Konutta kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan yasa yürürlükte ama kiracı-ev sahibi kavgasını çözmeye yetmedi. Birçok kiracı ev sahiplerinin yüzde 25’in üzerinde artış istediğinden şikâyetçi. Ev sahipleri eski kira sözleşmelerinin ne olacağını öğrenmek istiyorlar. Yeni düzenlemeye göre 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen ve 5 yılı geçmeyen sözleşmelerde, kiralara yüzde 25’in üzerinde artış yapılamayacak. Bursa Barosu avukatı kira hukuku uzmanı Olcay Göçüm, “Geçici yasa ile kira sözleşmesinde beş yıllık sürenin dolması halinde de kira parasının yüzde 25 oranında artırılacağına ilişkin herhangi bir düzenleme veya sınırlandırma getirilmiş değildir. Bu nedenle beş yıllık süre dolmuş ise kiralayan yüzde 25’e bağlı kalmaz” diyor.

Hürriyet'ten Oya Armutçu kira artışlarını bugünkü köşesine taşıdı. İşte kiracıları çok yakından ilgilendiren o yazı...

Önce konut kiralayanların ortak şikâyetini özetleyen okurum G.K.’nin örnek sorusu: “Üç yıl önce kiralamış olduğum taşınmazın kira süresi 17 Haziran 2022’de sona erdi. Ödenen 1150 TL aylık kiranın yüzde 25 üstünde bir oran olan yüzde 40 oranında artış yaparak, 1.650 TL olarak ödemek istedim. Ev sahibi yeni sözleşmemi ve gelecek yıl evi tahliye etmeni istedi. Kabul etmedim. Yeni kira düzenlemesine göre, en çok ne kadar kira artışı talep edebilir? Evden tahliye isteyebilir mi? Üç yıldır kirayı elden alıyor. Ne yapmalıyım?”

Bursa Barosu avukatlarından Olcay Göçüm ve yardımcısı stajyer avukat Hilal Sütcü, okur G.K. ile diğer kiracı ve ev sahibi okurlarımın kira artışlarıyla ilgili sorularını bakın nasıl yanıtladıla

“Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesine göre; beş yıl süre boyunca kira sözleşmesinde kira parasının TÜFE’nin altında bir oranla artırılması kararlaştırılmamış ise beş yıl (1+4 Yıl) süre boyunca TÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle tespit edilen kira parasının ödenmesi gerekir. Örneğin; kira sözleşmesinde kira parasının yüzde 20 artırılacağı kararlaştırılmasına rağmen, 12 aylık TÜFE artış oranı yüzde 35 ise kira sözleşmesinde yer alan artış oranı, TÜFE artış oranının altında olduğundan yeni dönem kira parası yüzde 35 değil, yüzde 20 artış oranı uygulanarak ödenir.

7409 sayılı yeni yasayla TBK’nın 344. maddesine geçici düzenleme getirilmiştir. Yasanın Geçici 1. maddesi şöyle: ‘Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren geçerli olmak üzere 11 Haziran 2022-1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.’ Yasada düzenlemenin sadece ‘konut kiraları’ bakımından uygulanacağı belirtilmiştir. Bu nedenle yüzde 25 artış oranı ‘işyeri kiralarında’ uygulama alanı bulamayacaktır.

Yasal düzenlemenin ‘Bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir’ ifadesi TBK’nin 344. maddesinin 1. fıkrasında yer alan beş yıllık sürenin dolmadığı durumlarda uygulama alanı bulacaktır. Yani ilk beş yıllık süre içinde olan veya beş yıllık süre içinde olmak kaydıyla birer yıllık dilimler halinde yenilenen kira sözleşmelerinde yeni dönem kira parasına en fazla yüzde 25 artış yapılacaktır. İlk beş yıllık süre içinde TÜFE artış oranı yüzde 25 altında ise kira bedelindeki artış oranı yine TÜFE artış oranı olacaktır.

