Kiralık ve satılık ev fiyatlarıyla ilgili çarpıcı analiz! Fiyatlar düşecek mi artacak mı?

Milyonlarca kişi konut almak için tasarruf etmeye devam ediyor. Sürekli yükseliş trendinde olan kiralar nedeniyle kiracılar ev sahibi olmak için fırsat kolluyor. Ancak son yapılan düzenlemeler neticesinde yatırım için ev almak zorlaştı. İkinci evini alacak olanlara konutun fiyatının yüzde 22,5’i kadar kredi verilmeye başlandı. Hürriyet'ten Burak Taşçı'nın haberine göre; konut fiyatları da artınca kredi çekilse de peşin ödenecek tutar yüksek kalınca yatırımcılar geri adım attı. Örnek olarak yatırım amaçlı ikinci konutu alacak kişiler 5 milyon liralık bir ev için 3 milyon 875 bin lirayı nakit ödemesi geri kalan kısmını da kredi kullanması gerekiyor. Hiç evi olmayanlara yönelik olarak hükümetin çalışmaları devam ediyor. İlk kez ev alacaklara düşük faizli kredi verilmesi planlanıyor. Faizin yüzde 1,20 oranında olması ve vadenin de 180 ay olması bekleniyor. Böylece ilk kez evini alacaklar güncel faiz oranlarına kıyasla avantajlı faiz oranlarıyla konut kredisi çekebilecek ve ev sahibi olabilecek. Örnek vermek gerekirse 2.5 milyon lira kredi kullanılırsa 180 ay vadede aylık ödeme tutarı 34 bin lira olarak gerçekleşecek. Ortalama olarak geri ödenecek tutar ise 6 milyon liranın biraz üstüne oluşuyor. Uzmanlar kiralara yönelik olarak düşüşün yaşanmayacağını aksine yeni kiralanan dairelerin fiyatlarının yüksek olabileceğini söyledi. Ulvi Özcan - İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü İşletme Kooperatifi Yönetim Kurulu Başkanı: Konut piyasasına dair değerlendirmede bulunan İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü İşletme Kooperatifi Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan “Belli bir zamandır fiyatlarda çoğu yerde reel anlamda bazı yerlerde TL bazında fiyat düşüşlerini gözlüyoruz” dedi. Özcan “Konut endeksinin durumundan dolayı, kredilerin durumu nedeniyle ve satın alma gücünün düşmesiyle bu durumun süreceğini düşünüyorum. Kredi oranlarının yüksekliği piyasayı çok negatif etkiledi ve etkiliyor. Sosyal devlet ilkesi gereği dezavantajlı gruplara imtiyaz sağlamak doğru bir uygulamadır ancak bunu bütün bir politikanın parçası olarak yapmak gerektiğine inanıyorum burada eksiğiz gibi geliyor bana” ifadesini kullandı. Konut kiralarına yönelik Özcan “Kiralar ile ilgili kalıcı bir düzenleme yapılmadığı için çözüm noktasında da olumlu bir gelişme göremiyoruz. Hatta dün bir grafik gördüm kiranın ilanda kalma süresi çok kısalmış bu durumu piyasada gözlemliyoruz” dedi. Yüksek fiyatlar ve yüksek faiz ortamı hakkında konuşan Özcan “Ben bugünkü koşullarda kontun yatırım olduğunu düşünmüyorum. Aslında Türk insanının klasik yatırımıdır konut. Ancak bu durumun mevzuatlarla özendirici hale getirilmesi gerektiğine inanıyorum. Ayrıca kiracı kiraya veren uyuşmazlıkları mahkemelerdeki süreçlerin uzaması yatırımcıyı mesafeli olmaya mecbur bırakıyor. Kiralık sorununa kalıcı çözüm kamunun yani hazine vakıflar TOKİ ve belediyelerin kiralık konut üretimi yapmaları gereğindedir gibi geliyor bana” değerlendirmesinde bulundu. Selman Özgün - Helmann Yönetim Kurulu Başkanı:Helmann Yönetim Kurulu Başkanı Selman Özgün, konut fiyatlarında bir süredir durağanlık olduğunu belirterek, şu açıklamalarda bulundu: Son 3-4 aydır uygulanan politikalar ve faizlerdeki artış konutta talebi frenlemiş, bu da fiyatlara net bir şekilde yansımıştır. TCMB Konut Fiyat Endeksi'ne göre geçen yıl temmuzda yüzde 173 olan yıllık artış bu senenin temmuz ayında yüzde 94,7'ye kadar geriledi. Artış hızı yarı yarıya azalmış. Özellikle son 2-3 aydır fiyatların tamamen durağanlaşması reel anlamda fiyatların gerilemesi manasına geliyor zaten. Bundan sonraki süreçte TL bazlı düşüş beklemiyorum. Ancak fiyatların artış göstermemesi mevcut enflasyon nedeniyle reel olarak zaten konutların değerinde düşme olduğunu gösteriyor. Fiyatların bir süre daha durağan şekilde süreceğini düşünüyorum. Bu da aslında konut almak isteyenler için yatırım fırsatı sunuyor” Özgün “Konut satışlarında kredi çok ama çok önemli bir kriter. Fiyatlarının geldiği noktaları düşününce peşin alımların zorluğu ortada. Türkiye genelinde önceki yıllarda satılan