İstanbul başta olmak üzere birçok kentte lüks sitelerde neredeyse kira fiyatına yaklaşan aidatlar tartışılıyor. Peki fahiş aidat ödeniyorsa suç yöneticinin mi? Aidatı kim belirliyor? Devlet, konut kirasında olduğu gibi “Aidata yüzde 25’ten fazla zam yapamazsınız” diyebilir mi? Hürriyet'ten Oya Armutçu merak edilen soruları İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık'a yöneltti.

Aidat miktarının ne olacağına Kat Malikleri Kurulu karar veriyor. Apartman ve sitelerin yönetiminde en yetkili organ Kat Malikleri Kurulu veya o sitede varsa Toplu Yapı Temsilciler Kurulu, en yetkili organdır. Bu iki kurulu kısaca Genel Kurul (GK) olarak tanımlayabiliriz. Eğer sitede Temsilciler Kurulu varsa, Kat Malikleri Kurulu’nun görev ve yetkileri Temsilciler Kurulu’na verilmiş olabilir. Siteler, GK’larda alınan kararlara göre yönetilirler.

GK, tüm site maliklerinden oluşan kuruldur. Aidatlar da apartmanın yönetimi ile ilgili kararlar da GK’da alınır. Bu nedenle aidatınız çok yüksekse suçlusu sizsiniz, yöneticiniz değildir. Enflasyon, asgari ücret ya da maaş artışı, KDV oranlarındaki artış gibi nedenlerle ilk başta yapılan işletme projesi yeterli gelmezse arada ek işletme projesi yapılabilir. Bunun için site ya da apartman genel kurulu toplanması gerekir.

Siteyi yöneten yönetim şirketi, aidata kendi kafasına göre zam yapamaz. Ancak, GK bu görevi yönetime bıraktıysa yönetim de işletme projesi yapabilir, dolayısıyla aidat miktarını belirleyebilir. Hatta, mevcut aidat yetmediğinde, ek işletme projesi yaparak zamlı aidat dahi isteyebilir.

Yöneticinin yaptığı işletme projesine, tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde itiraz edilebilir, bu şekilde itiraz olursa, bu itirazın GK’da görüşülmesi gerekir. Toplanan aidatın, bakım-onarım, personel, ortak elektrik, doğalgaz, su gibi olağan yönetim işlerine harcanması gerekir.

Yönetici kendi kafasına göre yatırım ve demirbaş harcaması yapamaz, çok masraflı, lüks yenilik ve ilave nitelikteki işleri yapamaz, topladığı paraları buraya harcayamaz. Bu tür işler/yatırımlar için GK kararı gerekir. Ancak, acil ve zorunlu işler bu kapsamda değildir.

Örneğin sitede kanalizasyon sistemi tıkandı veya fırtınadan çatı uçtuysa, asansör bozulduysa, bunun gibi acil ve yapılması zorunlu olan bakım onarım işlerini yönetici derhal yaptırır.

Beklenmeyen bu giderler için para yoksa veya yönetici diğer işler/ödemeler için topladığı parayı harcamak zorunda kalmışsa (ek işletme projesi yaparak) ek aidat isteyebilir. Asgari ücret, SGK vergileri artabilir. Ortak alan yer ve tesislerin elektrik, su, bakım onarım maliyetleri aşırı artabilir. Ülkemizde bugünlerde yaşanan aşırı fiyat artışları buna örnektir. KDV oranlarına gelen artış da bir maliyet olarak site bütçelerine bir yük getirdi.

GK’yı 2023 Ocak ayında yapan ve o günkü ekonomik koşullara göre bütçe oluşturan bir sitede toplanan aidatlar artık yeterli gelmeyeceği için aidatlara zorunlu olarak zam yapılacaktır. Toplanan aylık aidat gelirleri giderlere yetmiyorsa; örneğin personel maaşı ödenemiyorsa, EYT’den yararlanıp emekli olan personele ödenecek kıdem tazminatı için fon ayrılmamışsa, yönetici bunu cebinden mi ödeyecek? Zorunlu olarak aidata zam yapılacaktır. Önemli olan yönetimin yaptığı harcamaların kontrol edilmesidir. İyi denetlenmesidir.

Devasa sitelerde insanlar örgütlenip söz sahibi olamıyorlar. Küçük sitelerde de “Aman bana ne?” diyerek, sorumluluk almıyorlar. Toplantılara kimse katılmıyor, sonra yönetici ve yönetim şirketlerinden şikâyet ediliyor. GK toplantılarına mutlaka katılmalıyız. Hangi hizmetleri almak istiyoruz, bunların maliyetleri nedir, bunları birlikte tespit etmeliyiz. Siteyi daha iyi yönetecek kişileri seçmeye çalışmalıyız.

Somut önerilerimizi, örneğin ‘Havuz işi daha ucuza şöyle yapılır, şu asansör firması daha kaliteli ve ucuz bakım yapıyor, şu yönetim firması daha iyi’ diyerek GK’da sunmamız gereklidir. Toplanan paraların doğru yere harcanmasını sağlamak için bu işi iyi yapacak kişileri/şirketleri yönetici olarak ve yöneticileri denetleyecek işin ehli kişileri de denetçi olarak seçmek gerekir. Malikler olarak GK’lara katılmazsak, iyi yönetici ve denetçi seçmezsek asıl sorumlu biz oluruz.