Geçici yasa ile TBK’nın 344/3 maddesinde yer alan ve beş yıllık sürenin dolması halinde de kira parasının yüzde 25 oranında artırılacağına ilişkin herhangi bir düzenleme veya sınırlandırma getirilmiş değildir. Bu nedenle kira akdinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmuş ise kiralayan artık geçici yasa ile getirilen yüzde 25 ile bağlı kalmaz. Beş yıllık süre dolmuş ise kiralayan isterse (yeni kira dönemi 11 Haziran 2022-1 Temmuz 2023 tarihleri arasında olsa dahi) beş yıllık süre dolduğu için yörede oluşan emsal kira paralarına göre TBK’nın 344/3 maddesi gereği hak ve nesafet kuralına göre kira tespit davası açabilir.”

COVID-19 salgınından sonra gelirleri düşen birçok işyeri kiracısı okurum ise kira uyarlama davalarının dava şartı haline getirilen “zorunlu arabulucuya” başvurmadıkları gerekçesiyle davasının reddedilmesinden şikâyetçiydi. Bu okurlarımı sevindiren ilk emsal karar Bursa’dan geldi. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) 4. Hukuk Dairesi’nin kararına göre gerek kiralayan gerekse işyeri kiracısı “zorunlu arabuluculuk” yoluna başvurmadan, “Kira Uyarlama Davası” açılabilecek. Bu kararı alan avukat Göçüm, kararın ilk olduğunu ve emsal niteliği taşıdığını söyledi. Göçüm’ün bu konudaki değerlendirmeleri özetle şöyle:

“COVID-19 hastalığına bağlı olarak oluşan pandemi sürecinde geliri çok düşen işyerleri kiralayana karşı ‘Kira Uyarlama Davası’ açması üzerine bazı ilk derece mahkemelerince kira uyarlama davasının (Menfi Tespit Davası ve Alacak Davası niteliğinde olduğu değerlendirilerek) ticari bir iş olması nedeniyle dava açılmadan önce dava şartı olan ‘zorunlu arabuluculuk’ başvurusu yoluna başvurulmadan dava açıldığı için davanın usulden reddine karar verilmiştir. Davanın usulden reddine ilişkin ilk derece mahkemesinin kararına karşı istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine ihtiyati tedbir kararı da verilmeyince; birçok kiracının bu uzun süreçten mağdur olduğu da bilinen bir gerçektir.

Bir vatandaşın kiralayan şirkete karşı açtığı ‘Kira Uyarlama Davası’ sulh hukuk mahkemesince özetle; ‘kiralayanın tacir ve yapılan işin ticari nitelikte olması, davanın sonuç itibarıyla alacak davası niteliğinde olması’ nedeniyle dava şartı olan ‘zorunlu arabuluculuk’ yoluna başvurulmadan açıldığından davanın reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı Bursa BAM’a istinaf yoluna başvurulmuştur. İstinaf başvurusu üzerine Bursa BAM 4. HD’sinin 2022/222E-2022/1057K sayılı ilamında özetle; kira uyarlama davasının alacak veya tazminat niteliğinde olmadığı, ticari olarak kabul edilemeyeceği, kira uyarlama davasının aynen bir kira tespit davası gibi olması nedeniyle dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusuna tabi olmayacağına karar vermiştir.

Bu karar ilk ve emsal bir karardır. Karar içeriği dikkate alındığında gerek kiracı gerekse kiralayan ‘Kira Uyarlama Davası’ açmadan önce dava şartı olan ‘zorunlu arabuluculuk’ başvurusunu yapmadan kira uyarlama davası açılabilecektir. Böylece arabuluculuk başvurusu yapılmadan usulden reddedilen davaların ve uzun sürecin önü kesilmiştir. Bu karar konuya ilişkin yasal düzenlemenin lafzına ve ruhuna uygundur. TBK’nin 299 vd. maddelerinde düzenlenen ‘Kira Sözleşmesi’ başlıklı bölümde veya kira uyarlama davasının dayanağı olan 138. maddesinde kira uyarlama davası açılmadan önce dava şartı olan zorunlu arabuluculuk yoluna gidilmesinin zorunlu olup olmayacağına ilişkin herhangi bir yasal düzenleme de mevcut değildir.”

