Emlakçıya Para Verdiyseniz Dikkat!
Eğer kayıtdışı bir emlakçıya para verdiyseniz mağdur olma olasılığınız yüksek.
Sokakta gördüğümüz ancak bir daha karşılaşmayacağımız bir insana para verme fikri çılgınca gelebilir. Ancak kayıt dışı emlakçılara para verirken, yaptığımız hatayı hiç sorgulamıyoruz. Sonrasında da mağduriyetlerin doğması kaçınılmaz oluyor.
Hayatımızda aldığımız en önemli kararlardan biri olan ev alma ya da yaşayacağımız evi kiralama aşamasında, bize kimin nasıl yardım edeceğini seçebiliriz. Kötü niyetli kişilere de prim vermeyerek hem kendimizi hem paramızı hem de piyasayı korumuş oluruz.
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa, seçileli 3 hafta olmasına rağmen, kayıt dışı emlakçılara savaş açmış durumda. İşte sektörün hali, hangi evlerin daha çok satılıp kiralandığı, ikinci el konut fiyatları ve emlakçılığın durumu hakkındaki söyleşimiz...
FİYATLAR YÜKSEK
Nizamettin Aşa: Piyasa çok canlı değil, sıkıntılı bir piyasa var. Özellikle 0 konutların satışı oldukça düşük. Ana merkezlerdeki konutların haricinde, merkezden uzak olan semtlerde satışlar oldukça az. İkinci el piyasası da buna uymuş vaziyette. Zaten şu an herkes kendini seçime endekslemiş vaziyette. Seçim sonrasına bırakılıyor. Gelen Belediye Başkanına göre yatırımlar değerlendirilecek.
Emlak piyasası işleyen bir mekanizma. Genel durgunluk ya da canlılık genele yansıyor. Şu anki durum da ikinci ele de yansımış durumda. İkinci elde çok cazip bir fiyat olmadıkça satış olmuyor. Özellikle merkez ilçelerde durum farklı. Çünkü merkezin alıcısı satıcısı bellidir. Fiyatlar da olması gerekenden yüksek. Ancak piyasa oldukça durgun.
Bengü Öner: Kiralamalarda durum nasıl? Fiyatlar sizce uygun mu?
Nizamettin Aşa: Kiralamalar devam ediyor. Ancak fiyatlar yaz sonundan beri yüksek.
Bengü Öner: Fiyatlar neden yükseliyor?
Nizamettin Aşa: Bunun birçok sebebi var. Ancak krediyle ev almak isteyen birçok kişi vazgeçti. Kira yerine ev alıp ödemeyi düşünenler vazgeçti. Fiyatların ve faizlerin yüksek olması nedeniyle ev almaktan vazgeçtiler. Kiralamaya döndüler. Ayrıca Suriye'den gelen akım da dengeyi bozdu.
Piyasa yaz döneminde ve Kasım sonuna kadar hareketli olur genellikle. Ancak bu durumlar dengeyi bozdu. Şu anda İstanbul'da 100 binden fazla sanırım Suriyeli var. Ve bu sayı dengeyi bozdu. Kiralık ev de azaldı dolayısıyla. Bu da fiyatları artırdı.
Bu bahsettiklerim merkezler için geçerli yoksa İstanbul'un merkezine uzak olan semtlerde fiyatlar bu derece etkilenmedi.
Bengü Öner: Sektörün tekrar hareketlenmesi için ne gerekiyor peki?
Nizamettin Aşa: Fiyatlar düşecek. Fiyatlar yüksek, balon. 1 milyona yakın stoktan bahsediliyor şu an. Bu stok bitmeden yenisi geliyor kentsel dönüşümle ve 2B ile birlikte. Bunların hepsi mevcut stoku artırmaktır. Alıcı kitlesi az, olan belli, fiyat limiti belli. Genelde metrekaresi 2000 liradan fazla vermek istemiyor ya da toplamda 300- 350 bin liradan fazla ödemek istemiyor bir eve. Gücü o kadar. Piyasadaki genel alıcı profili bu. Müteahhitler buna göre konut yapmalı. Ama hep lüks inşaat yapılıyor.
MÜTEKABİLİYET İŞE YARAMADI
Bengü Öner: Mütekabiliyet işe yaradı mı?
Nizamettin Aşa: Mütekabiliyete de yabancı beklenen ilgiyi göstermedi. Gösterse de zaten iç piyasada olduğu gibi kötü niyetli kişiler tarafından uygulanan yanlış politikalardan etkilendiler. Yabancı gelince yakasına herkes yapışıyor çünkü kanuni bir düzenleme yok. İnşaat sektörü ve emlakçılıkla ilgili bir düzenleme gelmesi lazım. Suistimaller var. Her önüne gelen emlakçılık yapmaya çalışıyor. Kanun düzenlemesi şart. Teknik ve hukuki düzenleme olmadığı için 6 aydan önce satış yapılamıyor zaten.
