Kira fiyatları dibi görecek! Konutta yeni dönem başlıyor, işte sıfır maliyetli formül

Vatandaşın en büyük problemi olan yüksek ev kiraları için yeni model hazırlayan Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) çalışmalarını hızlandırdı. Peki kamu-özel sektör iş birliği ile yeni konut modeli nasıl olacak? Konutlar hangi bedel üzerinden kiraya verilecek? İşte detaylar...

Konuyla ilgili Milliyet'e açıklamalarda bulunan Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Üyesi olduğumuz GYODER’in yeni konut modeli olarak sunduğu ve son dönemde sıklıkla dile getirdiği model sadece kiralamaya yönelik bir konut arzının sağlanabilmesidir.

Malum olduğu üzere aslında ülkemizde son dönemde satılık konut arzının azalması kentsel dönüşümün artması, deprem sonrası ihtiyaç duyulan güvenilir yapı stokunun yeni inşa edilmiş dairelerde yoğunlaşması gibi nedenlerle kira fiyatlarında önemli artışlar oldu ve birçok bölgede kiralık konut bulunamayacak seviyeye geldi.

Bu da kiralık daire fiyatlarının son yıllarda yaklaşık 3-4 kat artması nedeniyle de mal sahibi ve kiracı anlaşmazlıkları da hat safhaya çıktı. Bu çerçevede sosyal bir problemin de barınma konusunda ciddi noktaya gelmiş oldu.

GYODER’in aslında önerdiği hızlı bir şekilde kiralık konut arzını artırabilecek bazı çalışmaların yapılmasına yöneliktir. Burada da aslında arazinin devlet tarafından kiralama amacıyla gayrimenkul üretecek şirkete belirli bir süre ile tahsis edilmesi, şirketlerin burada finansman desteği bularak inşaat yapmaları ve sadece bunları kiraya vermeleri şekli ile süre bitince ise bu konutların tekrar devlete kalacak olması modelidir.

Aslında Avrupa’da belediye evleri olarak adlandırılan ve bu modelde işletilen yerler var. Gene İsviçre’de, Almanya’da yüksek oranda bu tür kamu özel sektör modeli ile geliştirilmiş kiralık konut proje örneklerini görüyoruz.

Burada aslında bahsedilen kiraya veren kişilerin bir mal sahibi, gerçek kişi olmasından ziyade kurumsal ve kamu özel iş birliği diyebileceğimiz bir şirket olması. Bu şirketin önemli bir avantajı gayrimenkul sertifikaları ve gayrimenkul yatırım fonu modeli üzerinden geliştirilebilecek finansmanlar bulabilecek olması. Aynı zamanda devletin bu kiralarla alakalı oranları belli bir seviyede tutması şeklinde değerlendirilebilir.

Hatta bu modelle üretilen konutlar için ABD’nin bazı eyaletlerinde uygulanan oda sayısına göre kira değeri gibi bazı kira değerleri de belirlenebilir ki özellikle bu hanehalkı gelirinin yüzde 30’undan fazla olmaması şekli ile de bu değerlendiriliyor. Süre bittikten sonra ekonomik ömrünü belli ölçüde tamamlamış olan bu yerler ve arsalar tekrar devlete kalıyor.

Bu modelde maliyeti düşürecek en önemli katkı ise şu anda inşaat satış fiyatlarına yüzde 40-50 oranında etki eden arsa değerinin ortadan kaldırılmasıdır. Arsa maliyeti ortadan kaldırıldığı takdirde yani bu arsaları devletin vermesi durumunda daha düşük inşaat maliyetleri ile aslında bu inşaatlar piyasaya arz edilebilecek.

Bu yerler sadece kiralama amaçlı verileceği için de aslında kira piyasasının da dengelenmesi orta vadede mümkün olabilecektir.

Modelin genel tanımına yap-kirala-devret modeli ile de daha önce bizlerin de dile getirdiği modelin özellikle OVP çerçevesinde gerçekleşebileceğine inanıyoruz. Son dönemde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki’nin de söylemleri Hazine arazilerinin bu çerçevede kullanılabilmesine olanak sağlayacak gibi gözüküyor. OVP’deki temel hedef konut sahibi edindirmeye yönelik olsa da aslında ülkemiz açısından konut sahipliğinin yanında sadece kiralık konut arzına göre de bu model uyarlanabilir.

Yaklaşık 2 yıldır etkili bir şekilde model üzerinde çözümler üretmeye çalışan GYODER’in finansman konusunda da özellikle yurt dışından bazı finansman kuruluşları ile de görüştüğü belirtildi. Tabi uzun vadeli finansman modellerinde sigortaların emeklilik fonları, gayrimenkule dayalı sertifikalar önemli finansman kaynaklarını oluşturuyor.

Ülkemizde de kabul edilebilir bir döviz karşılığı ile yurt dışından finansmana erişim bu tür projeler için de mümkün olabilir. Mesela yurt dışında nispeten dar gelirli ve ihtiyaç sahipleri için belediyeler hatta eyaletler tarafından mal sahiplerine, ya da kamusal şirketlere kira garantileri veriliyor. Burada model aslında vatandaşa da güvenilir, sağlıklı, deprem riskinden nispeten arındırılmış ve bir sosyal imkanı olan alanlarda barınma ihtiyacına çözüm üretmek olarak değerlendirebiliriz.

Ülkemizdeki bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmaz sayısına baktığımızda yaklaşık 23 milyon, malik sayısına baktığımızda da 53 milyona yakın malik olduğunu görüyoruz. Aslında burada kamu-özel sektör modelinde GYODER’in verdiği rakamlar gayrimenkul sahipliğinin kurulacak olan kamu özel iş birliği şirketlerine ait olacak oranı olarak değerlendiriliyor.

Bu aslında çok yüksek bir hedef değil, nedenini şöyle ifade edebiliriz. Hükümetin 5 yıl içerisinde sadece İstanbul için yenilemeyi hedeflediği konut sayısı 1.5 milyondur. Bunu her yıl 200 bini rezerv alanda, 100 bini kentsel dönüşüm çerçevesinde yerinde olmak üzere yıllık 300 bin konut hedefi ile 5 yılda planlıyor.

Bu açıdan baktığımızda Türkiye’de kira probleminin yoğun yaşandığı iller başta olmak üzere arazi tahsisi ile ve buna uygun finansman modeli ile bu sayının rahatlıkla karşılanabileceğine inanıyoruz.

Şunu unutmamak lazım: Ülkemiz önemli bir deprem geçirdi. Bu deprem sonrasında yüz binlerce konutun deprem bölgesindeki inşası devam ediyor. Var olan iş gücümüz, var olan makine parkımız, teknik imkanlarımızın o bölge için seferber edildiğini görüyoruz. Dünyaya müteahhitlik hizmeti veren ülkemizin bir zamana ihtiyacı olacaktır.

Deprem gerçeği ve riskli yapı stokumuz unutulmamalıdır. Bu noktada da ekonominin can damarı olan İstanbul’a mutlaka bir öncelik verilmesi gerekmektedir.”