SANAYİ YATIRIMCILARINI İLGİLENDİREN KARAR! Arsa tahsisinde yüzde 49 sınırı

Haberin Devamı

Organize sanayi bölgelerinde (OSB) faaliyet gösteren veya yatırım yapmaya hazırlanan şirketleri ilgilendiren yeni düzenleme yürürlüğe girdi. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından hazırlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı.

Yeni yönetmelikle sanayi arsalarının tahsis edilmesi, şirket ortaklıklarının değişmesi, iş yeri ruhsatlarının düzenlenmesi ve tahsis edilen parsellerin kullanılmasıyla ilgili kurallar yeniden ele alındı. Düzenlemenin en dikkat çekici bölümü ise şirket hisselerinin devri yoluyla sanayi arsalarının el değiştirmesini önlemeye yönelik hüküm oldu.

BAKANLIK ONAYI OLMADAN YÜZDE 49'U AŞAN HİSSE DEVRİNDE TAHSİS İPTAL EDİLECEK

Yönetmeliğin 61'inci maddesinde yapılan değişikliğe göre, OSB'den ön tahsis veya arsa tahsisi alan şirketlerin ortaklık paylarında toplam yüzde 49'u aşan değişiklik yapılması için Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının onayı gerekiyor.

Bakanlık onayı alınmadan bu sınırın aşılması halinde şirketin ön tahsisi veya arsa tahsisi iptal edilecek. Yeni hüküm, ön tahsis ve arsa tahsis sözleşmelerine de eklenecek.

Düzenlemenin amacı, sanayi parsellerinin yatırım yapmak yerine alım satım veya şirket hisselerinin devri üzerinden kazanç sağlamak için kullanılmasını önlemek.

Burada yüzde 49 sınırı, sanayi arsasının yüzde 49'unun satılabileceği anlamına gelmiyor. Düzenleme, arsa tahsisi yapılan şirketin ortaklık yapısındaki değişiklikleri ilgilendiriyor. Belirlenen oranı aşan pay değişiklikleri Bakanlık onayına bağlanırken onaysız işlemlerin sonucu tahsis hakkının kaybedilmesi olacak.

Haberin Devamı

ÖN TAHSİS ALAN ŞİRKETLER İÇİN DE YENİ KURAL

Yönetmelik değişikliği yalnızca kesin arsa tahsisi yapılan şirketleri kapsamıyor. Henüz ön tahsis aşamasında bulunan yatırımcılar için de yeni hükümler getirildi.

Buna göre ön tahsis hakkı, yönetmelikte belirtilen şartlarla devredilebilecek. Ancak ön tahsis devri amacıyla Bakanlık izni alınmadan şirket hisselerinin devredildiğinin tespit edilmesi halinde ön tahsis iptal edilecek.

Ön tahsisin iptal edilmesi veya yatırımcı tarafından iade edilmesi durumunda ödenmiş bedelin ne şekilde hesaplanacağı ve geri ödeneceği ise ön tahsis sözleşmesindeki hükümlere göre belirlenecek.

TAHSİSİ İPTAL EDİLEN ARSALAR YENİDEN VERİLEBİLECEK

Yeni düzenleme, yatırımını belirlenen süre içerisinde tamamlayamadığı için arsa tahsisi iptal edilen şirketlere ilişkin bir hüküm de içeriyor.

Haberin Devamı

Yönetmelikte belirtilen sürelerin dolması nedeniyle tahsisi iptal edilen yatırımcı, ödediği tahsis bedeli iade edilmeden önce aynı parselin kendisine yeniden verilmesini talep edebilecek.

Organize sanayi bölgesi yönetiminin bu talebi uygun bulması ve Bakanlığın onay vermesi halinde parsel, yeniden ilana çıkılmadan eski yatırımcıya tahsis edilebilecek.

Ancak bu işlemde önceki tahsis bedeli değil, güncel bedel esas alınacak.

Ayrıca yeniden tahsis edilen parseller için yönetmeliğin ilgili hükmü kapsamında Bakanlık tarafından ek süre verilmeyecek. Bu şart da tahsis sözleşmesinde yer alacak.

Süre uzatımı başvurusu Bakanlıkta değerlendirilirken OSB yönetimi tarafından tahsis iptal edilmiş olsa bile Bakanlık başvuruyu uygun bulursa hukuki ve fiilî engel bulunmaması koşuluyla iptal işlemi hükümsüz sayılacak.