“Kira hukukunda kira parasının miktarını ispat külfeti kiralayana, ispat edilen aylık kira parasının ödendiğinin ispat külfeti kiracıya aittir. İspat külfeti açısından asıl olan kiracının banka havalesi ile açıklama yaparak kira parasını ödemesidir. Ancak kiracı okur G.K. gibi kira parasını elden ödemekte ise ödediği kira parası karşılığı kiralayandan imzalı bir makbuz alması gerekir.

Somut olayımızda olduğu gibi; kira başlangıcından itibaren üç yıl boyunca kiralayandan hiçbir makbuz alınmamış ise son aya ilişkin bir makbuz alınması yeterli olur. Zira TBK’nin 104. maddesine göre; son ay kira parası ödemesine ilişkin olarak kiralayandan imzalı makbuz alınmış ise önceki aylara ait kira paralarının da kiracı tarafından ödenmiş olduğu karine olarak kabul edilir.

Örneğin; 17 Haziran 2019 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesine göre kiracı tarafından bütün kira paraları elden ödenmiş olup herhangi bir makbuz alınmamasına rağmen 2022/Temmuz ayı için ödeme makbuzu alınmış ise kiracının 2022/Temmuz ayından önceki dönemlere ait kira paralarını da ödediği karine olarak kabul edilir.

TBK’nın 344. maddesine göre; 17 Haziran 2019 tarihinden itibaren beş yıllık süre dolmadığı için okur G.K.’dan ev sahibi 7409 sayılı yasanın Geçici-1 maddesi gereği en fazla yüzde 25 oranında artış talep edebilir. Kiralayan, kiracıdan yazılı tahliye taahhüdü almamış ise; kiralayan ancak kira döneminin bitimini takip eden bir ay içinde (önceden ihtar gönderilmiş ise dönem sonuna kadar) TBK’nin 350, 351, 352 (veya TBK’nin 315, 316 vd. maddeler) maddelerinde düzenlenen sebeplerden birine dayanarak tahliye davası açabilir.”

Pandemiden sonra arz sıkıntısının etkisiyle kiralık ev bulmak zorlaşmıştı. Hali hazırdaki kiralanan konutlarda da kontrat yenileme döneminde ev sahipleriyle kiracılar karşı karşıya gelmişti. Birçok ev sahibi enflasyonun on iki aylık ortalamasına göre belirlenen oranların çok üzerinde artış yapmıştı. Gelinen noktada konut piyasasında kira krizi derinleşti. Son aylarda özellikle yabancıya kiralanan konutlarda kira tahsilatları yapılamaz duruma geldi.

Sektör temsilcilerinden alınan bilgilere göre ev sahipleri yargıya başvurmak da buldu ancak buradaki sıkıntı olayı başka bir boyuta taşıdı. Yabancı uyruklu kiracılar hakkında, kira ödemeyerek ülkelerine dönmeleri halinde, yabancı ülkede Türkiye’deki yargı süreci ardından bir de tenfiz denilen yasal sürecin işletilmesi gerekiyor. Bu ek süreç ise; ülkeden ülkeye değişmekle en az birkaç yıl sürebiliyor. Konunun emlak piyasası ve hukuki boyutu ele alındı.

Konuya ilişkin açıklamalarda bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, "Emlak piyasasında arz tarafındaki durgunluk devam ediyor. Son dönemde inşaat maliyetlerindeki artışlar yeni gayrimenkul inşaatında istenen seviyelere ulaştıramıyor. Yaz mevsiminin gelmesiyle evlenecek çiftler arttı, kiralık dairelerin bulunması bu sebepten dolayı daha da zorlaştı. Bu durum fiyatları daha da artırmaya devam ediyor. Kiralık dairelerde artan fiyatlar, kiraların ödenmeme riskini de beraberinde getiriyor. Geçen yıla göre 3-4 kat artan kira bedelleri nedeniyle daireye istenen yüksek kiralar başlangıçta kiracı tarafından ödenebiliyor ancak daha sonra tahsilatta sıkıntılar yaşanabiliyor" dedi.

