ABD’de aylık 780 YTL taksitle ev alınabiliyor
Türkiye’ye getirilen mortgage modeli, Amerika ve Avrupa’daki modellerin bir karışımı niteliğinde. Dünyada konut için kullandırılan kredilerin milli gelire oranı incelendiğinde, dünyadaki “mortgage” sisteminin ne kadar etkin bir şekilde işlediği ortaya çıkıyor
Avrupa’nın birçok ülkesinde, yaklaşık 200 yıldır uygulanan sistemde mortgage faizleri, sabit ve değişken seçenekleri arasında çok geniş bir ürün yelpazesine sahiptir. Avrupa, sabit faizli, belirli bir endekse bağlı değişken faizli, tavanlı / tabanlı değişken faizli, esnek ödemeli vb. değişik borçlanma ihtiyaçlarına cevap verebilecek çok çeşitli kredi ürünlerini, çeşitli faiz oranları ile sunuyor.
* Risk profillerine göre farklı mortgage tipleri var. Konut finansmanı için kullanılan mortgage faizinin yıllık ödemesi, gelir vergisinden düşülebilir.
* Romanya’da tahsis edilen kredilerin azami vadesi 25 yıldır. Romanya kanunlarına göre, taksit ödemeleri aylık net gelirin yüzde 35’i ile sınırlandırılmıştır.
* ABD’de 42 bin dolarla kişi başına gelir, Türkiye’nin neredeyse 8 katının üzerindedir. ABD’de faiz oranları düşük ve ilk kez ev alacaklara veya aldığı evde kendisi oturacaklara muafiyetler tanınıyor. Eyaletlere göre değişen faiz oranları olmakla birlikte, 30 yıllık vade için ABD’de aylık faiz binde 4’dür. ABD’de sistemden yararlanarak 100 bin dolarlık mortgage kredisi kullanan bir kişi, aylık 568 dolarlık (780 YTL) taksit ödeyerek ev sahibi oluyor ve bu para kişinin yıllık gelirinin yaklaşık yüzde 20’sidir.
* Türkiye’deki tabloda ise 100 bin YTL’lik bir gayrimenkul alımı için 120 ay vadeyle yüzde 1.55 seviyesinden borçlanıldığında, aylık ödeme 1.800 YTL’yi aşıyor. Fiyatların orta vadede yüzde 20 arttığı ve faizin de yüzde 0.99’lara gerilediği düşünüldüğünde, aynı kredi kullanıcısının 120 bin YTL için aylık ödemesi yine 1.400-1.500 aralığına denk gelmektedir.
Mortgage alan vefat ederse varisler borçtan sorumlu olmaz
Sistem faizleri ve ev fiyatlarını düşürecek mi?
* Sistemin tüketiciye yaraması zaman alacak. Bu noktada iki önemli etken var. Bunların ilki siyasi istikrar. İkincisi ise ilk etkene bağlı olarak ekonomik istikrar. Ekonomik istikrar korunursa, zamanla faiz oranları düşecek. Faiz oranları düşmediği sürece tüketiciye faydalı olmaz. Faiz oranlarının düşmesi ile birlikte emlak fiyatları yükselir. Dolayısıyla mortgage sistemi faiz oranlarını doğrudan düşüren, konut fiyatlarını ucuzlatan bir sistem değildir.
Mortgage kredisi alan vefat ederse, varisleri borçtan sorumlu mu?
* Bu durumda kredi kullanan için yapılan yaşam sigortasının içeriği önemli. Eğer sigorta kapsamında olan bir maddeden vefat ederse, sigorta şirketi borcun geriye kalanını ödemekle sorumlu. Ayrıca vefat edenin o güne kadar ödediği taksitlerin anapara kısmını da tüketiciye öder. Eğer vefat nedeni sigorta kapsamında yer almıyorsa, varisler konut kredisinin bakiyesinden sorumlu. Mortgage’ta hayat sigortası yaptıranların elden geldiğince sigorta kapsamını geniş tutması lehine.
Krediye uygun olmayan konutlar nasıl etkilenecek?
* Uzun vadede krediye uygun yani tapu, imar ve iskan sorunu olmayan, depreme dayanıklı konutlar prim yapacak. Sorunlu ve depreme dayanıksız konutların fiyatları ise gerileyecek. Bu konutlara olan talep bitme noktasına gelecek.
Bu sistemle hiç peşinatsız ev alabilecek miyim?
* Şimdilik bir konut satın alabilmeniz için yüzde 25’inin peşin olması gerekiyor. Ama zamanla yapılacak düzenlemeler ile düşük peşinatlı ve hiç peşinatsız uygulamalar gündeme gelecek. Sistemin başarıyla uygulandığı ülkelerde anaparanın 20 yada 30 yıl sonra ödendiği ürünler var. Bu ürünler eninde sonunda Türkiye’ye de gelecek. Hiç peşinatsız ev sahibi olmak bu ürünlerin çıkması bankalar, konut finansman şirketleri ve leasing şirketlerine bağlı.
Mortgage kredisi alanlar için bir yaş sınırı var mı?
* Ortalama kredi kullanma süresinin 20 yada 30 yıl civarında olduğu mortgage sisteminde kredi kullanmak için belirli bir yaş sınırı yok. Ama kredi alanın yaşı arttıkça, kredi kullanmak için ödenecek sigorta primleri de artar. Bu prim artışı yaşlı insanların ev sahibi olmasını zorlaştırır.
Örnek verecek olursak; 30’lu yaşlarda 100 bin YTL kredi kullanan birisi yılda 500 YTL yaşam sigortası primi öderken 60’lı yaşlarda bu tutar 3 bin YTL’ye, 70’li yaşlarda ise 5 bin YTL’ye yükselir. Yıllık sadece 3 ya da 5 bin YTL’lik sigorta primi mortgage sisteminin cazibesini yitirmesine neden olur.
