Kira artışlarıyla ilgili soru üzerine Bakan Tunç, geçen yıl kira artışının yüzde 25'ten fazla olamayacağına yönelik düzenleme yapıldığını belirtti.

Tunç, "Sözleşme hukukuna müdahale etmek doğru olmayabilir, hukukta böyle bir ilke var. Ancak zayıfı koruma ilkesi de söz konusu. Zayıfı koruma ilkesini de gözettiğimizde dengeli bir durumun olması lazım." dedi.

Milliyet'te yer alan habere göre; yıl başından bu yana açılan 90 bin kira davasının bulunduğunu, geçen sene bu oranın yaklaşık 45 bin olduğunu söyleyen Tunç, kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulamasının 1 Eylül'de başlayacağını bildirdi.

Tunç, bu uygulamanın dava yükünü azaltacağını dile getirdi. Peki kirada yüzde 25 zam sınırı yeniden uzatılır mı? İşte detaylar...

Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Avukat Fatih Ekrem Ekinci şu ifadeleri kullandı: “Şu anda kira artışına ilişkin yüzde 25 zam sınırı 2024 Temmuz’a kadar uzatılmış durumda. O yüzden bu süreden sonra tekrar uzayacağını düşünmüyorum.

Bunun ana nedeni emsal kiraların yükselmiş olmasına rağmen eski kiracıların düşük kira ile oturuyor olmasıdır. Bunun da birden fazla sebebi var. Bir kişi kendi kirada oturuyorken, mevcut oturduğu dairede daha yüksek kira öderken, kendi evini kiraya vermişse, kiracısından daha düşük kira alabiliyor. Kendi evine geçmek isteyebiliyor.

Birinci derece yakınları yüksek kiralarda otururken, bu kişiler kendi evlerine taşınmak isteyebiliyorlar. Bu da davaların yükselmesine sebep oluyor. Aynı apartmanda 15 bin TL’ye oturan da var 4 bin TL’ye oturan da var. Bu da ciddi uyuşmazlıklara sebep oluyor.

Kira davalarındaki artışın temel kaynağı enflasyondur. Ben arabuluculuk sistemini şu açıdan önemli ve değerli buluyorum: 1 Eylül’den itibaren kira uyuşmazlıkları için arabuluculuk devreye girecek. Mevcut durumda ev sahipleri ile kiracılar iletişimleri kuvvetli ise anlaşmaya çalışıyor.

Ankara’da geçtiğimiz günlerde bir haber çıkmıştı. Kiracısının taşınması için ev sahibi 200 bin TL teklif etti diye. Bir tahliye davasının 2 yıl sürdüğünü düşünecek olursak ev sahiplerinin bu paraların teklif ettiklerini görüyoruz. Arabuluculuk sistemi devreye girerse uyuşmazlıklar çözüme kavuşur diye düşünüyorum.

Tahliye davalarının bu kadar artmasının sebebi ekonomiktir. Kiracının taşınmasına uygun ekonomik koşullar sağlanabilirse mal sahibi, arabuluculuk sistemi içerisinde davalarda ciddi azalış olur. Avukat tutulacak, mahkemelere gidilecek bunlara katlanmak yerine anlaşmayı tercih eden yoğunlukta olur diye düşünüyorum.

Tabi ki yasal olarak çıkmak zorunda. Çıkmadığı taktirde sulh hukuk davasında açılan tahliye davasından daha kısa süren icra hukuk mahkemesinde dava söz konusu olacaktır. Yani dava daha kısa sürede sonuçlanacaktır.”

Avukat Kerem Olcayto ise açıklamasında şu ifadeleri kullandı: “Yüzde 25 zam sınırının ilk getirilme amacı enflasyonist ortamla beraber kira bedellerindeki kontrolsüz, temele dayanmayan rayiç bedellerdi. Bunun belli düzlemde sabit tutulması açısından yüzde 25 getirildi. Enflasyonun hedeflenen çizgiye gelmemesi, kira bedellerinin keyfi olmaması açısından rakam sabit tutuldu.

Önümüzdeki sene uzar mı? Burada enflasyon oranları belirleyici olacaktır. Daha normal bir enflasyonist ortam olursa yine sınırlama olmadan eskiye geri dönüş olur. Ancak uzatılmasını gerektirecek bir ekonomik ortam söz konusu olursa yüzde 25 zam sınırı devam edebilir.

Şu an açılan her iki davadan birisi kira tespiti ve kira tahliyesi üzerinedir. Bunun sebebi şudur: Mal sahipleri açısından bu davalar genellikle açılıyor. Kiracısının verdiği kiranın piyasanın altında kaldığını düşünen mal sahipleri kira tespit davaları açabilmek için 5 yıl, tahliye için 10 yılı beklemek zorundadır. 5 yılı doldurmayan mal sahipleri kiracıları ile anlaşmamalarından dolayı bu davaları açmak zorunda kaldılar. 2 senedeki dava patlamasının temel nedeni budur.

