ARSA VE TARLA HİSSESİ OLANLAR DİKKAT! AYM'den iptal kararı geldi
NSosyal
Facebook
Twitter
Whatsapp
Anayasa Mahkemesi, hisseli arsa, tarla ve konut satışlarını ilgilendiren önemli bir karara imza attı. Bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer hissedarların kullandığı ön alım hakkına ilişkin düzenleme Anayasa'ya aykırı bulundu. Yüksek Mahkeme, satışa konu hissenin bedelinin hâkim tarafından güncel piyasa değerine göre belirlenmesini öngören hükmü iptal etti. Resmî Gazete'de yayımlanan karar, dokuz ay sonra yürürlüğe girecek.
Hisseli tapusu bulunan milyonlarca kişinin karşılaşabileceği taşınmaz satışlarında önemli bir hukuki gelişme yaşandı. Anayasa Mahkemesi (AYM), ortak mülkiyete konu arsa, tarla ve konutlarda ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin bedel belirleme kurallarını inceledi. Yüksek Mahkeme, Aralık 2025'te yapılan kanun değişikliğiyle getirilen rayiç bedel uygulamasını Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.
16 Temmuz 2026 tarihinde alınan karar, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Karar, Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesindeki bedel belirleme hükümlerini ve daha önce açılmış davalara ilişkin geçiş düzenlemesini kapsıyor.
HİSSELİ TAPULARDA ÖN ALIM HAKKI NASIL KULLANILIYOR?
Ön alım hakkı, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması durumunda diğer hissedarlara tanınan yasal bir hak.
Örneğin üç kardeşin ortak olduğu bir tarlada kardeşlerden biri hissesini dışarıdan birine satarsa diğer iki kardeş, kanundaki koşulları yerine getirerek satılan payı satın almak için dava açabiliyor. Hukukta bu uygulama ön alım veya şufa hakkı olarak adlandırılıyor.
Ancak ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarın, payı satın alan üçüncü kişiye ne kadar ödeme yapacağı konusu yıllardır hukuki tartışmalara neden oluyor.
Aralık 2025'te Türk Medeni Kanunu'nda yapılan değişiklikle, ön alım davalarında satışa konu payın bedelinin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesi öngörülmüştü. Böylece tarafların anlaştığı satış bedeli yerine taşınmazın güncel piyasa koşullarına göre hesaplanan değeri esas alınmaya başlanmıştı.
AYM'nin iptal ettiği düzenleme de bu bedel belirleme yöntemine ilişkin.
AYM RAYİÇ BEDEL DÜZENLEMESİNİ NEDEN İPTAL ETTİ?
Yüksek Mahkeme, ön alım hakkına konu payın bedelinin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesinin taraflar arasındaki menfaat dengesini bozabileceği sonucuna ulaştı.
Kararın gerekçesinde, satıcı ile üçüncü kişi alıcının üzerinde anlaştığı satış bedeliyle mahkeme tarafından belirlenen güncel piyasa değerinin birbirinden farklı olabileceğine dikkat çekildi.
Örneğin bir taşınmaz hissesinin gerçekte 1 milyon TL'ye satıldığını düşünelim. Ön alım davasında bu payın rayiç değeri 1,5 milyon TL olarak belirlenirse, hisseyi satın alan üçüncü kişi ödediğinden daha yüksek bir bedel elde edebilir.
Tersi durumda, mahkemenin belirlediği değer gerçek satış bedelinin altında kalırsa bu kez payı satın alan kişi zarara uğrayabilir.
AYM, bu tür farklılıkların mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatler arasında adil bir denge kurulmasını engelleyebileceğini değerlendirdi.
Yüksek Mahkeme, rayiç bedel uygulamasının taraflar açısından hukuki belirsizlik oluşturduğu gerekçesiyle düzenlemeyi Anayasa'nın 5'inci ve 35'inci maddelerine aykırı buldu.
DAHA ÖNCE AÇILAN DAVALARLA İLGİLİ HÜKÜM DE İPTAL EDİLDİ
Anayasa Mahkemesinin kararı yalnızca yeni açılacak ön alım davalarıyla sınırlı değil.
Aralık 2025'te yapılan kanun değişikliğinde, rayiç bedel uygulamasının yeni düzenleme yürürlüğe girmeden önce açılmış davalarda da uygulanması öngörülmüştü.
AYM, bu geçiş hükmünü de iptal etti.
Ayrıca Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesinde yer alan "gecikmeksizin" ve "kesin süre" ifadeleriyle bunlara bağlı diğer hükümlerin de iptaline karar verildi.
Ancak bu karar, devam eden bütün davalarda bedellerin hemen yeniden hesaplanacağı veya geçmişte kesinleşmiş mahkeme kararlarının kendiliğinden geçersiz hale geleceği anlamına gelmiyor.
İPTAL KARARI 6 AĞUSTOS 2027'DE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK
AYM, kararın yürürlüğe girmesi için dokuz aylık süre tanıdı.
Buna göre 6 Kasım 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan iptal hükümleri, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek.
Bu süre boyunca iptal edilen hükümler yürürlükte kalmaya devam edecek. Dolayısıyla bugün açılan veya devam eden ön alım davalarında, sırf AYM'nin iptal kararı yayımlandığı için rayiç bedel uygulaması kendiliğinden ortadan kalkmış olmayacak.
Dokuz aylık süre, iptal edilen hükümler nedeniyle doğabilecek hukuki boşluğun yeni bir kanuni düzenlemeyle giderilmesine imkân tanıyor.
Yeni bedel belirleme yönteminin nasıl olacağı ise bu süreçte yapılabilecek yasal düzenlemeye bağlı.
ARSA VE TARLA HİSSESİ OLANLAR İÇİN NE DEĞİŞECEK?
Karar, ön alım hakkının kullanılmasında ödenecek bedelin belirlenmesiyle ilgili. Bu nedenle özellikle hisseli arsa, tarla veya konutlarda payını satan, dışarıdan hisse satın alan ya da başka bir hissedarın satışına karşı ön alım davası açan kişileri ilgilendiriyor.
Ancak Anayasa Mahkemesi ön alım hakkını tamamen kaldırmadı. Hissedarların kanunda belirtilen koşullarla bu hakkı kullanabilmesine ilişkin temel düzenleme geçerliliğini koruyor.
Değişen nokta, ön alım davasında satın alınacak hissenin bedelinin nasıl belirleneceğine ilişkin hükümlerin Anayasa'ya aykırı bulunması.
İptal hükümleri 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar yeni bir kanuni düzenleme yapılması halinde, ön alım davalarında uygulanacak bedel belirleme yöntemi de yeni hükümlere göre şekillenebilecek.
Dolayısıyla hisseli taşınmaz sahipleri açısından bugün açıklanan kararın en önemli sonucu, mevcut rayiç bedel sisteminin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi ve kanun koyucunun önüne yeni bir düzenleme ihtiyacının çıkması oldu.
