalma kiralıklarda aynı oranda azalmaya tekabül etmedi.

Kişilerin yeni ev ihtiyacı varsa ben bu dönemin kiralamak için uygun zamanlardan olduğunu düşünüyorum. Yeni yıl ile artan maaşlar düşük kiradaki evlerin tutulması sürecini hızlandırabilir. Burada ihtiyaçtan önceki tarihlerde kiracılar arama ve araştırmalarını yapmalıdırlar. Taşınmazları yerinde görmeliler.

Kiralayacak olanlar depozito ve kira ödemelerini bankadan yapmalı bunları belgelendirmelidirler. Kiracılar bazen kendilerinin ödeme kabiliyetini göstermek için belli gayrimenkulleri yıllık olarak teklif edebiliyorlar. Teklif verirken bu avantaj olabilir. Parayı mevduatta değerlendirmek isteyen mal sahipleri dairelerini daha düşük kiraya verme konusunda uzlaşabiliyorlar. Peşin ödeme imkanı olan kiracılar bu durumu değerlendirebilirler.”