Kira artışlarının yüzde 25 oranında sabitlendiğini hatırlatan Özelmacıklı, kiracılar ile mal sahipleri arasında depozito kaynaklı sorunlar yaşanmaya başladığını belirterek, "Bu durum piyasada dengesizliğe yol açtı. Daha fazla artış yapmak isteyen mal sahipleri de var. Bu artışı kabul etme niyetinde olan kiracılar da var. Bu belirsizlik kiracılarla ilgili farklı tahlil davalarını beraberinde getirdi. Son dönemde evden çıkan kiracılar ile mal sahipleri arasında depozitodan kaynaklı anlaşmazlıklar yaşanıyor" ifadelerini kullandı.

Konunun hukuki boyutunu aydınlatan Dr. Avukat Umut Metin, son zamanlarda hem ev sahibinin hem de kiracıların problemlerinin arttığını belirterek, "Kira bedellerinde anlaşmazlıklar da yaşanabiliyor. Genelde mülk sahipleri rayiçlerin daha yüksek olduğunu iddia ederek, daha yüksek kira bedeli talebinde bulunuyor. Kiracılar ise mevcut kiralarını ödemede zorlanıyorlar veya ödemede aksaklıklar yaşanabiliyor. Bir yabancının rayici 5 bin lira olan bir konut için 10 bin lira kira ödemeyi kabul etmesi halinde mal sahibi bu ücreti her ay gerçekten alıp alamayacağını kendisine sorması gerekiyor. Mülk sahiplerinin bu konuda dikkatli olmalılar" diye konuştu.

Metin, "Örneğin 5 bin lira bedeli olan bir konutu yabancılar tarafından 10 bin liraya kiralandığını varsayalım ve ikinci aydan sonra ödenmemeye başladığını düşünelim. Kira sözleşmesine göre hukuki işlemin başlatılması gerekiyor. Bu süreci Türkiye’de yapmak gerekiyor. Ancak yabancı Türkiye’de değilse, bu halde yabancı kiracının ülkesinde dava açarsanız en az kira kadar hukuki maliyete katlanmış olursunuz. Yabancının kendi ülkesine gidip hukuki bir işlem yapmanız olası maliyetler nedeniyle gerçekte pek mümkün de değil. Bu konuda kira sözleşmesinde Türk hukukunun ve ili belirterek Türk Mahkemelerinin yetkili olduğunu kayıt etmeniz gerekiyor. Buna rağmen alacağınızı alamıyorsanız, sözleşmede Türk bir kefilin yer alması daha güvenli bir tercih olur. Arabuluculuk da farklı bir kullanım ile, yabancılarla güvenli kiracılık ilişkisi kurmak için uygulanabilecek güvenli yöntemler arasında yer alıyor. Kira sözleşmesine ek olarak bir arabuluculuk sözleşmesi yapılabilirse, buradan ek bir güvence sağlanabilir" dedi.

Mal sahiplerinin rayicinin üzerinde bir bedelle konutlarını kiraya vermemelerinin gerektiğini belirten Metin, "Bu aşamada kefalet aranabilir ve kira sözleşmesi tarihinden sonra alınmış olmakla tahliye taahhüdü alınabilir. Kira sözleşmelerinin sağlıklı bir şekilde düzenlenmesi gerekir. Yeni kanun sistemimize göre sözleşme hazırlanması önem arz ediyor. Örneğin, şekli şartlara uymayan geçersiz bir kefalet alınması, kefaletin yok oluşu anlamına gelebilir. Kira sözleşmeleri yapılmadan hukuki destek alınması ev sahiplerinin yararına olacaktır" ifadelerini kullandı.

