Evini fahiş fiyata kiraya verenlere kötü haber! Yeni yasa yolda, hapis cezası geliyor

Yeni Adalet Bakanı Yılmaz Tunç’un önündeki en acil kanun taslaklarından birisi de Kira Kanunu düzenlemesi. Bakan Tunç, selefi Bekir Bozdağ’ın hazır olduğunu açıkladığı taslak düzenleme üzerinde çalışıyor. Kulislere yansıyan bilgilere göre en son İspanya’da yapıldığı gibi konut kira artışı Türkiye’de bir kez daha kanunla sınırlandırılacak.

Hürriyet'ten Oya Armutçu'nun yazısına göre konut kira artış oranını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemenin süresi bir yıl daha uzatılacak. Kiracılar düzenlemenin 1 Temmuz’dan önce yasalaşmasını beklerken, kiraları piyasasının çok altında kalan ev sahipleri sınırlamaya isyan ediyor. Ev sahiplerinin de hakkını koruyan adil bir düzenleme istiyorlar.

İşyeri sahipleri ise konutlar gibi işyerlerinin kira parasına da artış sınırı getirilmesini talep ediyorlar. Taslak düzenlemedeki en çarpıcı nokta ise, fahiş kiranın suç haline getirilmesi. Düzenlemenin caydırıcı olması adına evini piyasa rayicinin üzerinde fahiş fiyata kiraya veren ev sahipleri artık sanık olarak hâkim karşısına çıkacaklar.

Ev sahipleri tutuklu şekilde 1-3 yıl hapisle yargılanıp cezalandırılabilecekler. Kira konusundaki tüm sorularınızı ve yeni kira taslağını Ankara Barosu avukatı Murat Tezcan’a sordum. Avukat Tezcan’ın sorularıma yanıtları şöyle:

Ekonomik bir suça tutuklu yargılamayı sağlayacak şekilde hürriyeti bağlayıcı ceza vermek hukuka uygun mu?

“Yeni düzenlemelerle fahiş kira artışının suç haline getirilmesi ve özgürlüğü bağlayıcı ceza yaptırımına tabi tutulması hukuka aykırı olacaktır. Nitekim bu durumda da belirlilik ilkesi ihlal edilmiş olacaktır. Anayasa’nın 2. Maddesi’nde yer alan hukuk devletinin temel ilkelerinden biri belirliliktir. Belirlilik ilkesi, yasal düzenlemelerin herhangi bir duraksamaya ve kuşkuya yer vermeyecek şekilde açık, net, anlaşılır ve uygulanabilir olmasını gerektirmektedir.

Ayrıca düzenleme hukuki güvenlik ilkesinin de ihlaline neden olacaktır. Anayasa Mahkemesi kararlarında da belirtildiği üzere bireyler; belirli bir kesinlik içinde, hangi somut eylem ve olguya hangi hukuksal yaptırımın veya sonucun bağlandığını, bunların idareye hangi müdahale yetkisini doğurduğunu kanundan öğrenebilme imkânına sahip olmalıdır. Hukuki belirlilik ve güvenlik ilkeleri uyarınca kurallar öngörülebilir olmalıdır. Ancak rayiç kira bedelleri bölgeden bölgeye değişiklik göstereceğinden fahiş kira artışının suç haline getirilmesi hukuki belirlilik ve güvenlik ilkelerine aykırı olacaktır.

Kiraya bölgesel bazda tavan getirilmesi de formüller arasında. Bu düzenleme kira sorununu çözer mi?

Kira artış oranlarına ilişkin getirilen sınırlama geçici madde ile düzenlenmişti. Ancak bahsedildiği gibi formüllerin uygulanması konut kiralarını yüzde 25 ile sınırlayan geçici maddenin kalıcı olarak uygulanmasına ve mülkiyet hakkının özüne dokunan ağır ihlallere neden olacaktır. Evini boş tutmak pahasına kiraya vermekten kaçınan maliklerin sayısının azımsanmayacak kadar çok olduğunu ve tahliye davalarındaki artış oranlarını düşünürsek bu tür formüllerin kira uyuşmazlıklarını çözmeyeceği anlaşılmaktadır.

Okur A.A: Ankara’da alışveriş merkezi içinde lüks bir sitede iki artı 1 dairem var. İki yıldır kirada. Emekli maaşım dışında bu kira ile geçiniyorum. Üst kat iki ay önce 20 bin liraya kiraya verildi. Benim kiram 3500 TL’de kaldı. Ağustos’ta kira kontratının süresi doluyor. Yine yüzde 25 artış yapılması hakkaniyete uygun mu?

