28 Aralık'ta Resmi Gazete'de yayınlanan "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik" ile Airbnb ve benzeri günlük konut kiralamaya dair yeni kural ve düzenlemeler 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi. 1 Ocak’ta yürürlüğe giren yeni kanuna ilişkin merak edilen soruları Hürriyet'ten Oya Armutçu rı vergi uzmanı Avukat Dr. Burak Aslanpınar'a yöneltti.

Kısa süreli konut kiralamalarda kurallar 1 Ocak 2024’te yürürlüğe giren 7464 sayılı kanun ile silbaştan yazıldı. Söz konusu kanunun adında “Konutların turizm amaçlı kiralanması” ifadesi yer alıyor. Ancak bu kanun yalnızca turizm bölgelerindeki değil kısa süreli günlük, haftalık, aylık, sezonluk konut kiralamalarının tamamını ilgilendiriyor.

Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölüm yeni düzenlemenin kapsamı dahilinde. Tapuda “mesken”, “ev” ya da “konut” ifadeleri varsa ve bu konut 100 gün veya altında süreli kiralanacaksa ‘izin belgesi’ alınması gerekiyor.

Tapuda “arsa”, “tarla”, “bahçe” gibi ifadeler olmasına karşın bu gayrimenkul hakkında imar affı kapsamında düzenlenen “yapı kayıt belgesi”nde “konut” veya “ev”şeklinde ifadeler bulunuyorsa kısa dönemli kiralama yapılabilir. Ancak yine ‘izin belgesi’ alınması gerekir.

Başvurular yalnızca e-Devlet’ten yapılacak Elden veya posta yoluyla kabul edilmeyecek.

Üzerinde intifa hakkı ya da üst hakkı sahibi olan bir konut söz konusu ise kısa süreli kiralama için alınması gerek izin belgesi başvurusunu bu hakkın sahibi yapmalı. Böyle bir hak yoksa malik (tapu sahibi) başvuru yapacak. Bu kişi TC vatandaşı gerçek kişi ise kendi e-Devlet’i üzerinden kimlik numarasıyla, tüzel kişi ise kanuni temsilcisinin e-Devlet’i üzerinden giriş yapılarak başvurulacak.

Yabancılar, yabancı kimlik numarası varsa yine e-Devlet üzerinden başvurularını yapabilecekler. Yabancı kimlik numarası olmayanların başvuruları ise vekâletle olacak.

Kısa süreli kiralamalarda sıkça görülen “alt kira” yani kiraya verenden uzun süreli kiraladığı konutu kısa süreli başkalarına kiralama yöntemi açıkça yasaklanmış.

Turizm amaçlı/kısa süreli kiralama faaliyetinde bulunanlar 1 Şubat 2024 tarihine kadar izin belgesi için başvuru yapmak zorundalar. Başvurular 3 ay içinde sonuçlandırılacak.

‘İzin belgesi’ düzenlendiği tarihten itibaren konutlarda 30 gün içerisinde denetim yapılacak. Sıcak sudan yastık kılıfına, yüz havlusundan duman detektörüne çok sayıda ayrıntılı hususa bakılacak. Asgari nitelikleri taşımadığı tespit edilen konutların “izin belgesi” sahipleri hakkında 100 bin TL ceza uygulanarak tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için 15 gün süre verilecek. Bu süre sonunda yapılacak ikinci denetimde de eksikliklerin giderilmediğinin tespit edilmesi durumunda “izin belgesi” iptal edilecek.

Rezidansı kiralama yetkisine sahip konut işletmelerine ‘izin belgesi’ verilebilecek. İşyeri, ofis, dükkân gibi gayrimenkuller bu kanuna tabi değil.