KOMŞU PARSELDEKİ FABRİKAYA ÖNCELİK İÇİN İHALE ŞARTI

Organize sanayi bölgelerindeki arsa tahsislerinde komşu parsel sahiplerini ilgilendiren yeni bir uygulama da getirildi.

Haberin Devamı

Buna göre tahsise çıkarılan sanayi parseliyle doğrudan ortak sınırı bulunan ve kendi parselinde iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alarak üretime başlamış işletmeler, yeni parsel için başvuru yaptıklarında belirli koşullarla öncelik elde edebilecek.

Ancak bu önceliğin uygulanabilmesi için ihale yapılması zorunlu olacak. Tahsis yöntemi kura olarak belirlenmiş olsa bile komşu parselde faaliyet gösteren işletmeye öncelik tanınacaksa ihale düzenlenecek.

Parsel, ihale sonucunda oluşan bedel üzerinden tahsis edilecek.

Aynı koşulları sağlayan birden fazla başvuru bulunması halinde ise başvuru sahiplerinden herhangi birine öncelik verilmeyecek.

Böylece mevcut fabrikasını büyütmek için yanındaki sanayi parselini almak isteyen yatırımcılara belirli şartlarla öncelik sağlanırken tahsis bedelinin ihale yoluyla belirlenmesi öngörülüyor.

İŞ YERİ RUHSATLARINDA ELEKTRONİK İMZA ZORUNLULUĞU

Düzenlemeyle organize sanayi bölgelerindeki iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarına ilişkin işlemler de değişti.

Yönetmeliğin 42'nci maddesine eklenen hüküm uyarınca iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının çevrim içi sistemde elektronik ortamda imzalanması zorunlu hale getirildi.

Bu değişiklikle OSB'lerde ruhsatların elektronik sistem üzerinden imzalanması yönünde açık bir zorunluluk getirildi.

SANAYİ PARSELLERİNİN KİRALANMASI VE ÜST HAKKI DA DÜZENLENDİ

Yönetmelikte sanayi parsellerinin kiralanmasına ilişkin yeni bir istisna da bulunuyor.

Parselin tahsis edilmesi aşamasında yatırımcı ile kiracının birlikte başvuru yapması ve bu durumun tahsis sözleşmesinde belirtilmesi halinde, yönetmeliğin kiralama için aradığı belirli bir koşul uygulanmayacak.

Düzenlemenin bir diğer bölümü ise üst hakkına ilişkin. OSB mülkiyetindeki ön tahsisli veya tahsisli parsellerin belirli alanlarında, OSB yönetim kurulunun uygun bulduğu gerçek veya tüzel kişiler lehine üst hakkı kurulabilecek.

Ancak bu hak bağımsız ve sürekli nitelikte olmayacak, ayrı bir taşınmaz olarak tapuya kaydedilemeyecek ve devredilemeyecek. Süresi de yatırımcıya verilen tahsis süresini aşamayacak.

Üst hakkı kurulması, asıl yatırımcının mevzuat ve tahsis sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini ortadan kaldırmayacak. Hakkı kullanan kişinin mevzuata aykırı işlemlerinden yatırımcı da birlikte sorumlu olacak.

Tamamen veya kısmen bedelsiz tahsis edilen sanayi parsellerinde ise mülkiyet yatırımcıya geçmeden önce bu uygulamadan yararlanılamayacak.

YENİ OSB YÖNETMELİĞİ YÜRÜRLÜĞE GİRDİ

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından hazırlanan yönetmelik değişikliği, 6 Kasım 2026 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanmasıyla birlikte yürürlüğe girdi.

Yeni hükümler, özellikle organize sanayi bölgelerinde ön tahsis veya arsa tahsisi bulunan şirketlerin ortaklık yapısındaki değişiklikler, yatırım süreleri, parsellerin yeniden tahsisi ve ruhsat işlemleri açısından önem taşıyor.

Düzenlemeyle sanayi arsalarının spekülatif amaçlarla el değiştirmesinin önüne geçilmesi hedeflenirken yatırımların yürütülmesine ilişkin bazı işlemler için de yeni kurallar belirlendi.