Gayrimenkul sektörü, son dönemde alım-satımda çok hareketli. Geçen yıl 3 milyon gayrimenkul (ev, arsa, tarla, işyeri) el değiştirirken, bu yılın ilk 4 ayında yaklaşık 1 milyon gayrimenkul devri işlemi yapıldı. Konut tarafında da geçen yıl yaklaşık 1.5 milyon, ilk 4 ayda ise 453 bin adetlik satışa ulaşıldı.

Konut Finansman Projesi kapsamında ilk evini alacaklara, döviz-altın bozduranlara sunulan yüzde 0.89 ve yüzde 0.99 oranlı krediler de alım-satımdaki hareketi artırdı.

Son günlerde alım-satımdaki canlılığı ve yükselen fiyatları fırsat bilen dolandırıcılar da gayrimenkul sektörüne yöneldi. Piyasanın altındaki fiyatlarla sahte ilanlar verip kaporayı alıp ortadan kaybolanlar, sahte para verenler, parayı aldıktan sonra tapu dairesine gelmeyenler... Örnekleri çoğaltmak mümkün.

Dolandırıcılığın yanı sıra hırsızlık ve gasp da bir risk. Çanta dolusu parayla bankadan ya da tapu dairesinden çıkıp parayı hırsızlara kaptıran çok kişi de var.

Posta'dan Meltem Kara Söyleyenoğlu'nun haberine göre, dolandırıcılık veya hırsızlık gibi durumları önlemek, mülkiyet hakkı ve alım satım bedelinin el değiştirmesi sırasında alıcı ile satıcının karşılaştığı olumsuzlukları engellemek amacıyla alıcı ve satıcıyı teknolojinin de desteğiyle güvenli bir ortamda buluşturan uygulamalar var.

Gayrimenkul ile satış bedelinin eş zamanlı olarak el değiştirmesini sağlayan uygulamalar sayesinde, nakit taşıma riski, paranın gelmemesi ya da tapunun devredilmemesi riskleri ortadan kalkıyor.

Bu kapsamda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ve Takasbank işbirliği ile hayata geçirilen Taputakas, 2015 yılından beri hizmet veriyor. Son 2 yıldır benzer sistemleri uygulayan bankaların sayısı hızla artıyor. Emlak Katılım, TKGM ile protokol imzalayarak 2020 yılı sonunda ‘Tapu Güvenilir Hesap’ uygulamasını hizmete sundu. 2021 yılında Albaraka Türk ile 2022 başında da Ziraat Bankası ‘Tapu Güvenilir Hesap’ uygulamasını devreye aldı.

Paranın sahte çıkması veya çalınması risklerini bertaraf eder. Satış bedelinin, alıcı tarafından gönderildiği ve özel bir hesapta bloke edildiği anlık olarak sorgulanabilir. Para bloke edildiğinde tapu devri için imza güvenle atılabilir. Tapuda işlem gerçekleştikten kısa bir süre sonra para, satıcının hesabına gönderilir.

Nakdin taşınması esnasında paranın çalınması veya kaybolması risklerinden korur. Satış bedeli, tapuda işlem gerçekleştirilmeden satıcının hesabına geçmeyeceğinden, satıcının tapuya gelmeme veya tapuda işlemi gerçekleştirmeme riskini ortadan kaldırır. Satış işleminin iptal edilmesi durumunda, gönderilen para hesaba iade edilir.

1-ÜCRETİ NE KADAR? Uygulamaları kullananlar bloke çek veya noter masraflarından kurtularak 70 lira ücretle alım-satış işlemini gerçekleştirebiliyor. Ücreti iki taraf da ödüyor. Toplam maliyet 140 lira oluyor. İşlem iptal edilirse 70 liralık bedel iade edilmiyor.

Tapu tescil işlemi gerçekleşmediği sürece tarafların iptal başlatması ve onayı ile iptal gerçekleştirilir.

Satış bedeli ile tapuda yapılan satış tutarı kontrolü bulunmuyor. Satış bedelinin istenilen kadar kısmı sistem üzerinden gönderilebilir.

Satış bedeli tapu tarafından tescil işlemi yapıldıktan sonra dakikalar içinde satıcının hesabına aktarılıyor. Ancak tapuda işlem saat 17.15 sonrası gerçekleştirildiğinde, satış bedeli 1 sonraki işgünü satıcının hesabına geçiriliyor.

Vekalet ile tapuda işlem gerçekleştirilse dahi sisteme satıcıya ait hesap tanımlaması zorunlu. Satış bedeli sadece satıcı hesabına gönderiliyor.

Tapu dairesinden alınan e-ödeme numarası ile web sitesi ya da mobil uygulama üzerinden sisteme giriliyor. Satıcı, e-ödeme numarası ve gerekli bilgileri sisteme giriyor. Sistem tarafından oluşturulan yeni kod alıcıya iletiliyor. Alıcı bu iki kodu sisteme girdikten sonra Takasbank’ın hesabına gayrimenkul bedelini yatırıyor. Tapu dairesinden tescil işlemi yapıldıktan sonra gayrimenkul bedeli Takasbank tarafından satıcıya gönderiliyor. Satış işlemi iptal edilirse, Takasbank’a gönderilen para iade ediliyor.

Alıcı ve satıcı taraflar için Emlak Katılım bünyesinde hesaplar açılıyor. Taraflar tapu müdürlüklerine taşınmazın tapu devri için başvuruyor. Müdürlük, tapu harcı ve döner sermaye ücretinin tahsil edildiğini, bedelin blokeye alındığını kontrol ediyor ve tapu devrini gerçekleştiriyor. Mülkiyet el değiştirdiğinde sistem üzerinden sağlanan veri akışıyla banka nezdinde satış bedeli alıcının hesabından satıcının hesabına aktarılıyor. Transferin tamamlanmasının ardından taraflara kısa mesaj ile bilgilendirme yapılıyor.

