Maketten satış ölürse inşaat sektörü de ölür

Geçen hafta sonu, inşaat sektörünün üç önemli çatı örgütü Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER), Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) ve İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) başkanları ve yönetim kurulu üyeleri, ilk kez bir masa etrafında buluşarak ortak bir mesaj verme ihtiyacı duydu.

Belli ki Ankara’dan yana dertliler ve biraraya geldikleri takdirde daha güçlü bir sesle sorunlarını duyurabileceklerini düşündüler.

Sorunların başında inşaat sektörünün büyüme performansı geliyor. Son 10 yılda Türkiye büyümesinin hep üzerinde bir büyüme gösteren inşaat sektörü, 2012 yılında ise Türkiye büyümesinin altında bir performans sergiliyor. KONUTDER Başkanı Ömer Faruk Çelik, durumu şöyle özetledi: “İnşaat sektörü büyümenin motoru. 1 milyon 600 bin kişiye istihdam sağlıyor. Yaklaşık 100 milyon metrekare inşaat yapılıyor ve bu da her yıl 250 milyar liralık bir iş hacmi oluşturuyor. Bu hükümet 2004’ten bu yana inşaatı temel alarak büyüdü. Ancak bir politika değişikliği seziyoruz. Sektörle ilgili tezat bir durum var. Başkakan 3 çocuk yapın diyor, ancak Maliye Bakanı 70 metrekarenin üzerindeki konutlara yüzde 18 KDV getirmek istiyor. Küçük evlerde 3 çocuk nasıl yapılır? Anadolu’da 150 metrekare bile küçük. Tezatlıklar devam ederse korkarım 2013’te de satışlar düşecek demektir.”

İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım söz aldı: “Bu sektörün temel problemi, özkaynak ve sermaye yetersizliği. Projeden konut satışı yani maketten satış engellenirse sıkıntı büyür.”

Üç örgüt de maketten satışın belirli kurallar çerçevesinde mutlaka devam etmesi gerektiğini belirterek bu konuda bazı düzenlemelerle tüketicilerin haklarının en üst seviyede korunabileceğini belirttiler. Maketten satışa yönelik önerileri yine Durbakayım, özetledi:

“Maketten satışta inşaat ruhsatı kesinlikle alınmalı, kat irtifakı kurulmalı. Satış sözleşmesine satışa konu daire ile ilgili vaziyet planındaki yeri, yönü, katı gibi bilgiler ek yapılmalı. 250 dairenin üzerindeki projelerde numune daire yapılarak kullanılacak malzemenin ne şekilde uygulanacağı belirlenmeli. Bu dairelerin noter nezdinde resimleri çekilerek tasdiki yapılmalı ve yine satış sözleşmesine ek yapılmalı. Satış ofislerinde opsiyon yaptıran müşterilerin zemin etüdü, ruhsat ve projeye dair teknik hususları rahatça inceleyebilecekleri bir bölüm olmalı. Konut tesliminden itibaren 5 yıl boyunca Tüketici Kanunu icaplarının yerine getirilmesi için yapımcı firma ilgili bakanlığa taahhüt vermeli. Aynı anlamda iş bitirmiş ve teslim etmiş firmaların yapılacak işin en az yüzde 75’i kadar maketten satış yapmasına izin verilmeli. Projeden satış yapacak firmaların mali rasyoları, Emlak GYO’nun hasılat paylaşımında aradığı şartlara sahip olmalı.”

İNDER Başkanı Durbakayım, maketten satışın genel çerçevesini çizdikten sonra bir başka soruna değindi:

“SPK ile, Tüketici Kanunu ile, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile, Maliye ile sektörü bir şekilde tutmaya çalışıyorlar. Oysa bu sektörün tek bir patronu olması lazım. Bizim önerimiz Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nezdinde bir genel müdürlük kurulmalı. Sektörle ilgili her türlü kanun ve yönetmelik çıkarmaya bu oluşum yetkili olmalı.”

Ben şimdi yabancıya ‘Bizim devlete güven olmaz’ mı diyeyim?

