99 yıl kiralama modeli

99 yıl kiralama (Leasehold) modeli piyasaya nasıl bir bakış açısı getiriyor? 99 yıl kiralama (Leasehold) modelinin hedef kitlesi yalnız yaşayanlar, gelecek kuşaklara gayrimenkul bırakma kaygısı olmayanlar ve büyük mükellef kiracılar…

Yurtdışında ekonomik kriz sayesinde çıkan bu farklı uygulamayı sektöre yön veren, yenilikleri broker anlattı:

* Kiraları düşük bazı yeni projelerde ikametin başlamasıyla kira ücretlerinde artış olacak mı?
* Faizlerin düşüşüyle "Kira ödeyeceğime kira öder gibi kredi öderim, kendi evimin sahibi olurum" şeklinde düşünen vatandaşlarımıza tavsiyeleriniz nelerdir?
* Gayrimenkul piyasasına farklı bir bakış açısı getiren 99 yıl gibi uzun kiralama modelinden bahseder misiniz?
* Ülkemizde gerçekleşmesi söz konusu mu?
* Gerçekleşmesi durumunda avantaj ve dezavantajları neler olacaktır?
* Bu durum piyasayı hangi yönde etkileyecektir?

İşte cevapları…

Haftalık olarak yayınladığımız gayrimenkul piyasası yorumları sektörü yakından takip etmenize fırsat tanıyacak ve yatırımlarınıza yön verecek

Diyana DumanoğluDİYANA DUMANOĞLU
RE/MAX - Vega

Belli bir doluluk oranına ulaştığı zaman lokasyonu da iyi durumda ise kiralar artıyor

Yeni projelerde yapılan kiralamalarda proje başlangıcında arz fazla olduğundan başta kiralar çok yüksek olmuyor. Projelerde doluluk oranı çok önemli. Belli bir doluluk oranına ulaştığı zaman lokasyonu da iyi durumda ise kiralar artıyor. Birinci sene aynı sitede alternatif çok olduğu için kiralamaya gelenler en ucuz planı tercih ediyorlar.

Faiz oranları uzun vadede ödemelere yayılırsa o zaman kira öder gibi ev sahibi olmak cazip hale gelir

Sitenin oturumunun çoğalması ve ağızdan ağza olan reklâm ile ikinci yıl kira artışları daha fazla oluyor. Şu anda kredi faizlerinde düşüş kısa süreli kredilerde geçerli, kira öder gibi kredi öderim, kendi evimin sahibi olabilirim demek için uzun dönemli düşük kredi faizleri olması gerekiyor. Şu anda kiralar faiz ödemelerine göre daha düşük seviyede dolayısı ile bu piyasa şartlarında kira öder gibi gayrimenkul almayı talep eden müşteriler olmuyor. Ne zaman ki faiz oranları uzun vadede ödemelere yayılırsa o zaman kira öder gibi ev sahibi olmak cazip hale gelir. Tabii ki gayrimenkul piyasası daha da canlanır. Bu zaman da müşteriler ellerinde nakit paraları varsa uygun fiyata mülk alabilirler, ya da bir miktar nakitleri varsa, yeni kalan parayı kısa sürede ödemek koşulu ile düşük faiz kredi bulabilirler.

Ülkemizde yer almak isteyen, kanuni prosedürlerden dolayı zorlanan yabancılar açısından yararlı bir sistem olabilir

Gayrimenkul piyasasına farklı bir bakış açısı getiren 99 yıl gibi uzun kiralama modeli yurtdışında özellikle İngiltere de kullanılan bir sistem, gayrimenkul piyasasındaki durgunluğun olmasında Türkiye de uygulamasının fayda getireceği düşünülüyor. Ev sahibi evini uzun süreli kiralamak için kira satışına çıkarıyor. Sistem tapu devrini gerektirmiyor, mülkü hiçbir zaman kiralayana geçmiyor. Ülkemizde uygulanmasının son derece zor olacağını düşünüyorum.

Türk halkında aidiyet duygusu çok yoğun, bir şeye para ödüyor ise onun sonunda kendisinin olmasını ister. Ait olmak, bir şeye sahip olmak Türk halkı açısından çok önemli. Az olsun benim olsun mantığı var.

