Konut satışlarının önündeki en büyük engel yüksek kredi faizleri oldu. Faizler yüzde 4 seviyelerinden bazı bankalar tarafından yüzde 2,8’lere kadar düşse de taksit tutarları yüksek kalıyor ve bankalar da ekspertiz değerinin yarsını kredi olarak teklif ediyor. Baz etkisiyle düşmeye başlayan enflasyonla birlikte önümüzdeki aylarda konut kredisi faizlerinde makul olmasa da gerileme öngörülüyor. İşte detaylar...
Hürriyet'te yer alan habere göre; konut yatırımının diğer yatırım araçlarına göre çok daha fazla kazandırdığı Türkiye’de yüksek konut kredisi faizi, yüksek mevduat, kiracılarla yaşanan sorun gibi etkenler yatırım yapmak isteyen vatandaşları başka alanlara kaydırdı.
Neredeyse son bir yılda, yıllık yüzde 50’ye yakın ve üzerinde mevduat faizi veren bankalar nedeniyle günümüzde 5 milyon lirasıyla ev almak isteyen birisi parasını mevduata koyduğunda aylık 200-250 bin lira civarında faiz getirisi elde ediyor. Aynı evi kiraya verse alacağı maksimum kira 35 bin lira oluyor. Bu süre zarfında da ev fiyatları hızla geriledi ve satışta olan konut miktarı devasa boyutlara ulaştı. Başka bir deyişle 5 milyon lirasını ev almak yerine 8 aydır mevduatta değerlendiren birisinin her ay 200 bin lira faiz aldığını düşünürsek sadece faizden 1.6 milyon getiri sağlıyor. Faizin de faizini aldığını düşünürsek bu tutar 2 milyon liraya yaklaşıyor. Ancak bu kişi parasını 5 milyonluk eve bağlasaydı 8 ayda aylık 35 bin lira kira almak için çabalasaydı sadece 280 bin lira gelir elde etmiş olacaktı. Ayrıca bu 8 aylık süreçte ev fiyatları yerinde saydı ya da daha da düşüş gösterdi.
Başka bir deyişle 5 milyona kendi oturacağı konutu alacak olan kişi bonus olarak da İstanbul’da bazı ilçelerde 1.5-2 milyon lira arasına satılan 1+1 konutu da hiç kredi kullanmadan satın alma lüksüne sahip oldu ve bu konuttan da 15 bin liraya kadar kira alacağından pasif gelir yaratabildi.Bu nedenle yüksek enflasyon dönemlerinde konut yatırımı yerine diğer yatırım araçları üzerinden dev karlar ederek neredeyse yeni bir konut için peşinat ortaya çıkarılabiliyor.
Gayrimenkul sektörü temsilcileri de bu noktada sadece faizin düşmesine odaklandı. Satışta bekleyen dev portföylerde fiyatlar her geçen gün aşağı çekilse de daha da düşmesi beklentisi satışların önünü kesiyor. Son aylarda konuta talep artsa da beklenen büyük ivme henüz gerçekleşmedi. Merkez Bankası’nın faizi tek haneye yakın seviyelere indirmesiyle birlikte konut sektöründe işlerin açılacağı öngörülüyor.
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun koyduğu şarta göre, ikinci evini alacak kişiler ekspertiz değerinin sadece yüzde 22.5’i kadarını kredi olarak kullanabiliyor. Günümüzde ilk evini alacak kişi sayısı sınırlıyken yatırım amaçlı ikinci konutunu alacak kişiler de konut satın alamıyor.
Bankalar yüksek faize rağmen kredi talebinde bulunanlara kredi musluklarını kısmış durumda. Birçok banka konut kredisi için başvuran kişilere konutun ekspertiz değerinin yüzde 50’si ve daha da altında rakamları kredi verebileceğini belirtiyor. Örnekle anlatmak gerekirse 5 milyon liralık konut için 4 milyon lira kredi kullanılmak istenilse ve ekspertiz sonucu da 5 milyon lira ekspertiz değeri çıksa bunun sadece 2,5 milyonu kredi olarak kullandırılıyor. Yani geriye kalan 1.5 milyon liralık talep ortada kalmış olduğundan satış işlemi gerçekleşemiyor.
Gayrimenkul uzmanları faiz konusunun aşılmadığı sürece satışların hızlanmayacağına dikkat çekti.
GYODER Başkanı Neşecan ÇekiciTürkiye’de ev sahipliği oranı yüzde 55’e geriledi. Konut satışları 2023'te yüzde 17.5 düşüşle 1.22 milyon olarak gerçekleşti. Konut satış rakamlarının 2024’te 2023’ün üzerinde gerçekleşmesini bekliyoruz.