Bu durum ilden ile, siteden siteye değişebilir. Aidat, sitedeki ortak alanların büyüklüğü, personel sayısı, sitenin iyi yönetilip yönetilmediği ile ilgilidir. Sizin sitenizde 3-4 adet giriş kapısı, açık, kapalı yüzme havuzu, spor salonu, sauna, çok sayıda sosyal tesis, yeşil alan, basket sahası, tenis kortları varsa sitede bu yüzden çok sayıda çalışan bulunuyorsa, Türkiye’deki girdi maliyetlerindeki, asgari ücret ve enflasyon karşısındaki maaş artışları da dikkate alınırsa, ödeyeceğiniz aidat miktarı yükselir.

Tabi ki site aidatlarını düşürmek mümkündür. Örneğin biz bir yazlık sitedeyiz. “Bu yaz havuzu açmayalım, masraf olmasın” derlerse aidat yükselmez, Kullanmadığımız tesisleri kapatıp, sitede gereksiz harcamaları azaltırsak aidatı düşürmek mümkün hale gelebilir.

Kiracıysanız bütün aidat kalemlerinden sorumlu değilsiniz. Kiracı sadece olağan yönetim giderlerinden sorumludur. Bu nedenle işletme projesinde mal sahibinin ve kiracının ödeyeceği aidat kalemleri ayrılmalıdır. Örneğin bahçenin sulanmasından doğan giderden kiracı sorumlu, ancak devasa palmiye ağaçları dikilecek belki 2 ay sonra çıkacak olan bu ağaçların parasını kiracı niye ödesin?

Başka bir örnek, asansörün rutin kontrol gideri kiracıya aittir ama asansörde yapısal bir arıza çıktı ondan mal sahibi sorumludur ve o ödemelidir. İşletme projesinde, aidatı oluşturan gider kalemleri içinde yatırım ve demirbaş niteliğindeki harcamalar da varsa kiracılar onlar için ödeme yapmamalıdırlar.

Ödeme yapmışlarsa da kiraya verenden ödedikleri miktarı geri isteyebilirler ya da yapacakları kira ödemesinden mahsup edebilirler. Çünkü ev sahibinizin ödemesi gereken gider kalemlerini de ödüyor olabilirsiniz. Kiracının sorumlu olduğu giderler ayrıca ve açıkça belirtilmemişse, kiracı olarak yıl sonunda gerçekleşen giderleri incelemeniz, ödememeniz gereken bir tutarı ödemişseniz bu miktarın tarafınıza iadesini malikten istemeniz veya ödeyeceğiniz kiraya mahsup etmeniz gerekir.

Bazı yönetim şirketleri, dernek başkanları ve hatta bazı hukukçular, devletin kiralara yapmış olduğu yüzde 25’lik sınırlamayı site aidatları için de yapabileceğini belirtmekteler. Devlet böyle bir karar alamaz, almamalıdır. Diyelim ki, merkezi sistemle ısınıyoruz, kışın hava çok soğuk ve doğalgaz faturası çok yüksek geldi. Asansör bakım firması zam yaptı.İşçilik ücretleri ve elektriğe zam geldi.

KDV oranlarındaki artış site bütçesini olumsuz etkiledi. EYT’den emekli olanlara kıdem tazminatı ödenecek. Bütçe açık verdi, bu ödemelere yeterli gelmiyorsa, aradaki farkı kim karşılayacak? Yönetici cebinden mi ödeyecek? GK’lara katılacağız ve iyi yöneticileri ve denetim kurulunu seçeceğiz.

İşletme projesini, gelir gider kalemlerini tam belirleyeceğiz. Yöneticiyi iyi denetleyeceğiz. Yıl sonunda da ‘Verdiğimiz paralar nereye harcandı?’ diye hesap soracağız. Biz sitemize sahip çıkacağız. Yoksa sızlanarak, yürüyüşler yaparak, “Kamu gelsin yüzde 25 sınır koysun” diyerek bu iş olmaz.

Devletin bu konuda bir sınırlama getirmesi site içinde yapılması gereken işlerin aksamasına sebebiyet vereceğinden ve nasıl yönetileceğimize karar verme yetkisi maliklerde olduğundan böyle bir sınırlama getirilemez. Edinilen bilgilere göre, esasen bakanlığın da böyle bir çalışması yoktur. Yapılan haberler, verilen röportajlar halkımızı boşu boşuna “aidatlar düşecek” beklentisine sokmaktadır.

Kamu, kooperatifleri denetliyor ama siteleri denetlemiyor. Bu noktada kamu, sağlıklı genel kurullar yapılmasını, talep olması halinde harcamaların incelenmesini ve denetlenmesini sağlayabilir. Kooperatifi denetliyor ama sitenin usulsüz harcaması olduğunda dava açmanız gerekiyor. Usulsüzlük iddiası üzerine site harcamaları denetlenebilir.