Bu gün uzun vadeli devre mülk satışlarına bile ülkemizde çok rağbet olmadı. Bu sistemin Türk halkı tarafından kolay benimsenmeyeceğini düşünüyorum. Ülkemizde yer almak isteyen, kanuni prosedürlerden dolayı zorlanan yabancılar açısından yararlı bir sistem olabilir.

Muhammet DikMUHAMMET DİK
RETÜRK - Dikkaya

Problemsiz ve oturmuş bir projede kira rakamları otomatik olarak yükselmekte

Kiraları düşük yeni projelerde ikametin başlamasıyla kira ücretleri de illa ki artacaktır. Aslına bakarsanız bu sitenin doluluk oranı ile doğru orantılı. Daha huzurlu problemsiz ve oturmuş bir proje konumuna gelmiş bir yaşam alanında kira rakamları otomatik olarak kendisini yükseltmekte. Bu fiyat artışının olabilmesi için doluluk oranının artması, site yönetimi belirlenmesi, güvenlik zafiyetinin giderilmesi ve sosyal tesis alanlarının da payı oldukça fazla.

Yatırımcılar peşinatlarla vadeleri kısa tutmalı, ihtiyaç sahibi uzun vadeli mortgage sisteminden yararlanmalı

Faiz oranlarında son dönemde ciddi bir düşüş yaşandığı yadsınamaz bir gerçek. Konut fiyatları zaten dibe vurmuş durumda. Bunu fırsat bilerek mal sahibi olmak isteyen yatırımcıların verebildikleri peşinatlarla vadeleri kısa tutarak, ihtiyaç sahiplerinin ise uzun vade yaparak sabit ödemeli mortgage sisteminden faydalanarak mülk sahibi olmalarını önerebilirim.

Gayrimenkul ederinin üzerinden yaklaşık % 80 i bulan bir oran ile uzun dönem kiralama yapabilecek

Özellikle İngiltere başta olmak üzere çoğu Avrupa ülkesinde uygulanan sistem yani kira satışı ( Leasehold) ülkemizde de gayrimenkul sektörünü canlı tutmak adına uygulanması düşünülen bir sistem.

Tapu devri olmayan bu uygulamada, mal sahibi elindeki gayrimenkulun ederin üzerinden yaklaşık % 80 i bulan bir oran ile uzun dönem kiralama yapabilecek. Bu uzun dönem kiralama ile ilgili yurtdışındaki örneklere baktığımız da ise süreç olarak 49 ve 99 yıllık sözleşmeler dikkatimizi çekiyor.

Bu yöntem ile mal sahibi kiralama dönemi sona erdiğinde mülk yine kendisine kalacağından mal sahipleri için daha avantajlı bir uygulamaymış izlemini verse de iki taraflı bir kazanç durumu söz konusu.

Sistemin iyi anlaşılması sektöre yön veren, yenilikleri takip eden broker’lara düşüyor

Gayrimenkul sektörü son yıllarda kazandığı ivme ile yeniliklere açık, dinamik bir yapıya sahip olmaya başladı. Mortgage sistemi gibi yine yurt dışı odaklı uygulamaların belli bir adaptasyon süreci söz konusu tabii ki. Bu süre zarfında sistem oturtulabilir, teşvik edilmesi sağlanır, hem mal sahibi hem de kiracıların sistemi iyi anlamaları koşulu ile ülkemizde de ağlıklı bir şekilde uygulanabileceğini düşünüyorum. Tabii bu konu da en büyük pay yine sektöre yön veren yenilikleri takip eden biz broker’lara düşüyor.

Sistemin hedef kitlesi yalnız yaşayan ve gelecek kuşaklara gayrimenkul bırakma kaygısı olmayan bireyler

Öncelikle mülk sahibi uzun dönem kiralama sonucunda mülkü elinden çıkmadan ederinin yaklaşık %80 ile kazanç sağlamış oluyor. Ayrıca gayrimenkulün gelecek yıllara göre değer artışını da dikkate almak gerekir.

Kiralama yapanlar ise mülkü değerinin daha da altında kiralayacakları için iki taraflı bir kazanım da söz konusu. Yine kiralama yapacak kiracı için sisteme dayalı olarak bankaların değişik finansman çözümlerinden de hizmet alabilecek.