Öte yandan Metin, Singapur sözleşmesi kapsamında aylık herhangi bir bedelle kiralanan ticari emlakların ücretinin ödeneceği arabuluculuk sözleşmesinde belirtilmesi durumunda, arabuluculuk anlaşmasının yabancının ülkesinde de Singapur sözleşmesi gereğince infaz edilebilir bir hale gelebileceğini söyledi. Metin, Singapur Anlaşması kapsamında kira sözleşmelerine ek olarak yapılacak arabuluculuk anlaşmasıyla güçlü bir güvence sağlanabileceğinin altını çizdi

Metin, "Özellikle ülkemizde yaşayan yabancı insanların önemli bir kısmının Singapur sözleşmesi kapsamında olan İran, Rusya, Katar, Suudi Arabistan, İran, Çin gibi ülkelerden olduğu dikkate alındığında dükkan, ofis, fabrika, depo gibi ticari nitelikli kiralamalarda, Singapur sözleşmesi mahkemelerde uzun süre yargıyla meşgul olma durumuna engel olacaktır. Kira sözleşmesi imzası anında kira sözleşmesine ek olarak Adalet Bakanlığı lisanslı Türk bir arabulucu huzurunda oluşturulacak bir arabuluculuk anlaşması tahsilat riskini azaltacaktır. Arabuluculuk anlaşması aylık ödeme mutabakatının belgelendiği etkili bir hukuki yöntem olarak dikkate alınmalı ve tercih edilmelidir" dedi.

Öte yandan ev sahiplerinin birçok farklı gruba yönelik ayrımcı davranışları olduğunu belirten Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdığan “Emlakçılar ev sahiplerinin farklı istekleriyle karışılabiliyorlar.

‘Bekara ev vermem, çocuklu aile istemem, yabancılar aramasın, memuriyet şartım var, dul kadınlara ev kiralamıyorum…’ gibi istekleri olan birçok ev sahibi oluyor. 5 Haziran 2018 tarihli Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 14. Maddesindeki Taşınmaz ticaretinde uyulacak ilke ve kurallar başlığının 1. Fıkrasının J maddesine göre ‘Taşınmazın satılması veya kiralanmasına yönelik yazılı ya da görsel tüm ilan ve reklamlarında; satış veya kiralama koşulları gibi konularda yetkilendirme sözleşmesine ve iş sahibinin isteklerine uygun hareket eder’ maddesi derneğimizin de girişimleri ile kaldırıldı. Ancak bazı site yönetimlerinin de malikler karışmasa da konuya ilişkin zorlayıcı ve engelleyici durumları olabiliyor.

Bazı yönetimler bu hususlara örnek olabilecek bazı yazılı olmayan kararlar alıp, bunları dayatabiliyor. Daha önceki ceza örneklerinde hem emlak işletmesine hem de mal sahibine cezalar kesildi. Ama bu konuda emlak işletmelerinin bir yaptırım imkânı bulunmuyor. Mal sahibi emlak işletmeleri müşteri bulsa bile, hatta kaparo alsalar bile öne sürdü nedenler ile satış ya da kiralama yapmaktan imtina edebiliyor. Aslında bu kapsamda emlak işletmeleri haksız bir şekilde zan altında bırakılıyor” dedi.

Ayrımcı davranışlarda bulanlara ceza kesildiği bilgisini veren Akdoğan, “Örneğin daha önce bekar erkeğe ev kiralamayan ev sahibi ve emlakçıya, sırasıyla 5 bin TL ve 3 bin TL idari para cezası uygulandı. Gene dul olduğu gerekçesiyle bir kadına evini kiralamayan ev sahibine 2 bin TL, emlakçıya da 1000 TL ayrımcılık yasağını ihlalden idari para cezası verildi. Son olarak bir Kamerun vatandaşı gittiği emlak müşavirliğinde ''Üzgünüz ama siyahileri sitemize kabul etmiyoruz'' cevabını aldı. Emlakçının bu ırkçı davranışını 'ayrımcılık' olarak nitelendiren Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu, emlakçıya 5 bin TL para cezası kesti” diye konuştu.

