Kira öder gibi ev alma fırsatı

Vatandaşa 'kira öder' gibi ev sahibi olma olanağı getiren Mortgage (ipoteğe dayalı finansman) sistemi, Türkiye'de de uygulamaya giriyor. Sermaye Piyasası Kurumu uzun süredir üzerinde çalıştığı sistemi bir kanun taslağı haline dönüştürdü ve ilgili tarafların görüşüne sundu. "İpotekli konut finansman sistemi" kanun taslağının gerekçesinde, ülkede konut stokunun yarısından fazlasının ruhsatsız olduğu, şehirlerde kaçak yapılaşma ve plansız kentleşmenin önemli bir sorun haline geldiği vurgulanıyor.

Türkiye'de konutların ancak 'yüzde 3'ünün' kurumsal finansman yöntemleriyle finanse edildiği de ortaya konan gerekçede, bunun dışında vatandaşların ya kendi kaynaklarıyla, ya da borç alarak ev sahibi olabildiği, mortgage sisteminin önemli bir açığı kapatacağı ifade ediliyor. Türkiye'de neden mortgage sistemine ihtiyaç duyulduğu ise yasa taslağında şu gerekçelerle özetlendi:

Ülkemizde bankaların kullandırdığı konut kredilerinin GSMH'ye oranı srfıra yakınken, bu oran Latin Amerika ülkelerinde yüzde 4-12, Ortadoğu ülkelerinde yüzde 1-22, ABD'de yüzde 53, AB ülkelerinde ise ortalama yüzde 39. Ayrıca ülkemizde banka konut kredilerinin vadeleri en fazla 5 yıla uzamakla birlikte, yıllık bileşik maliyetler yüzde 40'lara ulaşabilmektedir. Oysa yıllık enflasyonun yüzde 10'un altına indiği ekonomimizde bu oran, konut kredisi kullananların çok yüksek oranda reel faiz ödemek zorunda kaldıklarını göstermektedir. Konut kredileri orta ve alt gelir grubunun ödeme gücüne hitap etmiyor. Oysa dünyada her yıl yaklaşık 5 trilyon dolarlık bir kaynak sermaye piyasaları aracılığı ile konut almak isteyenlere aktarılıyor. Bu sistem bu kaynaktan pay alınmasını sağlayacaktır.

İşte Mortgage sisteminin ayrıntıları
Evin kapısını İpotekli Konut Finansmanı Ortaklığı açacak
* SPK'nın oluşturduğu yasa tasarısında kilit kurum konut sahipliğinin desteklenmesi için kurulacak "İpotekli Konut Finansmanı Anonim Ortaklığı" olacak.

* Bu kuruluş, ipotekli konut finansmanı sağlayan kuruluşlara kaynak temin edecek, alacakların devralınması ve devredilmesi, alacaklardan oluşan portföyün yönetilmesi, ipotek fonu kurulması, varlığa dayalı menkul kıymetler de dahil her türlü sermaye piyasası aracını ihraç, sistemden kaynaklanan borçların geri ödemelerinin kısmen ya da tamamen garanti edilmesi veya garanti edilmesine aracılık, risk yönetimi amaçlı işlemlerin yürütülmesi, standartlara uyum ve diğer konularda faaliyet gösterecek.

* Bu kuruluşun ipotekli konut finansmanından kaynaklanan yükümlülüklerinin 350 trilyon liraya kadar olan kısmı Hazine'nin geri ödeme garantisi altında bulunacak.

* Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetlestirilmesi için, İpotek
Fonu oluşturulacak.

Değişken faize imkan tanınıyor
* İpotekli konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek.

* Bu çerçevede sadece konut finansmanına yönelik olmak kaydıyla, piyasanın gelişmesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluğu kalkacak. Değişken faizle, bankaların risk yönetiminin yanı sıra vatandaşın geri ödemeleri de vadeler uzaması nedeniyle kolaylaşacak.

Alacak takibi daha kolay yapılacak
* Satışı istenen taşmmaz için kıymet takdiri, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi ve kuruluşlar tarafından yapılacak. Bunun için 3 yıllık bir geçiş dönemi olacak.

* Adalet Bakanlığı, ipotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, öngörülen süreleri yarısına kadar azaltma dahil çıkaracağı bir yönetmelik ile düzenleme yapabilecek.

* İpotekli konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde, icranın geri bırakılması hakkındaki talebi reddeden icra mahkemesi kararını temyiz eden borçlu ya da 3. şahıs, takip konusu alacağın yüzde 40'ı oranında teminat yatırmadığı takdirde, satış durmayacak.

* Konut finansmanı amaçlı kullanılan kaynakların, faiz ve kâr payı ödemeleri, kişilerin gelir vergisi matrahından düşürülebilecek.

* İpotekli konut finansmanı kuruluşu tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar hariç, menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar (3 aylık süre için) vergilendirilmeyecek. Bakanlar Kurulu, bu süreyi 1 yıla kadar çıkarabilecek.

Uzmanlar ne diyor?
Tezcan Yaramancı (Bank Europa'nın Yönetim Kurulu Başkanı): İpoteklerin kalitesini yükseltmek gerekiyor
Uzun vadeli konut kredisi konusunda Türkiye'nin en başarılı bankalarından biri olan ve 15 yıl vadeli konut kredisi uygulaması ile dikkat çeken Bank Europa'nın Yönetim Kurulu Başkanı Tezcan Yaramancı, teknik altyapının sağlıklı oluşması halinde sistemin Türkiye'de çok önemli bir açığı kapatacağını söyledi. Mortgage sisteminin kurulması için SPK Başkanı Doğan Cansızlar'ın büyük gayret gösterdiğini, kendilerinin de SPK'ya her türlü desteği verdiklerini kaydeden Yaramancı yasa tasarısına mali sistemin bakışını şöyle özetledi:

"Taslak değişken faize bir kapı açıyor. Bu çok önemli bir nokta. Böylece bankalar daha ucuz kredi verebilir. Değişken faizin endeksi de enflasyon ya da Hazine borçlanma faizi olabilir. Bu daha sonra detaylandırılabilecek bir konu. İkinci önemli nokta ipoteklerin uluslararası piyasada finans sağlayacak bir enstrüman haline getirilmesi yani kalite kazandırılması noktasıdır. İpotekleri değer haline dönüştürmek ise üç önemli noktadan geçiyor. Öncelikle değer takdiri konusunda çalışma yapılması lazım. Bugün ipoteklerin tam değerini gösterdiğini söyleyemeyiz. Ayrıca tapu kayıtlarının sağlıklı olması lazım. En önemlisi de icra iflas kanunlarında bürokratik engellerin kaldırılması lazım. Bugün ipotek borçlusunun eline tebligatı ulaştıramadığınız sürece işlem yapamıyorsunuz. Adam bir adres vermiş bul bulabilirsen. Bunu batıdaki gibi yapmak lazım. İcra ilamını kapıya yapıştırırım alan alır. Bunları sağlarsak kredi karşılığında teminat aldığımız ipotekler uluslararası piyasada bir değer oluşturur ve finansal enstrüman haline gelir. Bu yolla temin edilen krediler çok uzun vadeli ve düşük faizli olur. Bugün Hazine 3 yıl vadeli borçlanmayı konuşuyor. Bu sistemde ise 20-30 yıllık borçlanmadan sözediyo ruz. Bu yasa taslağı bir başlangıçtır. Gerekli mali ve hukuki düzenlemeler tamamlanırsa 5-6 ay içinde sistem sağlıklı bir şekilde çalışmaya başlar."

Devamı