Sistemin hedef kitlesi olarak yalnız yaşayan ve gelecek kuşaklara gayrimenkul bırakma kaygısı olmayan bireyler gibi büyükşehirlerin gözde yerleşim yerlerinde işletmelere ve bireylere uzun soluklu aynı adreste ikamet etme imkanı da sağlamakta.

Kiracı ve mal sahibi ilişkisi üzerinden baktığınız da ise, sürekli kiracı olup adres değiştirme riskini ortadan kaldırdığı gibi mal sahiplerinin de yeni kiracıya mülk kiralama sırasında yaşadığı endişe ve sıkıntıları ortadan kaldıracak, uzun soluklu güven ilişkisine dayalı bir ilişki sağlayacaktır.

Dezavantaj olarak şunu söyleyebiliriz, Türk halkı gayrimenkul işlerinde tapu ile kesin sonuca ulaşmak istediğinden sistemin adaptasyon süresinde bir takım sıkıntılar yaşanabilir bu da alışkanlıklardan ötürüdür. Zamanla bu kanının değişebileceği düşüncesindeyim.

Banka, gıda işletmeleri, otel gibi işletmeler sistemi değerlendirmek isteyeceklerdir

Gayrimenkul sektörünü hareketlendireceği kesin. Örneğin şuan İstanbul’un iş merkezlerindeki büyük mükellef kiracılar (yani banka, gıda işletmeleri, hotel v.b…) bulundukları ikamet adreslerinde istikrar sağlayabilmek için bu sistemi değerlendirmek isteyeceklerdir. Bunun yanı sıra konut olarak kullanılan gözde yerleşim birimlerini de atlamamak gerekir.

Ayrıca bankalarda bu uygulamalara yönelik finansman sistemleri oluşturularak kredi satışı konusunda destek vererek sektörü hareketli tutacaklardır.

Realty WorldGÜRKAN AKKUŞ
REALTY WORLD – Merkez

Ev sahiplerinin “Kral benim, istediğim olur” dönemi bitti

Kiralarda artış olabilir diyebilmemiz için, projenin nerde olduğuna bakmamız gerekir. Örneğin Batı Ataşehir’de bulunan bir proje ile Kurtköy’de bulunan bir projeyi aynı nitelendiremeyiz. Ancak faiz oranlarındaki bu düşüş ve yapılan yeni projeler, ev sahiplerinin “Kral benim, benim istediğim olur” dönemini bitirdi. Bu da ev sahiplerinin eskisi gibi kolay kira artışı yapamayacağının bir göstergesi olarak çıkar. Bu da demek değildir ki yeni projeler hep düşük kiralı olarak kalacak. Projenin bulunduğu bölge oturduğunda o projedeki fiyatlarda artacaktır. Şu gerçeği de unutmamak gerekir ki Şişli, Yeşilköy, Beşiktaş, Kadıköy gibi bölgeler her zaman fiyat açısından ev sahibi için avantajlı olacaktır.

Emlak sektöründe kullanılan çok güzel bir söz vardır: “Üstüne yatma içinde yatamazsın”

Kira ödemek yerine kira öder gibi kredi ödeyip, kendi evinin sahibi olma şeklinde düşünen kişilere en önemli tavsiyem, mevcut gelirlerini göz önünde bulundurarak, konut finansmanına girsinler. Geliri 1000 TL olan biri ayda 750 TL taksitle bankadan kredi alırsa, hayatını sürdüremez. Ev sahibi olma hayalleri suya düşer.

Diğer bir önemli noktada beğendikleri ve bütçelerine uygun evleri bulduklarında hemen satın alma aşamasına geçsinler. Emlak sektöründe kullanılan çok güzel bir söz vardır: Üstüne yatma içinde yatamazsın.

Ev sahibi olmak isteyenler mutlaka profesyonel bir yardım alsınlar. Bu iş ciddi bir iştir. Sokaktan duyulanlar ile ya da çevremizin bize söyledikleri ev satın alamayız. Çünkü hepsi kendi isteklerini ön plana çıkararak konuşurlar. Bir Gayrimenkul Danışmanından mutlaka yardım alsınlar. Kendileri için çalışacak, onların her anlamda hayatını kolaylaştıracak bir adım olacaktır.