GYODER Başkanı Işık Gökkaya, kentsel dönüşüme ve bu büyük projede GYO’ların üstlenebileceği role değindi: “GYO’lar kısmında da sorun yaşıyoruz. Vergi muafiyetinin ortadan kaldırılması gündemde. Bu sektörün özkaynak sorunu varsa eğer GYO’lar bunu aşmakta önemli bir araçtır. 7 milyon konutu kapsayan 400 milyar dolarlık bir kentsel dönüşümden sözediyoruz. Türkiye gibi sermaye yetersizliği olan bir ülkede bu şartlarda bu dönüşümü yapmak imkansızdır. Bunun için GYO’ların sayısının artması lazım. SPK Başkanı Vedat Hoca ile iyi bir iletişimimiz vardı. Bizi anlıyordu. Umarım yeni yönetim de GYO’ların önemini görür.”

Söz vergi muafiyetinin kaldırılmasına gelince Ömer Faruk Çelik, yine araya girdi:

“Ben Sinpaş GYO’yu halka açarken ve yabancılara hisse pazarlarken vergi muafiyetinden söz ettim. Şimdi 5 yıl sonra o muafiyet elimizden alınmak isteniyor. Zoruma giden şey bu. Biz şimdi tekrar yabancıların karşısına çıktığımızda ne demeliyiz? ‘Devlet bizi teşvik ediyor’ dedik, hisse senedi sattık. Şimdi ‘Ey yabancılar bizden hisse senedi alın ama bizde devlete güven olmaz. Muaf dediğimiz şey 3 ay sonra değişebilir. Ona göre hesabınızı yapın karar verin’ mi diyelim? Halka açık GYO’larda yabancıların 1.5 milyar doları var. Bunu nasıl izah edeceğiz adamlara?”

Net satış alanı hesabına netlik kazandıracağız

Konut satışlarında tüketiciye taahhüt edilen bir brüt alan, bir de net alan olduğunu ancak teslim edilen evin asla o net alana da uymadığını, yani netin de bir başka neti olduğunu yazmıştım. Bu noktada kandırıldığımızı, dünya standartlarında bir süpürülebilir alan ölçüsüne geçilmesi ve inşaat yapan tüm firmaların da buna uymaları gerektiğini belirtmiştim.

Konu üç derneğin ortak toplantısında gündeme geldi.

Üç derneğin başkanı, süpürülebilir alan ya da halı ölçüsü adı altında bu soruna bir standart getirilmesi için söz verdiler. Bakalım sözlerini tutacaklar mı?

‘İnşaatçılar çok kazanıyor’ algısı hiç doğru değil

KONUTDER Başkanı ve aynı zamanda Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, sektörün çok kazandığına dair özellikle Maliye’de bir algı olduğunu, bunun doğru olmadığını söyledi. Çelik, şöyle konuştu:

“Bir araştırma yaptık. 120 metrekare büyüklüğünde bir evi baz aldık. Metrekare satış fiyatını da 3 bin TL olarak öngördük. Bunun bin 200 TL’si inşaat yapımına, bin 200 TL’si de arsa maliyetine gidiyor. Yani geriye 600 lira kalıyor. Bu da yüzde 20 kar marjı demektir. Ancak mükerrer harçlar, 4 yıl bekleyen KDV iadeleri gibi görünmeyen dolaylı giderlerle bu yüzde 20’lik marjın da büyük bölümü eriyor ve geriye yüzde 7-8 gibi bir pay kalıyor. Sadece bizim şirketin ödenmiş sermayesinin yüzde 25’i kadar KDV iadesi Maliye’de bekliyor.”

Soyak Holding CEO’su Dr. Emre Çamlıbel, araya girdi:

“Bu sektörün sorunu sermaye yetersizliği. Bunu ya halka açılarak, ya yabancı ortaklıkla ya da maketten satışla aşabiliriz. Eğer olumsuzluklar devam edese bu sektör hiçbir zaman sermaye birikimi yapamaz.”