Milliyet'te yer alan habere göre Kamuoyunda kiralık ilan sayılarında düşüş yaşandığı, mülk sahiplerinin asgari ücret, emekli ve memur maaş artışları nedeniyle ilanları geri çektiğine dair haberler gündeme düşmeye başladı. Peki konuşulduğu gibi kiralık ilanlarda bir düşüş var mı? Ocak sonrası kiralarda bir yükseliş bekleniyor mu?

Konuyla ilgili detayları milliyet.com.tr’ye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Medyada bazen bu tür haberlerin gerçekten uzak olduğunu ifade etmek gerekiyor. Çünkü bu konularda açıklamalar yaparken, piyasa gerçeklerini dikkate almadan yapıyor olmak her konuda sanki bir fırsatçılık yapılıyormuşçasına algı oluşturulmasına neden oluyor.

Sayısal anlamda ifade etmek gerekirse Türkiye’de kasım itibarıyla 710 bine yakın konut ilanı söz konusu. Bu 710 bine yakın konut ilanından yaklaşık 505 bini satılık iken, 205 bini de kiralık ilanlardan oluşuyor. Bu sadece bir portaldaki ilan ancak sayısal anlamda bize bir ölçüt veriyor.

‘KIŞIN İNSANLAR KİRALAMA YAPMIYOR’

Geçen yıl mayıs ayında 132 bin kiralık konut varken, bu artık öyle bir noktaya vardı ki 205 binlere ulaştık. Kiralık daire sayısı her geçen gün artıyor. Mevsimsel etkiler nedeniyle daire kiralamaları da yavaşladı. Kış mevsimi geldiği için bu sezonda insanlar elzem bir durum yoksa konutlarını değiştirme tarafında olmuyorlar.

Peki kiralık daire sayısı nasıl arttı? Öne çıkan bazı başlıklar var. Hiç şüphesiz yüzde 25 kira sınırlamasının ülkemizde kaldırılması gelir amacıyla gayrimenkul almak isteyenler için bir talep oluşturdu.

‘KİRADA AMORTİSMAN SÜRESİ DÜŞTÜ’

Gayrimenkulleri kiraya verip kira gelirlerinin yükseldiği dönemde mal sahipleri açısından kira amortisman süreleri düşmüş oldu. İstanbul’da 16 yılda, Ankara ve İzmir’de kira 15 yılda amortisman sağlayan taşınmazlar var. Türkiye’de son zamanda bu kadar düşüş olmamıştı.

Ülkemizde özellikle enflasyonun düşmesiyle beraber faizlerden elde edilecek gelirler düştükçe kiraların yatay seyrinin uzun sürebileceğini söylemek mümkün. Kira bedelleri büyükşehirler olmak üzere gerçekten yüksek seviyelerde. Tüketiciler açısından ödeme zorluğunun yaşandığı noktalara gelmeye başladı. Kira gelirinin kişinin gelirinin en fazla 3’te 1’i olması gerekiyor. Biz kira fiyatlarının yatay bir seyirle normalleşeceğini göreceğiz.

Asgari ücrete zam gelecek diye ‘ilanı bekletelim, biraz daha yüksek fiyattan verelim’ söylemleri hiçbir şekilde doğru değil, gerçek dışı haberlerdir. Biz sektör temsilcisi olarak bu tür haber ve içeriklerin gerçekle uzlaşmasından yanayız diyebilirim.

İlan fiyatlarında kısmen biraz daha düşüş olacağına inanıyorum. 1 Ocak 2025 tarihi itibarıyla kiralık ilanlarda elektronik ilan doğrulama sistemine ilişkin düzenleme başlayacak. Mal sahibi kendi taşınmazını kiraya vermek istiyorsa e-Devlet üzerinden ya kendisi ilan girecek ya da ilan verme iznini bir emlak işletmesine devredecek.

Kiralık dairelerde fiyatı belirleyen unsur şüphesiz arz ve taleptir. Kiraların bu dönemde artmasının en önemli nedeni ise yüzde 25 kira sınırlaması nedeniyle önden fiyatlanan dairelerdi. İkinci olarak yaklaşık 1 milyon TL mevduatı olan birine aylık 40 bin TL verdiğinizde bu kişi faizden elde ettiği gelirle istediği evi neredeyse tutabilir hale geldi. Faizler arttıkça konut satışına talep azaldı. Bunlar hep kiralık dairede bir talep oluşturdu ve bu talep nedeniyle kira fiyatları 2-3 yılda yüksek seviyelere çıktı. Artık normalleşme döneminin başındayız.

Ben ocak sonrasında kira fiyatlarında önemli bir artış beklemiyorum.

İstanbul’da kiralık konut metrekare fiyatları 250 TL seviyesinde. Sıfır dairede bu konutlar 300 TL seviyesine çıkarken, ikinci elde 16 yıl ve üzeri yapılmış dairelerde 200 TL’ye kadar düşüyor. İzmir’de bu rakam yaklaşık metrekarede 220 TL. Yani 100 metrekare daire 22 bin TL seviyesinde. Ankara’da metrekarede 180 TL seviyesinde diyebiliriz.”