99 yıl kiralama modelinde evin değeri piyasa tarafından belirleniyor

Yurtdışında pek çok ülkede uygulanan uzun dönem kiralama modeli, bazı ülkelerde 49 yıl, bazı ülkelerde 99 yıl gibi bir süreyi kapsıyor. Evin değerinin piyasa tarafından belirlendiği bu modelde, evin değerinin altında bir rakamda evler uzun dönem kiralanıyor. Ayrıca süresi bitmeden kalan süreyi de 3. Şahıslara da kiralayabiliyor. Özellikle yurtdışında yalnız yaşayan ve kendinden sonrakilere bir şey bırakmak düşüncesinde olmayan kişilerin kullandığı bir model.

Bankaların konut kredilerinin isimlerini değiştirip “Mortgage” diye tanımladıkları bir ortamda uzun yıllar kiralama zor görünüyor

Ülkemizde gerçekleşmesi ileriki yıllarda olabilir ama şu an için gerçekleşmesi zor. Çünkü mortgage sistemi bile Türkiye’de henüz oturmamışken, bankaların konut kredilerinin isimlerini değiştirip “Mortgage” diye tanımladıkları bir ortamda uzun yıllar kiralama zor görünüyor. Yapı olarak konut almak ve onun tapusuna sahip olma isteği yüksek olan bir topluluk da uzun yıllar kira ödeyip, ama tapusunu alamamak Türk Milletinin yapısında pek uygun değil. Ayrıca bankalarında bu sisteme uygun bir kredi modeline geçmeleri gerekmektedir. Bu süreç ne kadar zaman alır ya da nasıl uygulanır. Bunun çalışmasının da yapılması gerekiyor.

99 yıl kiralama modelinde geçmeden önce herkes üzerinde düşen görevi yapmalı

Eğer bu sistem gerçekleşirse piyasayı canlandırabilir. Ancak gelir seviyesi düşük olan bir ülkede insanlar kiralarını zor öderken 99 yıl gibi kiralama modeli ne kadar başarılı olur bunu iyi düşünmek gerekiyor. Yalnız yaşan metropollerdeki bir çokları için avantajlı olabilir. Bu modele geçmeden önce herkes üzerinde düşen görevi yapmalı. TOKİ gelir seviyesi düşük olan vatandaşlara konut üretmeli, inşaat firmaları B, B+ ve üstüne ev üretmekten vazgeçmeli, mortgage sisteminde yer alan ama ülkemizde uygulanmayan sistemleri uygulanması gibi. Tüm şartlar yerine getirilir ve bir alternatif olarak uzun dönem kiralama modeli, daha uzun vadeli satın alma modeli de uygulanırsa herkesin ihtiyacına cevap verilmiş olur. Bunların hepsinin bir bütün olduğunu düşünüyorum. Bunun da emlak sektörünün canlanması, her dönem ayakta kalmasını sağlar. Emlak ve inşaat sektörü için atılacak her adım sektöre avantaj katacaktır.

Dünyada emlak sektörünün 1 Numarası ABD’nin bile krizdeki durumunu unutmamak gerekiyor. Ülkemizde emlak sektörü ile bankacılık bugün ayakta ise bunun sebeplerinin de iyi öğrenilmesi gerekiyor. Her model başarılı olacaktır diye bir kuralın var olduğunu düşünmüyorum.

Başak SonerBAŞAK SONER
TURYAP - Merkez

Faizlerdeki düşüş satışları artırdı

“Kira”, Türk insanının en önemli gider kalemlerinden birini oluşturuyor. Gelişmiş ülkelerdeki gibi 30 yıl vadeyle ev satın almak yerine, 30 yıl boyunca kira ödemek bizde normal kabul ediliyor. Zaten mevcut ekonomik koşullarda başka türlüsü de elden gelmiyor. Malum, işçi ve memur maaşlarıyla çalışanlar, ancak emeklilikte ellerine geçen toplu parayla mülk edinebiliyor ki, bu da orta yaş veya yaşlılık dönemine rastlıyor. Genç kuşak için, mesela okulunu bitirip hayata atılan veya yeni evlenenler için kendi evine sahip olma oranı yok denecek kadar düşük.