5 yılın altında olup da yasal sürede tespit davası açamayan mal sahipleri kira bedellerinin rayiç bedelin çok altında kalmasından dolayı bu yola başvurdular.

Tahliye davalarında da 10 yılı dolduramayanlar, bahaneler üreterek, kira bedellerinin düşük kalmasından dolayı davaları açıyorlar.

Burada arabuluculuğun getirilme nedeni mahkemelerdeki dava yığılmasının önüne geçmektir. Mahkemeye gelmeden çözülmesini sağlamak için iyi niyetle getirilmiş bir durumdur.

Var olan diğer hukuk davalarının da aksamaması için bir şekilde kira uyuşmazlığı davalarının, kiradan kaynaklı davaların mahkemeye gelmeden sonuçlanması hedefleniyor. Taraflar anlaşıp anlaşmama iradesinde serbestler.

Ben kısıtlı da olsa arabuluculuk sisteminin dava sayılarının düşmesine etkisi olacağını düşünüyorum. Arabuluculuk direkt dava açmayı engelliyor. Önce arabulucuya gitmeniz lazım.

Tahliye taahhütnamesi bu konuda 10 yılı doldurmayan kiracıların çıkarılması uygulamasında çok görülüyor. Mal sahipleri tahliye taahhütnamelerini alıyor ve 10 yıl dolmadan kiracısını çıkarabiliyor.

Tahliye taahhütnameleri yazılıdır, taşınmazın boşaltılacağı tarihin belirtilmiş olması gerekir.

Usulüne uygun imzalanmışsa tabi ki bunu mal sahibi kullanarak kiracıyı çıkarabilmektedir.”

Öte yandan ev sahipleri kiraların piyasa şartlarının altında kaldığını savunurken, kiracılar çoğu zaman maaşlarını dahi aşan kira bedelleri nedeniyle büyük zorluk yaşıyor.

Peki ev sahiplerinin ara zam istemeye hakkı var mı? Hukukçulardan alınan bilgiye göre ‘kiraya zam yılda bir kez ve sözleşme yenileme döneminde yapılır.’ Ara zam istenilemez.

Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre; artış oranı da konutlar için, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yüzde 25 ile sınırlandırıldı. Yani ev sahibi kiracısına ‘maaşın arttı, kirayı da arttır’ ya da ‘artık senede iki kez artış yapacağım’ diyemez. Ara zam talebi kabul görmediği için de hiçbir kiracı tahliye edilemez.

Gayrimenkul hukuku uzmanlarının verdiği bilgiye göre belli şartlarda ev sahibi yüzde 25’in üzerinde artış isteyebilir ya da kiracının tahliyesini talep edebilir.

Şöyle ki;* Ev sahibi 5 yılı dolduran kiracısı için ‘kira tespit davası’ açabilir. ‘Kira bedeli çok düşük kaldı, rakamın yeniden belirlenmesini istiyorum’ der. Bu dava, ev sahibinin talebinin aynen kabul edileceği anlamına gelmez. Bilirkişi inceleme yapar, bölge ortalaması ve örnek kira sözleşmeleri üzerinden tarafları koruyan yeni bir kira bedeli belirlenir.

‘Ya bu rakamı öde, ya da evimden çık’ söylemini son aylarda çok sık duyuyoruz. Ama ev sahipleri istediği zammı yapamadığı gerekçesiyle tahliye isteyemez. Ancak ev sahibi kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı varsa kiracının tahliyesini isteyebilir.

Son dönemde ‘ben oturacağım’ ya da ‘çocuğum gelecek’ bahanesiyle tahliye isteyenler de arttı. Yasalara göre, ihtiyacım var dedikten sonra, aynı ev bir başkasına üç yıl süreyle kiralanamaz. Kiralanırsa, eski kiracıya tazminat ödenir. Eğer kiracılı bir ev satılırsa da, mülkü alan kişi yine kendisi ya da ailesi yaşayacaksa tahliye ister.

Eski kiracı çıksın, evi daha yüksek fiyatla başkasına kiraya veririm’ diyemez. Tüm bunlara ek olarak, 10 yıl sözleşme uzama süresi dolan kiracılar için gerekçe göstermeden tahliye istenebilir.

Son iki yılda kira tespit ve tahliye davalarında rekor artışlar yaşandı. Davaların sonuçlanması 2-3 yıl sürüyor. İste bu sorunun çözümü için 1 Eylül’de arabuluculuk sistemi devreye girecek. Ev Sahibi-Kiracı uyuşmazlıklarında arabulucuya gitmeden doğrudan Dava açılamayacak. Eğer sorun burada çözülemezse dava yoluna gidilecek.