TÜGEM Başkanı Hakan Akdoğan, ayrımcılığa uğradığının düşünen bir kiracının izlemesi gereken yolla ilgili ise şunları söyledi: “Öncelikle gerçekten ilgili emlak işletmesi yetki belgeli yasal bir işletme mi bu mutlaka kontrol edilmeli. Çünkü yetki belgesiz yapılan birçok gayri yasal faaliyet genel olarak sektörümüze mal ediliyor. Bu örneklerin de burada boşluktan kaynaklandığını düşünüyoruz.

Bu duruma maruz kaldığını düşünen kiracı gerek Ticaret İl Müdürlüğüne gerekse de Türkiye İnsan Hakları ve Eşitlik Kurumu’na müracaatta bulunabilirsiniz. Emlak işletmeleri genel uygulama çerçevesinden gerek kiralık, gerekse de satılık taşınmaz ilanlarında mal sahiplerinin farklı talep ve görüşlerini de aracı olarak müşterilere iletmekte, bu tür içeriklere ilanları verirken de yazılı olarak yazmaktadırlar. Lakin yetki belgeli emlak işletmeleri bu tür ayrımcılıklara müsaade etmemektedir.”

Kiralara yapılan fahiş zam ise toplumun hemen her kesimini etkiliyor. Özellikle büyükşehirlerde yaşayan emekliler kira ödemekte zorluk çekiyor.

Yüksek kira fiyatları, başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerdeki hayat pahalılığı ve pandemi etkisi demografik bir değişimin fitilini ateşledi. Sabah'tan Metin Can'ın haberine göre hem şehirde hem de köyünde evi olan emekliler, yüksek kiralardan faydalanmak ve yaşam maliyetlerini düşürmek için şehirdeki evini kiraya verip köyüne dönmeye başladı. Evi olmayan emeklilerin önemli bir kısmı da daha uygun maliyetler nedeniyle köyün yolunu tutmaya hazırlanıyor.

İstanbul'da en düşük kiralar 4.000 lira seviyesine çıkarken, bu rakam bazı ilçelerde 15 bin liralardan başlıyor. Kiralardaki artış Anadolu'ya ve hatta köylere dahi yansımaya başlamış durumda. Ancak buna rağmen birçok orta ve dar gelirli için en cazip seçenek yine de taşrada yaşamak olarak gözüküyor.

İstanbul Avcılar'daki evini 7 bin 500 TL'ye kiraya verdiğini söyleyen emekli işçi F.C., "Eskiden yazın köyde, kışın İstanbul'da yaşardık. Şimdi böyle bir lüksümüz yok. İstanbul'daki evimizi kiraya vererek gelirimizi artırmak istedik. Köydeki evimizde kalıcı olacağız. Bu sayede İstanbul'daki genel masraflardan da kurtulduk. Birçok emekli benzer düşünce içerisinde" dedi. Emekli öğretmen A.Ü.'nün köyüne taşınma nedeni ise oğlunu okutabilmek. İstanbul Beşiktaş'taki dairesini 15 bin liraya yabancı bir aileye kiraya veren A.Ü. bu gelirle oğlunu okutmayı hedefliyor

TÜİK'in açıkladığı verilere göre İstanbul'un nüfusu 2020'de 56 bin 815 kişi azalarak 15 milyon 462 bin 452'ye düştü. 2021'de de benzer seviyelerde göç sürerken en yoğun taşınmanın ise 2022'de gerçekleşmesi bekleniyor. Öte yandan hükümet ve belediyeler de köye dönüş projelerini destekliyor. Köyüne dönmek isteyenlere kilometresine göre 4 bin liradan 12 bin liraya kadar nakdi yardım yapılıyor. Kırsal kalkınma destekleri kapsamında ayrıca, tarım, hayvancılık, ormancılık, gıda ve su ürünleri alanlarında eğitim veren meslek yüksekokulu veya üniversite mezunu gençlere 100 bin liraya kadar hibe desteği sağlanıyor.