Borçlanmaktan, kredi kullanmaktan korktuğumuz kötü bir süreç yaşıyoruz. İnsanlar işsiz kaldılar, kredi kartı taksitlerini ödeyemez duruma düştüler. Şimdi yeniden, üstelik koskaca bir ev satın almak için borçlanmayı göze alabilmeleri için, kullandıkları krediyi geri ödeyebileceklerine inanmaları lazım.

Satışlardaki hareketi faizler belirliyor

Kısa vadede konut faizlerinin 1’in altına düşmesini beklemiyorduk. Faizler maalesef sürekli yükseliyordu. Faizler yükseldikçe kredi kullanımı zorlaştığından ve alım gücü de yeterli olmadığından konut alım satımı durgun seyrediyordu. Son yıllarda bu kısır döngüyü aşmaya çok yaklaşmıştık. Kendi evinin sahibi olmak için toplu paraya ihtiyaç duyan vatandaşımızın önü açılmış, düşük faizli konut kredileri hayatımıza girmişti.

Faizlerin düştüğü dönemde Merkez Bankası verilerine göre, toplam tüketici kredilerinin üçte biri konut kredisi olarak gerçekleşmişti

AB ülkelerinde kredi kullanım oranı Türkiye’nin neredeyse 9 katı. Avrupa ülkeleri arasında en çok kredi kullanan ülke İspanya. İspanya’da ev sahibi olma oranı da aynı paralelde yüzde 90 olarak yüksek bir rakama ulaşıyor.

‘Kira’ havaya atılan paradır!

Konut alımının hızla süreceği varsayılarak üretilmiş binlerce konut ve bunları elden çıkarmaya odaklanmış satıcının bulunduğu bir piyasada mevcut üretici de, emlakçı da alıcıya uygun koşulları oluşturmak adına birbiriyle yarışıyor. Sabit geliri olan ve ödemelerini düzgün yapacağına kanaat getiren herkes, bankaya da aynı kanaati verebilirse kredi kullanabilir. Böylece yıllarca kira ödemektense kendi evi için borçlanır. Başka bir deyişle parasını bir kumbarada biriktirmeye başlar. En kötü senaryoda kredisini ödeyemeyen kişinin konutuna banka el koyar. Alacaklı olduğu miktarı o güne kadar yaptığı ödemelerden düşer, geriye kalan parayı da iade eder.

Yıllar boyunca kirada oturmaktansa bütün imkanlar seferber edilmeli, hatta faizi yüksek bile olsa kredi kullanmak suretiyle ‘ev almak’ tercih edilmelidir. Madem ki her sayı sıfırdan büyük, aldığınız krediyi ödeyemediğinizde bile elinizde bir değer var; artı birdesiniz. Oysa kiracıysanız, geriye dönüp baktığınızda elde var sıfır... Bu yolda atılmış her adım kumbarada biriken para demektir. Zararı yok, faydası var.

Emlakçı aracılığıyla kredi indirimli

Ev sahibi olmak isteyenlerin yüzde 70’i krediyi emlakçılar aracılığıyla kullanınca, bankalar ve emlakçılar arasında işbirliği anlaşmaları yapılıyor. Bankalar, evini, emlakçı aracılığıyla almak üzere kendisine başvuran tüketiciye ekstra faiz indirimleri sağlıyor. Emlakçı, müşterisiyle gittiğinde, banka, normal şubelerinde uyguladığı faizlerin birkaç puan altında faizle kredi kullandırıyor ve emlak ofisine binde3-5 oranında teşvik primi veriyor.

99 yıl kiralamanın Türkçe’deki karşılığına şu deyiş uygun: Benden sonra tufan!

Bugünlerde konut kredisi kullanımı artmış olmakla birlikte, satışları canlandırmak adına piyasaya yeni yöntemler de sunuluyor. Ancak Türk insanı gayrimenkul edinmeye düşkün. “Eviniz kendinizin mi?” diye başka milletlere garip gelebilecek bir soru bizde günlük hayatın adeta bir parçası. Dolayısıyla dünya kadar para ödeyip mülke sahip olmak yerine uzun dönem kiralamak Türk halkının benimseyeceği bir model değil. Yalnız yaşayan, kendisinden sonraki kuşaklara mülk bırakmak endişesi olmayanlar için uygun olabilir ama ülkemizde akrabalara ya da hayır kurumlarına bırakmak bile uzun dönem kiralamaya tercih edilecektir.

