Ev sahibi tamamını iade etmek zorunda! Depozito ile ilgili dikkat çeken detay
Çok sayıda kenti etkileyen ve büyük yıkıma yol açan 'asrın felaketi'nde binlerce bina hasar aldı ya da yıkıldı. Hem ev sahipleri hem de kiracılar mağdur durumda. Kiracılar yeni ev bulmak ve eşyalarını taşımak zorunda, ev sahiplerinin ise malvarlıkları ya zarar gördü ya da yok oldu. Kiracılar ile ev sahiplerinin kafasında çok sayıda soru işareti oluştu. Depozito, evin hasar alması, kiracının vefat etmesi, sözleşme gibi birçok konu merak ediliyor. İşte depremde kiradan doğan haklar ve borçlar...
11 ili etkileyen deprem bölgesinde binlerce bina ve bu binalarda bulunan konut yıkıldı ya da hasar aldı. Bu tür konutların birçoğunda kiracılar oturuyordu. Şimdi maalesef hem kiracılar hem de ev sahipleri mağdur oldu.
Kiracıların oturdukları evler yıkılmışsa, hem yeni bir konut aramak hem de yeni ev eşyaları almak zorunda kalacaklar. Milliyet'ten Prof. Dr. Erol Ulusoy'un bugünkü köşesinden aktardığına göre, ev sahiplerinin de ya kendileri başka bir yerde, ilde ilçedeki evde oturduklarından ya da yatırım amaçlı satın aldıklarından, kiraya verdikleri malvarlıkları bir anda enkaza dönüştü.
Bazı ihtimallere göre ev sahipleri ile kiracıları arasındaki ilişkilerin her iki tarafında yararına olacak şekilde değerlendirilmesi gerekecektir. İşte Ulusoy'un konuya ilişkin yazısı...
TAMAMEN YIKILDIYSA
Eğer bina depremde tamamen yıkılmışsa, ortada kiracıya oturması için bırakılan bir konut kalmadığından, başkaca bir hukuki işleme gerek kalmaksızın, kira sözleşmesi sona erer. Kira sözleşmesinin feshine dair bir bildirimde bulunmaya dahi gerek yoktur.
Kiracının kira ödeme borcu da böylece bitmiş olur. Eğer kiracı ile kiralayan arasında tahliye davaları açılmışsa, ortada tahliye edilecek bir konut bulunmadığından, bu davalar da konusuz kaldığından reddedilecektir. Ancak konunun kira alacağı davalarıyla karıştırılmaması gerekir.
Davanın konusuz kalan kısmı sadece tahliye talebi ile ilgili olanıdır. Eğer tahliye talebiyle birlikte veya ayrıca örneğin kira alacağı davası da açılmışsa, bu taleplerle ilgili davalar devam edecektir. Kiracının veya ev sahibinin ya da ikisinin de vefat etmesi durumu değiştirmez. Davaya mirasçıları devam eder.
DEPOZİTO SORUNU
Zorunlu değil ama genellikle kira sözleşmelerine kiracının TBK md 342 gereği en fazla üç aylık net kira bedeli kadar kira güvencesi vereceği de yazılır. Kanunen kira güvencesinin kiracı ve ev sahibi adına açılacak bir banka hesabına yatırılması gerekir ama uygulamada çoğunlukla ev sahibine elden verilir. Kira güvencesi, kiracının kiralananı kanuna ve sözleşmeye aykırı kullanmasından dolayı neden olduğu zararın giderilmesi amacıyla kullanılır.
Şimdi düşünelim kiracı kiraladığı evi “hor” kullanmış, duvarlarına, zeminine, hasar vermiş. Evi eşyalı kiralamışsa, eşyaları bozmuş, kırmış. Ama bu arada konut içindeki eşyalarla yıkılmış, enkaza dönüşmüş. Aslında kiracının neden olduğu ve sorumlu bulunduğu bir hasar ve zarar var ama ortada konut yok, enkaza dönüşmüş bir konut var.
Kanaatimce, eğer deprem kiracı evi boşalttıktan sonra yani sorumluluğu doğduktan sonra meydana gelmişse, konut yıkılmış olsa dahi ev sahibi kira depozitosundan, kiracının sorumlu olduğu kadar miktarı iade etmeyebilir. Örneğin, eşyalı ve mobilyalı kiralanmış bir ev tahliye olduktan sonra deprem olmuşsa, ev sahibi kiracının bozduğu kırdığı beyaz eşyanın bedelini depozitodan düşebilir.
Ancak kiracının sorumluluğu doğmadan deprem olmuş ve konut yıkılmışsa, bu durumda kanaatimce ev sahibinin de depozitodan düşeceği bir hasar bedeli olmayacağından, depozitonun tamamının iadesi gerekir.
KİRACI VEFAT ETMİŞSE
Konut yıkılmamış, hasarlı değil, içinde oturulabilir olduğu tespiti yapılmış ama kiracı bir sebeple ölmüşse, bu durumda da yasal mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi için sözleşmeyi feshedebilirler, öyle diyor TBK md 333.
KİRACI HAYATTAYSA
Kiracının depremde hayatta kalması halinde, yıkılmamış ya da ağır hasarlı olmayan, içinde oturulabilir raporu düzenlenmiş konutun kiracısıysa, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Kiracının kira ödeme borcu devam eder. Çünkü kendi kullanımında, oturmaya uygun bir konut bulunmaktadır.
PSİKOLOJİK DURUM
Kirada oturdukları konut depremde hasar görmemesine rağmen, psikolojileri bozulduğu için deprem bölgesini terk etmek, kendilerini daha güvende hissedecekleri bir bölgeye taşınmak isteyebilirler. Böyle bir olasılıkta da ev sahipleriyle aralarındaki kira ilişkisi elbette doğrudan etkilenecektir.
Depremle birlikte kendisinin ya da aynı konutta birlikte oturduğu aile bireylerinden birisinin psikolojisinin bozulduğu gerekçesiyle kira sözleşmesini feshedebilir mi? Bu durumda da hem kiracının hem de kiralayanın menfaatlerini doğru ve adil taratarak hakkaniyetli bir çözüme gitmek gerekir, diye düşünüyorum.
Ama kiralayanın da içinde oturulabilir bir konutu kullanıma hazır tutmaya devam ettiğini düşünürsek, onun da kiracısından kira sözleşmesine uymasını ve kirasını ödemeye devam etmesini istemesi hakkaniyete uyar. Çözüm için bakacağımız iki temel kural var; birisi TBK md 324, diğeri ise TBK md 331.
TBK md 324 diyor ki; kiralanan konut kullanıma elverişli bulundurulması koşuluyla, kiracı, kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanmasa kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira aktini de sona erdirip konutu tahliye edebilir. TBK md 331 ise, sebeplerin varlığı halinde, sözleşmenin yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceğini söylüyor.