Ev sahibi - kiracı ilişkileri son yılların en çok konuşulan konuları arasında bulunuyor. Özellikle kiralık daire fiyatlarındaki fahiş artış mülk sahiplerinin evlerini yüksek bedel karşılığı kiraya vermeye yöneltiyor. Bu durum ise; ev bulmakta zorlanan kiracı ve ev sahipleri arasındaki ilişkinin hukuki zemine taşınmasına yol açıyor.
Kiralardaki artış uzun süre aynı evde oturan kiracılar açısından avantaj sağlarken aynı durum ev sahipleri penceresinden bakıldığında dezavantajlı oluyor. Bu nedenle birçok mülk sahibi yıllarca evinde oturan kiracısını kiralarda aksama olmasa ve herhangi bir sorun olmasa da çıkarmanın yollarını arıyor.
Ancak kiracıların hukuki yönden avantajları bulunuyor ve bir kiracıyı çıkarmak ev sahipleri için yıllarca sürebiliyor. Kiracılar çoğunlukla mağdur olsa da zaman zaman ev sahipleri de mağduriyet yaşayabiliyor. Çıkan kiracının ardından binlerce liralık masraf yapmak zorunda olan ev sahipleri bulunuyor. Peki bu durumda ev sahiplerinin hangi hakları bulunuyor? Hürriyet'ten Selin Irmak Kaçmaz en çok merak edilen soruları gayrimenkul hukukçusu Avukat Ümit Yasin Kısa'ya sordu. İşte o soru ve yanıtlar...
1- Yasalarımıza göre, bir kiracı evden çıkarken evi nasıl bırakmalı?
Türk Borçlar Yasası’nın 334’üncü maddesi uyarınca “kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir”.Dolayısıyla kiracı, olağan kullanımdan dolayı ortaya çıkan eskimeler dışında, kiralananı boşaltıp teslim ederken kira ilişkisinin başladığı dönemdeki haliyle geri vermelidir.
2- Kiracının evi nasıl bırakacağına dair bir başlık sözleşmelerde yer alıyor mu ya da almalı mı?
Uygulamada kiralananda bulunan demirbaşların bir listesi ile konutun tam ve sağlam şekilde teslim edildiği belirtilmektedir. Bunun dışında detaylı liste yapılan kira sözleşmeleri oldukça nadir olarak karşımıza çıkıyor.Sözleşmelerde ayrıca kiralananın tahliye esnasında kiracı tarafından yeniden boyatılacağı da belirtilmektedir. Sözleşmede böyle bir yükümlenme varsa kiracı sözleşmenin bu maddesine riayet ederek boya da yaptırmalıdır.
3- Kiracı evi çok kötü durumda bırakırsa ev sahibi ne yapmalı? Bu konuda hukuksal bir düzenleme var mı?
Türk Borçlar Yasası’nın 335’inci maddesinde, “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır” ibaresi yer alıyor. Dolayısıyla kiraya veren böyle bir durumda vakit kaybetmeden işlemleri yerine getirmelidir.
4- Kiracı çıkarken eve zarar verirse ve yüklü bir masrafa sebep olursa ev sahibinin tamirat bedelini kiracıdan talep etme hakkı var mı?
Elbette, kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille başkasına zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür. Bu tip bir durumda da bir kişi başkasına hukuka aykırı fiiller neticesinde zarar vermiştir. Bu halde zarar görenin genel hükümler dahilinde zararının giderilmesini talep etme hakkı olacaktır.
5- Ev sahibine sinirlenip kendince intikam almak için eve ve taşınmazlara zarar verenler olduğunu da biliyoruz. Bu kişilere karşı nasıl bir yaptırım söz konusu?
Kişinin uğramış olduğu zararlarını tazmin etmesi için hukuk mahkemelerinde dava açması gerekmektedir. Haksız fiillerin ceza sorumluluğunu doğurduğu durumlarda ise ayrıca ceza davası da açılabilir. Kiracının mala zarar verme suçunu işlemiş olması seçeneği de değerlendirilebilir. Bu durumda hapis veya adli para cezasına hükmolunabilir.Ancak savcılık ve/veya ceza mahkemelerinin bu haksız fiillerin hukuk yargılamasının konusu olduğu değerlendirmesini yapması da olasıdır.
Ancak savcılık ve/veya ceza mahkemelerinin bu haksız fiillerin hukuk yargılamasının konusu olduğu değerlendirmesini yapması da olasıdır.
Bir kiracının, kiralananı zarar vererek teslim etmesi halinde;
-- Kiraya veren hiç vakit kaybetmeden bunları tespit ettirmelidir,
-- Kiracısına yazılı olarak bildirim yapmalıdır,
-- Bu tespit işleminin mahkemeler vasıtası ile yapılması ileride ortaya çıkacak ihtilafı önlemek bakımından önemlidir,
-- Akabinde kiraya veren, bu zararların giderilmesi veya zararların tazminat bedelinin kendisine ödenmesi için kiracısına karşı dava açmalıdır.