Yabancıya satışın tedirginliğine ilaç olur

Sahil şeridinde yabancılara satılan ve bu nedenle farklı eleştirilere konu olan konutlar için çok uygun bir model. 99 yıl gibi uzun dönem kiralamayı içeren ‘kira satışı’ yöntemi ülkemize pek uygun olmamakla birlikte yabancılara satışın önünü açabilir. Yabancıların ülkemizde ve özellikle sahil şeridinde mülk edinmesi eleştirilere maruz kalıyor; bu sistem sayesinde tapu yabancıya geçmeksizin uzun dönem kiracılık söz konusu olacaktır.

Ev sahipleri evlerini, değerinin ortalama yüzde 80'i gibi bir orana uzun dönemli olarak kiraladığında kiralama yapan evi değerinin altında kullanmış oluyor. Kiracı, konutu belli bir süre kullandıktan sonra çıkmak isterse kalan dönemini 3. şahıslara kiralayabiliyor. Sistem tapu devrini gerektirmiyor. Uzun dönemli kiracı, ömür boyu yaşayacağı konutu değerinin daha altında tapusuz olarak kullanıyor.

Gülfer AkgönülGÜLFER AKGÖNÜL
COLDWELL BANKER - Aks

Krediyle ev sahibi olmak isteyenlere iyi bir seçim yapmalarını tavsiye ediyorum

Ekonomik krizin üstesinden gelme çabalarımızın sonuçlarını alma ve giderek güncelleşme sürecinde olduğumuzdan, yakın ve orta vadede kiralama bedellerinin artabileceği muhtemeldir.

Kira öder gibi kredi ödemek ve ev sahibi olmanın doğru bir düşünce olduğunun farkındalığıyla iyi bir seçim yapmalarını tavsiye edebilirim:

* Fiyat analizleri iyi yapılmış olması gerekir.
* Acele ve anlık kararlar yerine, nerede konumlandırmak istiyorlarsa buna uygun yerleri tercih etmeleri gerekir.
* Mutlaka ve mutlaka en kötü senaryo ile bütçeleri doğrultusunda yatırım yapmaları gerekir.
* Eğer ihtiyaçtan değil, yatırımlık ise kira getirisini dikkate almaları gerekir.

Diğer daha gelişmiş ülkelerde var olan satış enstrümanları da bizlere rol modeli olacaktır

99 yıllık (ya da 49 yıllık) uzun kiralama modeli ise konu olarak yeni bir açılımdır gayrimenkul sektörü için.

Her kriz bir fırsata dönüşebilir ve her sektör için yeni ve farklı açılımlar kazandırılabilir. Gayrimenkul sektöründe; nasıl inşa edilirken (yani üretim kısmında) yeni farklı ve geliştirilmiş projeler ve teknolojiler kullanılıyorsa, satış (yani tüketim) kısmında da yine farklı ve geliştirilmiş modeller kullanılacaktır. Diğer daha gelişmiş ülkelerde var olan satış enstrümanları da bizlere rol modeli olacaktır.

