Kira fiyatlarındaki rekor artış ve yüksek enflasyona rağmen kanunla ev kiralarına yüzde 25 artış sınırı, ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getiriyor. Ev sahibi ve kiracılar eylülde yenilenecek kira kontratlarında hâlâ yüzde 25 artış sınırının geçerli olup olmadığını merak ediyordu.

Hürriyet'ten Oya Armutçu, merak edilen tüm soruları gayrimenkul ve kira davalarında uzman Ankara Barosu avukatı Murat Tezcan’a sordu.

İlgili yazı şu şekilde: 7409 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 4. maddesi uyarınca; konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerli olacak.

Kira artış oranı normal şartlarda kanun gereği kira kontratının yenileneceği aydan bir önceki aya ait enflasyon oranına göre hesaplanıyor.

Örneğin eylül ayı kira artış oranı TÜİK’in ağustos ayı enflasyon oranlarını açıklanmasının ardından belli oluyordu. 2022 Ağustos ayına göre 12 aylık enflasyon ortalaması yüzde 54.69 olarak kaydedildi.

Eğer kanunla geçici düzenleme yapılmamış olsaydı kira artış oranı eylül ayında yüzde 54.69 olarak uygulanacaktı.

Ancak, kanunla getirilen geçici düzenleme nedeniyle bu oran eylül ayı için de yüzde 25 olarak uygulanacak. Beş bin lira kira ödeyen bir kiracı kontratını eylül ayında 6 bin 250 liraya yenileyecek.

Kira sözleşmesi 5 yılı aşmış ise maliklerinin kira bedelinin tespiti için sulh hukuk mahkemesinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Belirlenecek kira bedelinde hâkim yüzde 25 sınır ile bağlı değildir. Kira bedeli hâkim tarafından emsal bedellere göre tespit edilir.

Beş yıllık ve daha fazla süren kira sürecinde yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kira bedelinin artışına dair ihtarda bulunmak kaydıyla, yeni kira döneminde açılacak olan kira bedelinin tespiti davasında yeni dönemin başından itibaren etkili olacak şekilde kira bedeli hâkim tarafından belirlenir.

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesinde, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” hükmü vardır.

Kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 10 yıl süre geçmesi halinde malikler herhangi bir sebep bildirmeden kira sözleşmesine son verebilir.

TBK’nin 355. maddesinde: “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz” hükmü vardır.

Buna göre ev sahibi üç yıl süreyle evini başkasına kiralayamaz. Bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

TBK madde 352/2 gereği kiraya veren, kira bedeli ödenmediği için kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Kira bedelleri için icra takibi başlatılması ve kiracının tahliyesi istenebilir.

Bu durumda kiracıya takibe itiraz etmesi için 7, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi için 30 günlük süre verilir.

30 günlük süre içerisinde kiracı ödenmeyen bedelleri öderse; kiracının tahliyesi mümkün değildir. 7 günlük itiraz süresinde itirazda bulunulmazsa ve 30 günlük ödeme süresinde kiracı tarafından ödeme yapılmazsa tahliye kararı verilir.

Kira sözleşmesi yapıldıktan belirli bir süre sonrasında kiracı tarafından verilen kiralananı belirli tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt edilmesi durumunda, kiraya veren kiracıyı tahliye etmek için gerekli olan usullere uymadan (iki haklı ihtar- fesih bildirim süreleri) kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.

Kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmamışsa kiraya veren sözleşmedeki tarihten sonraki 30 gün içinde dava açmak veya icraya başvurmak suretiyle sözleşmeyi sonlandırabilir.

TBK 353. maddesine göre, kiraya veren dava açma süresi içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse bu durumda dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır.

EVDEN çalışmanın artması ile birlikte bazı meslek grupları konut olarak kullandıkları taşınmazların bir kısmını ofis olarak da kullanmaya başladı. Home office kavramı incelendiğinde asıl olarak konut amaçlı kiralanan bir taşınmazın teknolojik gelişmeler ile işyeri olarak da kullanılabileceği anlaşılmaktadır.

Home office kavramının baskın tarafını konut oluşturduğundan burada konut kirasına ilişkin hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Dolayısıyla konut kiraları bakımından 11 Haziran 2022-1 Temmuz 2023 tarihleri arasında uygulanan yüzde 25 kira artış sınırı Home office’ler için de geçerlidir.

Kira oranlarındaki yüzde 25 artış oranı sınırı yalnızca konut kiraları için geçerlidir. İşyeri kiraları kapsam dışında bırakılmıştır.

Dolayısıyla işyeri kiralarındaki artış sözleşmede belirlenen oranlarda artırılabileceği gibi TÜFE oranına göre de artırılabilecektir.

“TÜRK Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair” 85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile kiracının Türk vatandaşı olması durumunda kira bedeli döviz cinsinden veya döviz kuruna endeksli olarak kararlaştırılması yasaklanmıştır.

Ancak, bu durumun gayrimenkul satış ve kiralama ile ilgili istisnalar mevcuttur. Şöyle ki; Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin veya yurtdışında yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde 50 ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketlerin alıcı veya kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama sözleşmeleri, Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasıyla ilgili gayrimenkul kiralama sözleşmeleri ve gümrüksüz satış mağazalarının kiralanmasına ilişkin gayrimenkul kiralama sözleşmeleri ile kararlaştırılan kira bedelleri döviz kuru cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılabilir.