Üç boyutlu emlak dönemi başlıyor

İstanbul emlak piyasası ‘üçüncü boyut’a geçiyor sessiz sedasız. Kimi konut projelerinde artık yüzölçümü ile yetinilmiyor, tavan yüksekliği öne çıkarılıyor. Yani metrekare yerine metreküp. Yüksek tavanın avantajları, dezavantajları neler?

Konutlarda Yüzölçümü Mü Hacim Mi?

İstanbul konut piyasasında sessiz ve derinden bir ‘trend’ daha doğrusu bir ‘söylem’ ortaya çıkıyor: Yüksek tavanlı konutlar ve binalar. Yani yakında emlak sayfalarında ‘metrekare out, metreküp in’ başlıkları görebilirsiniz. Bu gelişme gerekli midir? Nasıl oldu da yüzölçümünden hacme geçildi? Yani bir anlamda iki boyuttan üç boyuta? Yüksek tavanın, büyük hacmin avantajları, dezavantajları neler? Yükseklik maliyetleri ve satış fiyatlarını nasıl etkiler? Yüksek tavan artı mıdır, eksi midir? Kısacası, bu hafta ‘metreküp metrekare maçı’nı masaya yatırdık…

Bir Mekanın Hacmi Nasıl Hesaplanır?

Yüzey ölçüsü metrekare, hacim ölçüsü de metreküptür malum. Yözölçümü, en basit tarifiyle en ile boyun çarpımı iken; hacim, en, boy ve yüksekliğin çarpılması ile hesaplanır. Örneğin 100 m2’lik bir evin tavan yüksekliği 3 metre ise, hacmi 300 m3’tür.

Yüksek Tavanın Avantajları Neler?

* Tavanı yüksek daire olduğundan daha geniş yani büyük metrekareli gözüküyor. Böylece içinde yaşayanlara daha bir ferahlık duygusu veriyor.

* Mimari açıdan konut insanlara daha estetik gözüküyor.

* Yükseklik artınca manzara olarak da insanların görüş açısı genişliyor.

* Bütün bunlar bir araya gelince, metrekaresi aynı olan iki daireden hacmi daha büyük olan, daha çok talep görüyor, daha kolay satılıyor.

Standart Tavanın Avantajları Neler?

* İnşaatta kullanılan demirler standart 12 metre uzunluğunda ve her bir demir dörde bölündüğünde sıfır fireyle inşaat tamamlanıyor. Ama brüt 3 metrenin üzerine çıkıldığında demir maliyetlerinin yükselmesi kaçınılmaz oluyor. Demir dışındaki diğer bir takım ‘kaba inşaat’ giderleri de yükseklikle birlikte artıyor. (Özellikle satış fiyatlarının düşük olması beklenen toplu konutlarda bu konu önemli. Tavan yükseldikçe beton, demir, boyadan başlayarak tüm maliyetler ve fiyat artırıyor.)

* Daha hesaplı konutların satılması daha kolay oluyor.

* Konutta alan değil hacim ısıtıldığı için, aynı m2’deki iki konuttan tavan yüksekliği düşük olanın ısıtma (ve soğutma) gideri daha düşük olur.

Bina Yüksekliği Metre Olarak Sınırlanabiliyor Mu? İnşaatçılar Mimarlar Ne Diyor?

"Hacim Yoksa Metrekarenin Anlamı Yok"


Orhan Saraç (Han İnşaat)

Metrekare alanlarının daralması nedeniyle, metreküp hesapları özellikle şehirlerin merkezi yerlerinde yapılan inşaatlarda müşteriye daha ferah, daha özgür alanlar sunabilmek için konutta yeni trend olarak yükselişe geçti. Metreküp hesaplamaları, artık lüks konutların belirleyici unsurlarından biri haline geldi.

Müteahhit firma için yüksek tavan elbetteki beraberinde yüksek maliyetleri de beraberinde getiriyor. Ama bizim amacımız, şehrin en merkezi yerlerinde yapmış olduğumuz bu kaliteli binaları, aynı zamanda müşterimize daha ferah ve daha özgür alanlar olarak sunmak. Dairenin metrekaresi ne kadar geniş olursa olsun, eğer ki tavan yüksekliğiniz o daireye ferahlığı sunamıyorsa, dairelerinizin metrakere büyüklüğünün hiçbir anlamı olmuyor.

Bizim dairelerimize gelen müşterilerimizin yüzde 80, yüzde 90 çoğunluğu daha ilk daireye girdiği andan itibaren, en bariz göze çarpan daire özelliği nedir diye sorulduğunda, ‘ferah daireler ve tavan yükseklileri’ni söylerler. Han İnşaat by Orhan Saraç olarak müşteri talep ve isteklerini göz önüne aldığımızda gördük ki, ferah daire yüksek tavan müşteri için olmazsa olmazlardan biri haline gelmiş. Biz de projelerimizde yüksek tavan ferah daire mantığıyla hareket edeceğiz. Ve lüksün bir tanımı olarak gördüğümüz tavan yüksekliklerinden ödün vermeyeceğiz. Tüketici gerçekten konsepti ile örtüşen marka projeleri seçiyor. Tüketicinin lüksü tercih etmesindeki bir neden de, işte metreküp hesaplarının devreye girmesidir.

"Ferah Daire Kolay Alıcı Bulur"


Mimar Can Özgür (Caddebostan Konutları)

Tavanın yüksek olması mimari açıdan büyük bir artıdır. Çünkü yaptığınız alan ne kadar ferah olursa uyguladığınız mimari de o kadar kendini göstermektedir.

Tavan yüksekliği, mimari tasarımın ortaya çıkması açısından gerçekten büyük bir artıdır. Ayrıca pazarlama açısından büyük artılar kazandırdığını unutmamak gerekir. Çünkü daireniz ne kadar ferah olursa, o kadar kolay alıcı buluyor. Daire yüksekliği ferah olunca, içine koyduğunuz salon, mutfak, banyo ve odalar olduğundan çok çok daha büyük gözükür. Bu da hem mimari olarak hem de pazarlama açısından iyi sonuçlar verir.

"Yüksek Tavan Demek Konfor Demek"


Gökşin Durusoy (Akiş Gayrimenkul Yatırımı AŞ Genel Müdürü)

Bizim için tavan yüksekliği yüksek konfor ve lüks demektir. Özellikle Akasya gibi prestijli bir projede buna çok önem verdik. Tavanların yüksek olması size vereceği ferahlık açısından çok önemli mimari bir faktördür benim kanımca. Aynı zamanda da uzaktan aynı görünen projeleri birbirinden ayrışmasına sebep olabilecek bir özelliktir.

"Geleneksel İstanbul Evlerinde Vardır"


Melkan Gürsel Tabanlıoğlu (Mimar)

Aslında yatırımcı için inşaat maliyetini arttıran bir faktör olmasına rağmen, sağladığı genişlik ve dolayısıyla ferahlık algılamasıyla tercih ettiğimiz bir mekan yaklaşımı. Bizim, nesillerdir içinde olduğumuz eski İstanbul evleri için oldukça tanıdık bir uygulama. Yani İstanbul evlerinde geleneksel olarak varolan, alanı yalnızca büyüklükle değil ferahlık hissi ile de tanımlayan, tavan yükseldikçe yükselen ve genişleyen pencerelerle optimum gün ışığı kazanan bu mekanlar insanın duygusal olarak da huzurlu ve mutlu olmasına imkan tanıyor, evlerde olduğu kadar iş yerlerinde de verimliliği arttıran bir unsur bu. Kıstırılmış, kapanmış olma etkisini iç mekanlarda bertaraf eden, nefes almanız için açılmış bir ikinci kat kazanıyorsunuz tavanınızı yükselttikçe.

"Ucuz Konutta Yüksek Tavan Yapmak Anlamsız"


Fikret İnan (Fi-Yapı Yönetim Kurulu Başkanı)

Konutta metreküp hesabını trend olarak görmüyorum. Tavan yüksekliğinin fazla olması, en önemlisi ısıtma ve soğutma maliyetlerini etkiler. İnşaatın genel maliyetine yüzde 2 -3 gibi yansır. Fakat yükseklik serbest olan yerlerde uygulandığı takdirde avantaj sağlar. Örneğin yakın zamanda Kozyatağı’nda yapmayı planladığımız home ofis projemizde tavan yüksekliğini uzun tutacağız. Proje 16 kat olarak planlandı. Tavan yüksekliği ise 4 metre olacak. Neden tavanın yüksek olduğuna gelirsek, daha öncede söylediğim gibi yüksekliğin serbest olduğu yerde yüksek tavan, binayı daha da yüksek göstereceğinden daha avantajlı. 16 katlı yapacağımız projemizde dışardan bakıldığında 21-22 kat görünecek. Diğer projelerimizde tavanı çok yüksek tutmamamızın sebebi inşaat maliyetleri değil. Ekonomik konutta alçak tavan vatandaş açısından ısınma maliyetini düşürdüğü için avantaj sağlıyor. Dolayısıyla ekonomik konutlarda yüksek tavan yapmanın çok fazla anlamı yok.

"Maliyetler Ve Giderler Lüzumsuz Artar"


Saim Ülker (Fi-Yapı projeleri mimarı)

Hacim, fonksiyona göre içinde yaşadığı ortama göre rahatlık demektir. Tasarımcının altın oranlarıdır ve mimarın vizyonuna göre değişir. Büyük ama anlamsız yapılan hacimlerdense küçük ama anlamlı hacimler oluşturmak daha olumludur. Bina yüksekliğinin artması, gereksiz maliyet artmasına, teknolojik olarak yapım güçlüğüne ve ısıtma soğut problemlerinin oluşmasına sebebiyet verir.