Sistemin işlemesi açısından hepimiz sorumlu ve hepimiz olmalıyız

99 Yıllık uzun kiralama modeli;

* Yıllardır kira ödemek zorunda kalan insanlar için, zaten ödedikleri kira bedellerinin düşmesine ve sürecin uzamasına yarayacaktır.
* Uzun süreli kiracı olmak, durmadan yer değiştirmek zorunda bırakmayacak, dekorasyon ve nakliye masraflarından istifade olacaktır.
* İşlerine gidiş-gelişleri, çocukların okullarının ve sosyal yaşantılarının devamlılığı açısından yaşam tarzlarına bir standart getirecektir.
* Bütçelerini uzun süreli olarak kontrol edebilmeleri durumunda olacaklardır. Ekonominin ani iniş-çıkışlarında yani kriz zamanlarında etkilenme oranı azalmış olacaktır.
* Mal edinmeye meraklı olan Türk Halkı için de iyi bir yatırım aracı olacaktır. Zira hem kira getirisi olacak hem de yatırımı kendisinde veya mirasçılarında kalacaktır.
* Yatırım olarak değerlendirmek isteyenlerin oranı artacak ve özellikle sıfır inşaatların satışında hareket ivmesi yükselecektir.
* Mal sahipleri açısından her kiracının tadilat, tamirat yaptırma durumu ortadan kalkacak, kiracı bu sorumluluğu kendisi üstlenecektir.
* Yabancıların ve yabancı şirketlerin daha çok yatırım yapmalarına ve gayrimenkul ekonomisinin canlanmasına ortam yaratacaktır.
* Kiralayanı da çok fazla sıkıntıya ve riske sokmadan, yeni bir kiracıya haklarını devretme veya yeni bir KİRA MODELİ geliştirmesiyle de rahatlık sağlıyor.

Dezavantaj görmüyorum…

Alternatifleri pozitif yönden ve gelişim olarak bakmak ve gayrimenkul sektörüne Katma Değer yaratması için sistemin işlemesi açısından hepimiz sorumlu ve HEPİMİZ ETİK olmalıyız.

Bu durum piyasayı olumlu yönde etkiler… Doğru kullanılan bir satış tekniğinin hareket ve karlılık getireceği muhakkaktır. Hızla yeni bir üretim yaratmayacak belki ancak; satışı yavaşlayan ya da duran inşaat projelerinin üreticilerine ve yatırımcılarına yeni bir kapı açacaktır.

Ekonomik açıdan bir hareket ve bereket beklentisine kapı olacaktır. Ama her şeyde olduğu gibi iyi değerlendirilip gerçek değerler üzerinden hareket edilmesi ve haklı kazançlara dönüşmesidir asıl olan…

Kerem ArslanlıKEREM ARSLANLI
REHA MEDİN - Merkez

Kira ücretlerinde fiyat artışı beklenmemektedir

Kira ücretleri düşük olması bu noktada kullanıcılara farklı olanaklar sağlıyor. Ama faizlerin düşmesi ile konut edinilebilirliği artacağı için kiraların yüksek olması insanları evi satın almaya itecektir. Faizlerin düşmesinin konut fiyatlarını direkt olarak arttıracak olması, kiralarda aynı etkiyi arttırmayacaktır. Halihazırda birçok konut mortgage ile alınarak kiraya verilmiş ya da kiracı bekler durumda. Bu yüzden fiyatlarda artış beklenmemektedir.

Kira ödemek yerine kira öder gibi kredi ödeyip, kendi evinin sahibi olma şeklinde düşünen kişilere ellerini çabuk tutarak fiyatlar artmadan konut bulmaları tavsiye edilebilir. Eylül ayının sonundan itibaren fiyatlarda artış olması büyük bir olasılık dahilindedir.

Yatırımcı için uzun vadede gerekli enstrümanlarla birlikte fayda sağlıyacaktır

99 yıl kiralama modeli ise, Türk insanına çok uygun gözükmeyen bir kiralama tipidir. Yerli ve yabancı ticari yatırımcılar için çok uygun avantajlar sağlayabilir. Beklenilen seviyeyi ilk başta yakalamak mümkün olmayabilir fakat belli başlı yatırımcılar için karlı bir yatırım aracı olarak kullanılabilir.

Gerçekleşmesi durumunda dezavantajları olacağını sanmıyorum. Belirli koşullarla faizlerin ve pazarı elde edebileceği getirileri yönünden geçmişe dönük nakit akışı tablolarına bakarak bir yorum yapılabilir. Ancak iyi lokasyondaki projelerde her iki tarafa da avantaj sağlayacaktır. Tek sorun kısa vadede düşünen yatırımcı için başta cazip görünmeyebilir. Ama uzun vadede gerekli enstrümanlarla birlikte fayda sağlıyacaktır.

Uzun vadede düşünen yatırımcıların hacminin arttırması piyasa için her zaman olumlu karşılanmalıdır. uzun süreli kiralamalar da piyasa için olumlu sinyaller verecektir.

