Kiralar resmen uçtu, satılık daire fiyatına geldi! Aylık 650 bin TL'ye kiracı bekliyor

Son iki yılda hızla artan kiralar yüzbinlerce kişinin ortak sorunu. Yeni ev arayan bulamıyor, kiracılar ev sahibiyle uzlaşamıyor... Son yapılan araştırmalara göre İstanbul’da 100 metrekare evin ortalama kira bedeli 16 bin liraya kadar çıktı. Tabi bu ortalama bedel... İlçesi hatta mahallesi, evin eski-yeni olması, büyüklüğü gibi birçok kritere göre rakam değişiyor. Bu değişimin geldiği nokta artık isyan ettiriyor...

Öyle ki şehrin merkezinde iyi bir yaşam için istenen aylık kira çift haneleri aştı. Kiralık ev için verilen ilanları incelediğimizde en yüksek rakam olarak aylık 650 bin lira ile karşılaşıyoruz. Şehrin merkezinde lüks bir plazanın içinde yer alan rezidans, hem manzarası hem de 7+1 eşyalı olmasıyla öne çıkıyor.

Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre; plazada restorandan kuaföre, spor salonundan havuza kadar otel konseptinde her şey var. Evet sunduğu imkânlarla birçok kişinin hayalindeki bir ev... Ama bu dairenin yıllık değil, altı aylık kirası dahi İstanbul’da ev aldırır...

Bu tip seçenekler sınırlı olsa, ya da şehrin belli ilçesinde kalsa normal karşılanabilir. Ama değil... İncelememize devam ettiğimizde görüyoruz ki üç basamaklı rakamlardan çift hanelere gelene kadar yüzlerce ilan var.

Üstelik sadece şehrin merkezi de değil, çeperlerine doğru lüks dalgası yayılmış durumda. Biz de kira bedellerinin geldiği durumu anlatmak için bazı ilçelerdeki en yüksek fiyatlı ilanları inceledik…

Konut fiyat artışının hızı yavaşlarken kira artışı hız kesmiyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ve Sahibinden.com tarafından hazırlanan ağustos ayı raporuna göre; ülke genelinde haziranda yüzde 110.8 olan yıllık kira artış oranı temmuzda yüzde 121.1’e yükseldi.

Böylece geçen yılın aynı döneminde 56.1 TL olan ortalama metrekare kira fiyatı 124.1 TL’ye ulaştı. İstanbul’da yıllık artış yüzde 109.5 olurken, ortalama metrekare kira bedeli de 161 liraya çıktı.

* En yüksek kira bedelleri istenen evler ağırlıklı olarak Avrupa yakasında, Beşiktaş’ta. İlan listelerinde en yüksek rakamları incelediğimizde 650 bin aylık bedelden sonra Ulus öne çıkıyor. Bakımlı ve geniş metrekareli evlerde aylık kiralar 90 bin ila 400 bin arasında değişiyor.

Site içinde 100-150 bin lirayı, manzaralı geniş evlerde 150-200 bin lirayı gözden çıkarmalısınız. Bebek’te de manzaralı daireler ağırlıkla 150-200 bin bandında, üstelik çoğu oldukça eski bina.

Etiler’de manzaralı evin kapısı 100 bin liradan açılıyor; büyüklüğüne, konumuna göre de 200-300 bin lirayı buluyor. ‘Manzara olmazsa da olur’ diyenler için de 50-70 bin seviyesinde daire var. Zincirlikuyu’da bir gökdelende 3+1 ya da 4+1 ev için aylık 180-220 bin lira kira talep ediliyor.

Son yıllarda yeni konut projeleri, AVM ve otellerle yeni bir yaşam alanı haline gelen Sarıyer’e bağlı Ayazağa artık sadece üst gelir grubunun yaşayacağı bir bölge oldu. Lüks konut projelerinde geniş metrekareli evlerin aylık kirası 80-130 bin lira.

Bölgede yüksek katlı bir binada, eşyalı 4+1 evler için istenen kira ise 300 bin liraya kadar çıkıyor. Bu bölgedeki sitelerde 1+1 evler dahi kiralar 35-50 bin lira. Yine Sarıyer’e bağlı Maslak’ta da tablo benzer. Büyük bir konut projesinde 3+1 ve 4+1 evler için kiralar 100-220 bin TL bandına ulaşmış durumda.