Konutlar bakımından kira artış oranlarına getirilen yüzde 25’lik sınıra ilişkin yasal düzenlemenin süresinin uzatılması hakkaniyete uygun olmayacaktır. Bahse konu düzenleme kira gelirlerinin, vergiler ve enflasyon karşısında erimesine ve ev sahiplerinin gelir kaynaklarını neredeyse kaybetmelerine neden olmaktadır. Bu düzenlemelerin kalıcı hale getirilmesi, özellikle tek gelir kaynağı kira gelirleri olan ev sahipleri yönünden oldukça haksız sonuçların doğmasına neden olacaktır.

Nitekim Anayasa Mahkemesi 2001 yılı için yıllık yüzde 10 kira artış oranı sınırlamasına ilişkin yasal düzenlemeyi iptal etmişti . Sonuç olarak kira artış oranının sınırlanmasına ilişkin düzenlenen geçici maddenin süresinin uzatılması, mülkiyet hakkının özüne dokunacak ölçüsüz bir müdahale olacağından hukuka aykırılık teşkil edecektir.

Kira artışlarına sınırlama elden kira alınması uygulamasını yaygınlaştırdı. Bu durum hukuka uygun mu? Kira vergisi kaybına yol açmıyor mu?

Kira artış oranına sınır getiren yasal düzenlemelerin süresinin uzatılması hukuka uygun değildir. Ancak bunun önüne geçebilmek için elden kira alınması, kira gelir vergisi ödenmemesi gibi uygulamalara başvurulması da hukuka uygun olmayacaktır. Maliye Bakanlığı tarafından Resmi Gazete’de yayımlanan 268 seri no’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’nde kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle ispatlanması zorunluluğu getirilmiştir. Dolayısıyla ortada her ne kadar kanundan kaynaklanan bir adaletsizlik bulunsa da bu adaletsizliğin mevzuata aykırı yollarla giderilmeye çalışılması da doğru olmayacaktır.

5- Kiraya bu tarz kanunlarla müdahale açılan davaları azalttı mı?

Kira uyuşmazlıklarıyla ilgili açılan davaların sayısının azaldığını söylemek mümkün değildir. Uygulamada tahliye davalarının arttığını, bazı ev sahiplerinin evlerini kiraya vermeyip boş olarak tutmayı tercih ettiklerini göz önüne aldığımızda bu tarz müdahalelerin kiracı ile kiraya veren arasındaki uzlaşıyı bozduğunu görmekteyiz.

6- Kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk 1 Eylül’de başlayacak. Bu formül bir çözüm olabilir mi?

Uygulamada zorunlu arabuluculuğa tabi birçok uyuşmazlığın ne yazık ki anlaşamama ile sonuçlandığını görüyoruz. Tarafların uzlaşma zemininden uzak olmaları, tekliflere kapalı bir şekilde görüşmelere katılmaları halinde arabuluculuk düzenlemesinin kira sorunlarına çözüm olması mümkün gözükmemektedir.

7- Kira uyuşmazlıklarının çözümleriyle ilgili farklı ülkelerde benimsenen başkaca yöntemler var mıdır?

Yüksek kira ve konut fiyatlarının önüne geçebilmek için birçok ülkede farklı yöntemler uygulamaya alınmaktadır. Geçtiğimiz günlerde İspanya, ilk kez konut kiralarına hem üst sınır hem vergi artışı getirme kararı aldı. Buna göre kira artışlarının 2023’te yüzde 2, 2024’te yüzde 3 ile sınırlandırılması öngörülmekte. Ayrıca iki yıldan uzun süre boş kalan evlerin emlak vergilerinin de yüzde 150’ye varan oranda artırılacağı düzenlendi. Söz konusu düzenlemenin Türkiye’de uygulanması halinde yatırım amaçlı konut alımı zorlaşacağından kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiracıların korunması ilkesine karşılık kira sözleşmesinin diğer tarafı olan kiraya verenlerin anayasal mülkiyet hakkının ihlali sorunları doğabilecektir. Daha önce Birleşik Krallık ve Hollanda’da da benzer düzenlemeler yapıldığı görülmüştür. Ancak bu modelin Türkiye’de de uygulanabileceği yönündeki görüşler açıkladığımız sebeplerden tartışmalara neden olmuştur.