Hakkı ÇizmeciHAKKI ÇİZMECİ
CENTURY 21 - Private

Projelerdeki ikamet oranının artması ile birlikte konut kira bedellerinde gözle görülür ciddi artışlar meydana gelmektedir

İstanbul'da özellikle Anadolu yakasında yapılmakta olan ve yapımı bitmiş kompleks, lüks projeler insanların hayallerini süsleyen ve gelecek planları içerisine koydukları gayrimenkuller olmaya başlamıştır. Yaşam kalitesi, güvenilirliği ve sosyal yaşam birimlerini tam anlamıyla kapsayan bu projeler, eski kentleşmeden kalan gayrimenkul sahiplerini heyecanlandırmakta ve etkilemektedir. Dolayısıyla bu tarz projelerin takibi diğer yapılara göre daha yoğundur. Projelerdeki konut sayısının çokluğu, ilk etaptaki dolum süresinin uzunluğu ve sosyal faaliyetlerin başlaması esnasında geçen zaman kira fiyatlarının düşük seviyede başlamasına neden olmaktadır. Yalnız projedeki ikamet oranının artması ile birlikte konut kira bedellerinde gözle görülür ciddi artışlar meydana gelmektedir. Bu nedenle sizin için uygun olduğunu düşündüğünüz bir projede bu tarz korkulardan uzak erken kiracı olmak sizlere ileriki kira ücretleri açısından fayda sağlayacaktır.

Mortgage enstrümanlarının en uygun olanıyla yola çıkıp gerçekçi olmak en sağlıklı yöntemdir

Alıcılar öncelikle bankaların müşterilere sunacağı mortgage enstrümanlarını çok iyi seçmeli ve kendileri için en uygun olanıyla yola çıkmalıdırlar. Maksimum ne kadar peşinat verebileceği bu yöntemde çok önemlidir. Çünkü ödeyeceğiniz borç miktarı bu doğrultuda azalacak ve dolayısıyla daha az faiz oranıyla, daha az vade ve aylık ödeme ile gayrimenkulunüze sahip olabileceksiniz. Mortgage uzun soluklu bir ödeme dönemi olduğundan, her ne kadar hayalimizdeki evlere kavuşturacak olsa da aylık, 6 aylık ve yıllık gibi çeşitli ödeme dönemlerini çok iyi belirleyip, gerçekçi olmak en sağlıklı yöntemdir. Bu yolda yapılan bir hata üzücü sonuçlar doğurabilir. Kısacası aylık sabit bir geliriniz yoksa, atın almayı düşündüğünüz gayrimenkul sizin bütçenizden çok daha fazla ise, satın aldığınız evin kredi taksitleri ödeyeceğiniz kiraya denk değil ise mortgage sizin için pek faydalı bir ürün olmaktan çıkmıştır. Mortgage ile ilgili bir yatırım düşüncesi olanların karar vermeden ve hamle yapmadan önce, muhakkak bir uzmana danışmasını tavsiye ederiz.

99 yıl kiralama modeli revize edilip, yenilikler katılmasıyla başarılı olabilir

99 yıl kiralama modeli emlak piyasasına farklı bir hareket getireceğine inandığımız bir ürün. Yurt dışında uygulanan bu yöntem kira ödeyerek ev sahibi olmanın ekonomik kriz sayesinde çıkan farklı bir uygulamasıdır. İnsanlar satın almak istedikleri gayrimenkullerin satış bedellerinin %20-30 arasındaki rakamları peşin ödeyip geri kalanını 60 yıl ile 99 yıl arasında kiralıyor. Bu durumda kiracı, ödeme dönemi sonunda gayrimenkulün kendi adına kalacağı için bir avantaj elde ediyor. Türkiye şartlarında, halk tipimiz için pek uygun görünmeyen bu yöntem, orta yaşlı yalnız yaşayanlar, modern yaşamayı tercih edenler ve yatırım yapmak isteyenler için uygun bir yöntem olabilir. Büyük metropollerde daha çok kullanılabilecek olan bu yöntem revize edilip yenilikler katılmasıyla daha başarılı olabileceği kanaatindeyim.

Özlem Yılmaz - Sabah