Bir diğer göze çarpan bölge Ataköy ve Zeytinburnu hattı. Bu bölgede kiralar şehrin merkezini yakaladı, hatta geçti. Mesela Zeytinburnu’nda deniz manzaralı lüks sitede kiralar 400 bin liraya kadar çıkıyor. Bu bölgede de kimi zaman evler eşyalı olarak kiralanıyor.

Geniş metrekareli evlerde 80 bin-350 bin bandında seçenekler yer alırken, 1+1 ev için 35-55 bin lira kira isteniyor.Ataköy’de deniz hattına inşa edilen yüksek katlı bloklarda 4+1’in kirası 200 bin liraya kadar çıkmış durumda. Kiralar denize sıfır 3+1’ler için 100-140 bin liraya, 2+1’ler için 60-80 bin liraya kadar yükseliyor. Florya’da ise yeni bir sitede 3+1, 4+1 ev için talep edilen ortalama kira 100 bin lira.

* Üsküdar Çengelköy’de manzalı, 5-6 odalı evler için en yüksek bedel olarak 150-250 bin lira karşımıza çıkıyor. Acıbadem’de 4+1 ve üzerinde olan, yeni sitelerde 115-145 bin kira bedeli istenirken, 3+1’ler için ortalama rakam 50-80 bin lira. 30 bin lira altında rakam ancak 1+1 ya da deprem öncesi eski konutlarda mümkün.

Altunizade’de yeni bir sitede, 4-5 odalı evlerin kirası 60-120 bandına çıkıyor. 2+1, 3+1 evler ise 60-65 bin liraya kiracı bekliyor. 20 yaş üzeri tekil binalarda dahi 20-30 bin liranın altında yer bulmak zor.

Kandilli’de manzarası ile öne çıkan büyük metrekareli evlerde de en yüksek kira bedelleri 70-150 bin lira arasında değişiyor. 3+1 yeni konutlar ağırlıklı olarak 50-60 bin lira, 2+1’ler ise 25-40 bin aralığında.

Kadıköy Caddebostan’da deniz manzaralı geniş evlerde kiralar 250-300 bin liraya kadar çıkıyor. 3+1,4+1 evler 60-180 bin lira bandında. Bölgede en ucuz kira 25 bin lira, 30 yaş üstü 2+1 daire. Fenerbahçe’de ilanda en yüksek kira 180 bin lira olurken, ağırlıklı bedeller 50-120 bin lira bandında.

Göztepe Mahallesi’nde lüks bir sitede 4+1 evler için istenen kira 145-155 bin lira. 2+1, 3+1 yeni ve iyi bir sitede ev kiralamak istiyorsanız 60-130 bin bandında aylık ödeme yapmanız gerekecek.

Suadiye’de sahile yakın 4+1 evin kirası 200 bin lirayı aşıyor. En ucuz 4+1 ilanı 65 bin lira, o da oldukça eski bir bina. Mütevazı bir 2+1 ev için dahi 30-50 bin lirayı ödemeniz gerekecek.

Çekmeköy’de Lüks, havuzlu villalarda kiralar 200-300 bin liraya çıkıyor. Yeni sitelerde 4+1, 5+1 evler 55-100 bin bandında. 2+1 ev dahi 25-40 bin liraya ulaşmış.

Ataşehir’de site içinde 4-5 odalı yeni konutlar için istenen rakam 50-90 bin lira, 2+1 evler için 25-65 bin liraya kadar çıkıyor.

Kartal’da denize sıfır 200-250 metrekare ev için istenen Kira 100-150 bin lira. Aynı sitede 40-60 bin liraya da kiralık ilanları var. Denize sıfır olmayan ama yeni inşa edilmiş, Site tipi yapılarda 2+1 evler 30-35 bin liraya ulaşmış durumda.

Öte yandan vv sahipleri kiraların piyasa şartlarının altında kaldığını savunurken, kiracılar çoğu zaman maaşlarını dahi aşan kira bedelleri nedeniyle büyük zorluk yaşıyor. Peki ev sahiplerinin ara zam istemeye hakkı var mı? Hukukçulardan alınan bilgiye göre ‘kiraya zam yılda bir kez ve sözleşme yenileme döneminde yapılır.’ Ara zam istenilemez.