Öte yandan Meclis'te bazı yasalarda değişikliğe gidilmesi için çalışmalar başlatıldı. Bunlardan biri de ev alım satımında Tapu dairelerinde gerçekleştirilen işlemlerin noterler tarafından da gerçekleştirilmesi olacak. Noterler yeni düzenleme ile birlikte tapu devirlerine aracılık edebilecek. Noterlerin yaptığı işlemler tapu siciline işlenecek.

Vatandaşlar konu ile ilgili detayları merak ederken, Gayrimenkul Hukukçusu Ali Güvenç Kiraz noter ile tapu arasında çok büyük fark olmadığını, tam yetki verilmesi halinde sorun olmadan alım satım işlemlerinin gerçekleşebileceğini belirterek açıklamalarda bulundu.

Şimdiki sistemde Web Tapu üzerinden başvuru yapılarak tapu dairesinin yoğunluğuna göre randevu tarihi oluşturması bekleniyor. Randevu tarihi verilen gün tapu harcı yatırılarak alım-satım işlemi tapu memuru huzurunda tapu siciline işleniyor.

Otomobil alım satımlarında da uzun süre önce değişiklik yapılmış ve Trafik şubelerinde bürokratik işlemlerle uğraşmak yerine noterler aracılığıyla otomobil satışları hızlı şekilde gerçekleştirilmeye başlanmıştı.

Gayrimenkul Hukukçusu Ali Güvenç Kiraz tapu işlemlerinde noterlerin devreye girmesinin bürokrasiyi azaltacağını söyledi. Kiraz, tapu memurlarının görebildiği tüm bilgileri noterlerin görmesi halinde sorun olmayacağını ve satışın gerçekleşebileceğini ancak eksik bilgiler varsa bu durumun alıcı açısından ilerleyen zamanda sorun oluşturacağını belirtti.

Noter ile tapu dairelerinin yaptığı işlemler arasında çok büyük farklar olmadığını belirten Kiraz şu değerlendirmeleri yaptı:Noterlikle tapu arasındaki işlemler arasında kurumsal anlamda çok büyük fark yok. Tapu memuru neye dikkat ediyorsa noter de ona dikkat eder. Kişinin akli melekelerine, kişinin dolandırılıp dolandırılmadığı konusunda dikkatli olurlar. Aslında yeni sistemle bir nevi tapu nezdindeki işlemlerin ciddi şekilde azalmasını sağlar. Dolayısıyla da tescil tapu müdürlüğünde olacak. Noterin yaptığı işlemde hata, eksiklik varsa tapu bu işlemi tescil etmez. Sağlık raporu, şerhler vs. gibi durumları tapu kontrol eder, buna göre tescile karar verir.

Tapu memuru tapuda beyan, şerh varsa sözlü olarak alıcıya her şeyi belirtiyor. Noterlerin bu şerh ve beyanları görme yetkisinin verilip verilmeyeceğini bilemiyoruz. Tapu memurunun vatandaşa söylediklerini noter memuru söyleyecekse o zaman sorun olmaz, alan kişide sorumluluk olur.

Mesela bir konut, arsa payı, net brüt metrekaresi, yönetim planı meselesi. Ticari üniteyse ön kullanımı yan kullanımı var mı gibi. Noterliklerde yönetim planı olmaz, tapuda olur. Bürokrasi azalır ama sistem tamamen noterlere devredilirse işlemler kolaylaşır. Otomobiller taşınır olduğu için devri kolay ama konut, işyeri gibi yerler taşınmaz olduğu için işlemleri daha farklı oluyor.

Tapu kayıtları alenidir. KVKK kapsamında yasakları var. Konut almak istediğinizde tapuya gittiğinizde tapu sahibi, şerh, beyan gibi her şeyi görebilirsiniz. Noterlerde taşınmazlar için alım satımının yapılması şimdiye kadar hep konuşulan bir husustu. Fakat duyumdan öteye gidememişti. Meclis’ten geçtiği takdirde noterlerde de alım satımla ilgili olarak ayrı bir birim oluşturulacaktır.

Bu durumda alt yapının özenli ve hiçbir suistimale açık olmadan oluşturulacak, e-randevu sistemi ile işlemler önceden randevu almak şartı ile belirlenen zamanda yapılacaktır. Noterler hukukçu kimliği ile taşınmazların gerçek tespitinin yapılması sonrasında alım satım sözleşmelerini de yaptıkları için daha güvenilir dahi olabilir. Bu durumda değerinden az gösterilen taşınmazların için vergi kaçırılmasının da önüne geçilebilecektir.

Bununla birlikte ancak Noterler Birliği’nde alt yapı tam anlamıyla oluşturulduktan sonra bu görev tevdi edilirse fayda görebilir. Aksi takdirde noterlerin bu kadar iş yoğunluğu ve iş yükü varken en küçük bir hatayı kabul etmez. Her ne kadar şu anda sahte kimliklerle (tek seri no’daki harf veya numaranın farklı olması vb. sebeplerle) yapılan işlemlerden dolayı davalar görülmekte ise de sadece çipli kimlikler kullanılmaya başlandıktan sonra noterlerde böyle bir risk olmayacaktır. Mahkemelerdeki iş yoğunluğu ve yükü dahi azalabilir.