Site ve apartmanlarda ocak ayı ile birlikte Genel Kurul (GK) telaşı yaşanıyor. Hem apartmanlar hem de sitelerde, yazlıklar hariç genellikle GK’lar ocak ayında yapılıyor. Peki GK neden bu kadar önemli? GK’ya çağrı nasıl yapılır? Hürriyet'ten Oya Armutçu, İstanbul Barosu avukatı kat mülkiyeti hukuku uzmanı Mustafa Şeref Kısacık'a en çok merak edilen soruları sordu.

GK’lar sitedeki en yetkili organdır. Sitedeki yönetimsel bütün işlerin kararı GK’da alınır. Aidat dediğimiz Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki (KMK) tanımı ile “ortak gider avansının” yani aylık ödentinin kaç lira olacağı dahil sitenin nasıl yönetileceğine ilişkin tüm hususlar GK’larda kararlaştırılır. Yönetici, denetçi GK’da seçilir.

GK süresi bitmeden de yöneticinin görevine son verebilir. Ortak alan ve tesislerin nasıl kullanılacağı, otoparkın nasıl kullanılacağı, şarj istasyonu kurulup kurulamayacağı gibi bütün sorunlar GK’larda görüşülür ve karara bağlanır. Sitelerde uyulması gereken kurallar bütünü olan ve kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilen Yönetim Planı’nda (YP) yapılacak değişiklikler dahi GK’da kararlaştırılır. Siteler ve apartmanlar genellikle GK’larını ocak ayında yapar. O nedenle ocak ayına GK ayı diyebiliriz.

Apartmanlarda arsa sahibinin veya yüklenicinin çağrısıyla malikler toplanır ilk yönetim ve denetim organını seçerler.

GK çağrısı usulüne uygun yapılmazsa alınan kararlar doğru ve yeterli sayı ile alınmış olsa bile bir malik dava açtığında salt bu nedenle iptal edilebilir. Özellikle olağanüstü GK’larda yönetim planında belirtilen tarih dışında yapılan her GK, “Olağanüstü Genel Kurul”dur. Çağrı merasimine uyulmaması kesin iptal nedenidir.

GK tarihinden en az 15 gün önce taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığı “Genel kurulun nerede, ne zaman, hangi saatte yapılacağı ve gündem maddelerinin neler olduğu, ilk toplantıda çoğunluk sağlanmaması halinde 2. toplantının ne zaman yapılacağını” bildirilerek tebligatta bulunulur.

Maalesef yasadaki kesin düzenleme gereği bu mümkün değildir. Örneğin WhatsApp’tan bildirdik o malik de GK’ya geldi, artık geldiği için onun itiraz hakkı yok ama gelmeyen birinin GK’yı iptal ettirmek için dava açma hakkı var.

GK’ya malikler katılır, kiracılar kural olarak katılamazlar. Ancak toplantıya katılamayacak olan malik kiracısına veya başka birine vekalet verdiğinde o kişi toplantıya katılır. Kiracı sırf kiracı olduğu için katılamaz.

Bağımsız bölüm sayısı 40 olan apartman veya sitelerde bir kişi iki kişiden vekalet alabilir. Onun üstündekilerde de sayı yüzde 5’tir. Yani 100 bağımsız bölümlü bir sitede 5 kişiden vekalet alabiliriz. Vekaletin noterden olması şart değildir Hatta yazılı olması dahi şart değildir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı olmasında fayda vardır.

Kararlar genellikle katılanların salt çoğunluğu ile alınıyor. Ancak kanunda emredici nitelikteki hükümlere tabi olan kararların, nitelikli çoğunlukla alınması gerekir. Örneğin YP değişikliği için toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Yönetici ve denetçi seçmek için tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Yine bir malikin ortak alan yer ve tesiste bir şey yapabilmesi için 4/5 malikin oyu veya yazılı rızası gerekir. Sitede faydalı yenilik ve ilave yapmak için lüks yenilik ve ilave yapmak için de yine toplantıya katılanların değil tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Yönetici ve Denetçi seçiminde de aynı çoğunluk aranır. GK’da alınan kararlar bağlayıcıdır.

İki halde ortadan kalkar. Birincisi yeni bir GK kararıyla önceki GK kararı iptal edildiğinde. İkincisi alınan kararın uygulanmasının durdurulması yönünde mahkemece bir tedbir kararı çıkarılırsa veya iptal kararı verilip karar kesinleşirse ortadan kalkar.

GK’lar yönetimsel işlerle ilgili karar alırlar. Mülkiyet hakkının özüne dokunan konularda karar alamazlar. GK’da örneğin, “Evler, bekâra öğrenciye kiracıya verilemez. Kiracılar havuza giremez. Kiracılar, maliklerin iki katı aidat ödeyeceklerdir. Kiracılar araçlarını otoparka koyamazlar” şeklinde karar alınamaz.

GK’ya katılanların dava açabilmesi için aykırı oy vermesi/alınan karara muhalif olması ve bunu belgelendirmesi gerekir. İptal davası GK’ya katıldıysak bir ay, katılmadıysak 6 ay içinde açılmalıdır. İptal davası ilçenin bağlı olduğu sulh hukuk mahkemesinde açılır.