Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre öncelikle, aldığınız gayrimenkulün niteliğini bilmeniz gerek. Çünkü birçok arazi statüsündeki yer, arsa tanımı ile satılıyor. Arsa ve arazi/tarla arasındaki fark şöyle: Kadastrosu yapılmış ve belediyeler tarafından parsellenmiş yapılaşmaya açık hale gelen bir arazi, arsa niteliğindedir. Araziler ise henüz imar planı ve uygulaması görmemiş toprak parçasıdır ve yapı izni belli şartlarla sınırlıdır. Tarla ise tarıma elverişli toprak parçası olarak tanımlanır ve yine belli şartlarda yapı izni verilir.

Alım yapmadan önce tapuda kısıtlayıcı şerh, beyan var mı, mutlaka bakılmalı. Mesela tarla tapusu olup üzerinde bulunan bir beyan, oranın her daim tarım arazisi şeklinde kullanılmasını gerektirebilir. Bu durumda ‘ileride imara açılacak’ şeklinde verilen sözlü bilginin bir anlamı kalmaz. Bu nedenle emlakçı ya da şahısların bilgileriyle yetinmeyip ilgili belediyeye doğrudan başvurmanız faydalı olur.

Fiyatı cazip diye aldığınız tarlada, ‘küçük bir ev yaparsın’ söylemine inanmayın. Tarlanız beş dönümün altındaysa yapı inşasına izin verilmez. Beş dönüm üzerinde ise en fazla 250 metrekare olması ve yola da en az 25 metrekare cephesi olması, en fazla iki kat olması kaydıyla ev yapılabilir. Arazi ne kadar büyük olursa olsun sadece bir adet 250 metrekare ev yapılabilir.

Beş dönümde 250 metrekarelik tek ev kuralı ‘tiny house’ ve ‘prefabrik yapı’ için de geçerli. Yani 5 bin metrekare bir araziye 10 tane tiny house ya da prefabrik ev koyamazsınız. Çünkü kanalizasyon, su, elektrik bağlantısı istendiğinde üniteler artık yapı statüsü alır. Ama elektrik, su istemeyen biri, bir araziye istediği kadar tiny house yerleştirebilir. Bu teknik olarak bir araziye otomobil koymakla aynı anlama gelir.

Arsa ve tarlada en dikkat edilmesi gereken başlıklardan biri ‘hisse’ konusu. Tam mülkiyet şeklinde bir satın alma yapmanın en risksiz seçenek olduğunu belirten uzmanlar hisseli alım için de şu bilgileri veriyor: “Hissedar olarak bir arsanın içerisinden pay satın almak yasal olarak mümkün ama dikkat edilmeli. Bir arsayı satın alan hissedarlar eğer aralarında o arsanın kullanımına yönelik sözleşme düzenlememişlerse arsanın tamamına maliktirler. Yüzde 1 arsa payına sahip bir hissedar, yüzde 99 hisse sahibinin olduğu bir taşınmazın tamamını kullanabilir.

Diğer bir sorun, taraflar arasında fiili bir taksim sözleşmesi yok ise bu arsanın üçüncü kişilere satılmadan önce diğer hissedarlara teklif edilmesi zorunludur. Yine müşterek hissedarlar diğer hisse sahiplerinin onayı olmadan ortak arsa içerisine yapı inşa da edemezler. Tüm maliklerin onayı gerekir. Bu noktada arsa satışı ancak ve ancak ‘fiili taksim sözleşmesi’ veya ‘amaca özgüleme sözleşmesi’ yapılması halinde kişilere bağımsız hareket etme hakkı verir. Amaca özgüleme üç avantaj sağlar; ortaklığın giderilmesi davasını önler, satış halinde payınızı önce diğer hissedarlara sunmak zorunda olmazsınız ve ortaklar sizin alanınıza müdahale edemez. Fiili taksim sözleşmesi ise kısmen korur ve iki avantaj getirir; kimse alanınıza giremez ve satış halinde diğer hissedarın önceliği olmaz.

Ev yaptırmak için alım planlıyorsanız elektrik, su, yol bağlantıları konusunu netleştirin. Yoksa alım yaptığınız fiyatın fazlasını bu ihtiyaçlar için harcamak zorunda kalabilirsiniz. Uzmanlar hem bunları görmek hem de lokasyon bilgisinden emin olmak için mutlaka ‘yerinde görülüp’ sonra alım yapılmasını öneriyor.

Çok düşük bir fiyatla karşılaşınca bunu sadece fırsat olarak görmeyin, sorgulayın. Bölgedeki ortalama değerleri kurumsal emlak firmalarına danışın. Bir dolandırıcı ile karşı karşıya olma ihtimalinizi hiçbir zaman unutmayın.

Her aşama tamam, sıra geldi alıma. Tarım arazilerinde hisseli satışın mümkün olmadığını, noterlerin bu arazilerle ilgili satış vaadi sözleşmesi düzenlenemeyeceğini belirten uzmanlar; “Yapılmışsa da geçerli değil. Miras olan tarım arazilerinde tüm hissedarlar ancak tek bir kişiye satış yapabilirler” diyor. İmarlı arsada ise satış vaadi sözleşmesinin mutlaka noterden yapılması gerektiğine dikkat çeken uzmanlar, “Satış ofisinde hazırlanan adi yazılı sözleşmeler yok hükmünde olur” uyarısı yapıyor.