“Yönetmelik uyarınca kiraya verenin mesken amaçlı olarak kullanımında olan belgesiz konutunun bir veya birkaç odasının kiralamaya konu edilmesi amacıyla izin belgesi düzenlenemeyecek. Bir kişi evinin bir odasını kısa dönemli kiralayamayacak. Kanunda yazmasa da yönetmelikte bu konuda 100 bin TL ceza kesileceği belirtilmiş. İzin belgesiz 1 gün kiralamaya da 100 bin lira ceza kesilebilecek. Cezaya rağmen izin belgesiz kiralamaya devam edene bir milyon ceza verilebilecek.

Kanunun amacı kısa süreli konut kiralaması yapmak isteyenlerin belli kurallar çerçevesinde ve denetime tabii şekilde faaliyet yürütmesi. Bu doğrultuda çok ağır cezalar belirlenmiş. Örneğin izinsiz tek bir konut kiralaması için önce 100 bin TL, sonra 500 bin TL ve en son 1 milyon TL olmak üzere 1.6 milyon TL ceza kesilebilecek. Bu gerçekten çok ağır bir ceza.

Kısa süreli ve özellikle çok sayıda konut kiralaması yapanlar, vergi idaresi yani Maliye tarafından “ticari kazanç” elde ettikleri gerekçesiyle vergisel yükümlülüklere tabi tutuluyordu. Bu yaklaşım devam ettirilecek. İzin belgesiyle” kiralama yapanların “ticari kazanç” elde edenler kapsamına doğrudan alınmaları olası.

Öte yandan yönetmelikle turizm konutu belgesi zorunlu hale geldi. Yeni kararla birlikte günlük kiralık ilanlarında düşüş görülürken, özellikle tatil beldelerinde kiralama faaliyetlerinin tam gaz devam etmesi dikkat çekti.

İlan sahiplerinin çoğunun hâlâ turizm konutu belgesi almadığı görülürken, ilanlarda da fiyatların farklı yazılması ise kafaları karıştırdı. Öyle ki ilanda günlük kiralama bedeli üzerinden 10 kata varan oranlarda ücret isteyen daireler dahi oldu.

Sömestir tatilinin başlamasıyla birlikte bu dönemde yerli turistin talebinin arttığı Bursa, Erzurum, Afyonkarahisar ve Antalya gibi illeri aradık. Antalya'da bir dairenin sahibi olan kişi, turizm konutu belgesi almak için başvuru yaptığını sürecin devam ettiğini belirterek, "Odada bir otelde aradığınız her şey mevcut.

Terlik, su ısıtıcı, temiz havlu, nevresim… İlanda fiyat 250 TL ancak bu yıllık ücret. Eğer 5 günlük kiralayacaksanız günlük 1.500 TL. Bunu banka üzerinden ödersiniz, ancak açıklama kısmında lütfen 'borç ödemesi' olarak belirtin" şeklinde bilgi verdi.

Erzurum'da günlük 200 TL olarak ücretlendirilen 2+1 evin işletmecisi ise, "Burası merkezde, temiz aile apartmanı. Turizm belgesi almadık ama araştırıyoruz. Bir sıkıntı yaşamazsınız. 2 kişi 1.000 TL, 4 kişi 1.500 TL, 6 kişi kalacaksanız da günlük 2 bin TL" şeklinde bilgi verdi.

Bursa merkezde yer alan 1+1 bir ev ise ilanda günlük 500 TL olarak belirtilirken, evin sahibi günlük fiyatın 2 bin TL olduğunu söyledi. "Bu ev gibi elimizde 10 daire var. Şu anda sömestir tatili. O nedenle talep çok yüksek. Bu hafta için boş ev yok. Haftaya iki dairem müsait. İki yetişkin iki çocuk rahat kalırsınız.

Sezonda günlük 2 bin TL. 500 TL sezon dışı fiyatı" diyen ev sahibi, henüz turizm belgesi almadıklarını, araştırmalarının devam ettiğini kaydetti. Ev sahibi, "Uludağ'a buradan rahatlıkla gider gelirsiniz. Eğer araç ihtiyacı olursa kiralama da yaparız" ifadelerini kullandı.