Artış oranı da konutlar için, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yüzde 25 ile sınırlandırıldı. Yani ev sahibi kiracısına ‘maaşın arttı, kirayı da arttır’ ya da ‘artık senede iki kez artış yapacağım’ diyemez. Ara zam talebi kabul görmediği için de hiçbir kiracı tahliye edilemez.

Gayrimenkul hukuku uzmanlarının verdiği bilgiye göre belli şartlarda ev sahibi yüzde 25’in üzerinde artış isteyebilir ya da kiracının tahliyesini talep edebilir.

Şöyle ki;

* Ev sahibi 5 yılı dolduran kiracısı için ‘kira tespit davası’ açabilir. ‘Kira bedeli çok düşük kaldı, rakamın yeniden belirlenmesini istiyorum’ der. Bu dava, ev sahibinin talebinin aynen kabul edileceği anlamına gelmez. Bilirkişi inceleme yapar, bölge ortalaması ve örnek kira sözleşmeleri üzerinden tarafları koruyan yeni bir kira bedeli belirlenir.

‘Ya bu rakamı öde, ya da evimden çık’ söylemini son aylarda çok sık duyuyoruz. Ama ev sahipleri istediği zammı yapamadığı gerekçesiyle tahliye isteyemez. Ancak ev sahibi kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı varsa kiracının tahliyesini isteyebilir.

Son dönemde ‘ben oturacağım’ ya da ‘çocuğum gelecek’ bahanesiyle tahliye isteyenler de arttı. Yasalara göre, ihtiyacım var dedikten sonra, aynı ev bir başkasına üç yıl süreyle kiralanamaz. Kiralanırsa, eski kiracıya tazminat ödenir. Eğer kiracılı bir ev satılırsa da, mülkü alan kişi yine kendisi ya da ailesi yaşayacaksa tahliye ister.

Eski kiracı çıksın, evi daha yüksek fiyatla başkasına kiraya veririm’ diyemez. Tüm bunlara ek olarak, 10 yıl sözleşme uzama süresi dolan kiracılar için gerekçe göstermeden tahliye istenebilir. Son iki yılda kira tespit ve tahliye davalarında rekor artışlar yaşandı. Davaların sonuçlanması 2-3 yıl sürüyor. İste bu sorunun çözümü için 1 Eylül’de arabuluculuk sistemi devreye girecek. Ev Sahibi-Kiracı uyuşmazlıklarında arabulucuya gitmeden doğrudan Dava açılamayacak. Eğer sorun burada çözülemezse dava yoluna gidilecek.

Ayrıca ev sahibi, kiracı arasında yargıya taşınan anlaşmazlıklar, 100 bine yakın kira tespit davası, 50 binin üzerinde tahliye davası mahkemeleri adeta kilitledi.

Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı ise şu ifadeleri kullandı: “Kira fiyatlarında yüzde 25’lik sınırlamanın ikinci yılda da devam etmesiyle beraber mal sahibi kiracı anlaşmazlıkları daha da arttı. 1 Eylül itibarıyla arabulucu sistemi ile gayrimenkul kira davalarında ön başvuru şartı alınacak olsa da bu noktada mal sahibi ve kiracıların anlaşmazlığı çok daha üst boyutta devam ediyor.

Mevcut durumda enflasyonda yaşanan yüksek artışlar ve bunların iki yılda oluşturduğu farklar bazı yerlerde eski kiracılarla yeni kiracılar arasındaki farkı neredeyse 4-5 kata kadar çıkarttı. Örnek vermek gerekirse eski bir kiracının 3 bin TL’ye oturduğu bir ev benzer bir şekilde boşalmış olsa şu anda 14-15 bin TL seviyelerinde rahatlıkla kiraya verilebiliyor.

Mal sahiplerinin bir kısmı kira artışı için baskı yapsa da bazıları yüzde 25’ten fazla artış yapmamak için direnç gösteriyorlar. Yüzde 25 zam sınırını sonuna kadar kullanmaya çalışan kiracılar var. TÜFE’nin son 12 aylık ortalaması çerçevesinde kalması noktasında bizlerin görüşleri olsa da bunu koruyamadık. Bu nedenle TÜFE’deki yüzde 60 yerine yüzde 25 uygulanıyor. Bu da kira farkını gittikçe artırıyor.