Öte yandan arz- talep dengesizliği nedeniyle kira krizi çok ciddi boyutlara ulaştı. 2022 yılında getirilen yüzde 25 kira zammı sınırlaması, arz sorununun da tetiklemesiyle kiraların hızla yükselmesine yol açtı. Sözleşme kiraları ile piyasa kiraları arasındaki makasın açılması, ev sahipleri ve kiracılar arasında gerginliklere neden oldu. Ayrıca yüzde 25 kira zammı sınırlaması ile insanlar yatırım amaçlı gayrimenkul almayı önemli ölçüde terk etti; ki bu durum konut arzını ciddi etkilediğinden kiraların yükselmesine sebep oldu.
Konut kredi faizlerinin düşmesiyle birlikte, pazarda tekrar bir canlanma öngörüyoruz. Yüksek faiz oranları, konut alıcılarının yatırım yapma isteğini baltalarken, tüm doğal dengeleri de bozuyor.Faizlerin yönünün aşağıya dönmesiyle birlikte talebin artacağını düşünüyoruz. Gayrimenkul, Türkiye’de her zaman güvenli bir yatırım aracı olmuştur ve doğru politikalarla bu güven yeniden sağlanabilir.
2025 yılına doğru ilerlerken, Türkiye'nin konut krizine yönelik bütüncül bir politika benimsemesi gerektiği açıkça ortada. Bu konuyu sık sık her platformda tekrar ediyoruz. Uzun vadede, kentsel dönüşümün hızlandırılması ve konut sahipliği oranının tekrar yüzde 70 seviyelerine çıkarılması için kamu-özel iş birliği, hatta belli konularda iş bölümü şart.
Çok disiplinli sektörümüzün birçok bileşeni, önemli bir düzeltme ve normalleşme dönemi yaşıyor. Gayrimenkul sektörü Türkiye ekonomisinin kalbidir. Bu her zaman böyleydi, yarın da öyle olacak. Sektörün nabzının daha sağlıklı atmasını sağlamak, ekonomide tekrar çarpan etkisi yaratmak için bazı yenilikçi önlemler, düzenlemeler gerekiyor.
Türkiye’nin deprem gerçeği ile yüzleştiği ve 2025’e hazırlandığımız şu günlerde, Türkiye'nin geleceğini şekillendirecek (tabiatla inatlaşmayan, teknolojiden optimum seviyede faydalanan, tasarıma önem veren) projelerle, konuta erişim sorununa çözümler üretmeyi sürdüreceğiz.
AS Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk SertŞu anda konut satışları müteahhitleri tam anlamıyla tatmin etmiyor, ancak ekonomideki iyileşmeyle birlikte daha fazla hareketlilik bekleniyor. Enflasyonun düşmesi ve dolarizasyonun azalması, piyasanın canlanmasına yardımcı olabilir. Bu süreç özellikle yaz aylarında daha belirgin hale gelebilir.
Konut kredisi faizlerinin yüzde 1’in altına düşmesi, enflasyonun kontrol altına alınması ve ekonomik istikrarın sağlanmasıyla mümkün olabilir. Bunun için daha uzun vadeli bir ekonomik toparlanma süreci gerekecektir.
Konut fiyatları, faiz oranlarındaki dalgalanmalara ve ekonomik koşullara bağlı olarak sürekli değişiyor. Ancak, talebin devam etmesi ve maliyet artışlarının etkisiyle, 5 milyon liralık bir evin fiyatı zamanla ciddi miktarda yükselebilir.
İkinci ev alımlarına yönelik kredi kullanım şartlarının kalkması için bazı girişimler olsa da şu an için net bir değişiklik yapılmış değil. Ancak, konut piyasasında yaşanan zorluklar ve yatırımcı talepleri göz önünde bulundurulduğunda, ilerleyen dönemde bir düzenleme yapılması olası. Lobi çalışmalarının etkisiyle bu şartların gevşetilmesi beklenebilir.
Konut kredisi faizlerinin yüksekliği ve alım gücünün düşmesi nedeniyle BDDK ve hükümet kanadından destek talep edilmeye devam ediyor. Bu destek, özellikle düşük faizli kredi seçenekleri ve kredi geri ödeme kolaylıkları şeklinde olabilir.
Kiralık konutlarda zam oranları şu an için yüzde 60 civarlarında seyrediyor ve önümüzdeki yıl bu oranların düşmesi bekleniyor. Ancak, kira artışlarının yüzde 30-40 seviyelerinde kalması muhtemel görünüyor. Kiralık konut talebinin yüksek olması, fiyatların yüksek kalmasına neden olabilir. Faiz oranlarının yüksek olması ve ekonomik belirsizlikler, konut alımını şu an beklemede. Ancak doğru lokasyon ve piyasa şartlarında yapılan yatırımlar, orta vadede kazanç sağlayabilir. Yatırımcıların, mevcut ekonomik durumu dikkate alarak dikkatli bir şekilde karar vermesi gerekiyor.