toplam konutların ortalama yüzde 50'sini kredili satışlar oluşturuyordu. Hatta zaman zaman bu oran yüzde 60'ları buluyordu. Ağustos ayında bu oran yüzde 13,4'e kadar düşmüş durumda. Yani önceden satılan her 2 konuttan birisini ipotekliler oluştururken, bu rakamın 10'da birine kadar gerilediğini görüyoruz. Faizlerin yüksek olmasının satışlara etkisini net bir şekilde gösteren bir veri. Yıllardır grafikler bize gösteriyor ki faizler artınca satışlar düşüyor, oranlar düşünce satış adetleri artıyor. Şu anda konut kredilerinde aylık faizler yüzde 3'lerde. Bu oranın yüzde 1 ve altında olması durumunda satışlar katlanır” dedi. Kira fiyatlarına yönelik konuşan Özgün “Kira fiyatlarında bir süre rakamların stabil kalması mümkün ancak genel bir düşüş çok zor. Öte yandan Rusya-Ukrayna Savaşı ile Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından fiyatların aşırı arttığı ve şiştiği bölgelerde geri çekilmeler yaşanabilir. Ayrıca yaz sezonunun ardından yazlık bölgelerde ve tatil beldelerinde de geri çekilmeler yaşanacaktır. Bu düşüşlerin sebebi de aşırı fiyatlamalar olacaktır” ifadesini kullandı. Özcan “Özellikle oturum amaçlı konut alımlarını kesinlikle tavsiye ediyoruz. Çünkü arzın bu denli az olduğu bir ortamda konuta erişim her geçen gün zorlanacaktır. Öte yandan maliyette yaşanan artışlar, arsaların pahalı olması ve zor bulunması gibi kriterler konut fiyatlarında düşüş yaşanmasının önüne geçiyor. Müteahhitler özellikle son dönemde kârlarından feragat ederek satışlarını yapıyor. Yani, 'Daha fazla düşüş bekliyorum. Ondan sonra konut alacağım' düşüncesi yanlış. Zaten konutta arz talebin çok gerisinde. Bu nedenle konut alacaklara mutlaka hızlı hareket etmelerini tavsiye ediyorum. Öte yandan konut sahipliği oranı yüzde 73'ten yüzde 56'ya kadar gerilemiş durumda. İnsanlar nereye kadar kiracı kalacak. Bu oranın artması lazım. Bu nedenle kriterlerine uyan konutu bulanların hemen harekete geçmesini ve fırsatı kaçırmamasını tavsiye ediyorum” sözlerini söyledi. Hakan Akdoğan - İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı: Konut fiyatlarında TL bazında düşüş beklemediklerini söyleyen İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan “TL bazlı bir düşüş beklemiyoruz. Fiyatların şu anda özellikle para politikalarında sıkılaşmaya gidilmesi nedeniyle krediye erişimde ciddi zorluklar var. Erişseniz bile oran yüksek olduğu için tüketiciler kullanmıyor. Mevcut oranlar konut kredisi için cazip değil. İpotekli satışlar ciddi düştü. Artık al-sat hareketi içerisinde olunmuyor. İhtiyaç ya da uzun vade için yatırım yapılıyor. Fiyatlar düşmeyeceği gibi eskisi gibi hızlı artış olmayacaktır. TL bazlı düşüş beklemiyoruz ancak zaten enflasyon olduğu için fiyatlar sabit kalsa bile reel olarak düşüş anlamına geliyor” dedi. Akdoğan “Çok olumsuz etkiliyor. Konut finansmanı sağlamadığınızda vatandaşların konut alımı çok zorlaşıyor. Kredi, konut alımını teşvik eden birinci husus olarak öne çıkıyor. Şu anda aylık faiz oranları yüzde 1,2'lere gelsin piyasanın nasıl değiştiğini görürüz. İkinci konutunu alacaklara kredilerin kısıtlanması da satışları çok etkiledi. İnsanlar yatırım yapacaksa iyi bir kredi sunarsanız bunu kabul ediyor.Bu kredilerin artırılarak talebin düşürülmesi zaten bilinçli yapılan bir uygulama” ifadesini kullandı. Kiralık konut fiyatlarında yükselişin eskisi gibi hızlı olmadığını belirten Akdoğan “O da eski hızında artmıyor. Ancak bir yandan kiralar az da olsa artmaya devam ediyor. Çünkü kiralık konut talebi yüksek, arz çok az. Kredi musluklarının kısılması nedeniyle ev alamayan insanlar kredi talep ediyor. Sonuç olarak kredilerin düşüşe geçmesini mümkün görmüyoruz” dedi. Akdoğan “İhtiyacı olanların, orta ve uzun vadeli düşünenlerin hiç beklemelerine gerek yok. Kısa vadeli al-sat için piyasa şu anda uygun değil. Kısa vadeli alım satımlardan para kazanmak zor. Şişirilen fiyatların geriye geldiğini, gerçek fiyatlarda ciddi bir pazarlık imkanının olduğu dönemdeyiz. Uzun dönemli yatırım ve oturum amaçlı alacaklar mutlaka bu süreci değerlendirmeli. Şu anda gayrimenkul piyasası alım fırsatı sunuyor. Alıcıların pazarlık gücünün yüksek olduğu bu dönem uzun sürmeyecektir” değerlendirmesinde bulundu.