En az 200 bin satış bekleniyordu mütekabiliyetin ilk yılında ancak 11 bin satışta kaldı.
Stok büyüyor, inşaatlar artıyor, alıcıya uygun olmayan fiyatlar var. Bunun düzelmesi lazım.
Bengü Öner: Hangi evlerin sirkülâsyonu daha fazla?
Nizamettin Aşa: Merkezlerde 0 konutlar hemen satılıyor. İkinci ellerin fiyatı yüksek olduğu için nazlı gidiyor. Merkezlerde kiralık fiyatı yüzde 25-30 yükseldi ancak uzak semtlerde yükselmedi.
İkinci ellerde fiyat düşerse hemen satılır ancak yüksek fiyatlar isteniyor.
Bengü Öner: Alıcı kitlesi nasıl? En çok hangi kesim ev alıyor?
Nizamettin Aşa: Alıcı kitlesi genelde orta gelir grubu. Genelde aylık ödemesi ortalama 2000 lirayı aşmayan, toplam ödemesi de 300-350 bin lirayı aşmayan evlerin alıcı var. Bu tip satışlar hemen olabiliyor.
Ama merkezden uzakta, ulaşım, altyapı olmayan semtlerde zor satılıyor. Mutlaka bir cazibe olmalı. Ancak lüks cazibe değil. Yolu, ulaşımı olmayan yerde yapılan projenin albenisi olması lazım.
Müteahhit arsa bulamadığı için fiyatlar yüksek olduğunu söylüyor ancak, yapılan evler yüksek fiyatlara satıldığı için de arsa sahipleri de fiyatları yukarı çekiyor. Bu karşılıklı.
Müteahhit hangi kesime hitap ettiğini bilmiyor. Değerleme uzmanları fizibilite çıkarıyor, şerefiye hesaplanıyor, hangi tip gayrimenkul yapılacağı belirleniyor, fiyatlar, ev tipi hepsi buna göre belirleniyor. Ama bizde tüm bunları müteahhit yapmaya çalışıyor. Sonra konutlar satılamıyor.
HANGİ EMLAKÇIYA GÜVENMELİYİZ?
Bengü Öner: Emlakçılık çok sıkıntılı bir konu. Sektör neden bu şekilde? Yapanı çok, anlayanı az?
Nizamettin Aşa: Emlakçılık tüm Türkiye'de çok sıkıntılı bir konu. Aslında kolay gözükse de çok zor bir iş. Bir masa, sandalye koyan emlakçıyım diyor.
Aslında emlakçılık; tapu bilgisi, belediye bilgisi, hukuk bilgisi, vergi mevzuatı bilgisi, pazarlama, psikoloji bilmeyi isteyen bir iş. Portföy oluşturmayı bileceksin. Kayıt dışı emlakçılar genelde vatandaşı mağdur ediyor.
Bunun için hudutları çizecek bir kanun oluşturulması lazım. Önüne gelen heres bu işi yapmaya çalışıyor. Ben 28 yıldır emlakçıyım, iktisat mezunuyum, değerleme uzmanıyım halen bilmediğim birçok şey var. Yeni başlayan bir kişi, 3 gün bir yerde çalıştı diye emlakçı sayılmaz. Biz kayıt dışına savaş açtık.
3 haftadır görevdeyim, eski başkanın döneminde çözüm makamı, engel makamına dönüştü. Biz bu engelin başını açtık ve artık bu kayıt dışıyla mücadeleye başladık.
En büyük iş bizim emlakçımıza düşecek. Çünkü kanunlar, vatandaş bize yardımcı olmuyor.
Emlakçıya anlatacağız, bilinçlendireceğiz ki mağduriyetler son bulsun.
Vatandaştan daha fazla kayıtlı, eğitimli emlakçılar da mağdur oluyor ve durumda başvurabileceği hiçbir merci yok. En ufak hatasında kendini savcılıkta ya da odada bulabiliyor.
Bengü Öner: Vatandaş ne yapabilir? Hangi emlakçıya güvenebilir?
Nizamettin Aşa: Kapısında sadece emlakçı yazan, kolunun altında ajanda taşıyan kişiye parasını emanet ediyor. Bunu yapmasın. Vatandaş, vergi levhası olmasına, İTO ya da Emlakçılar Odası kaydı olup olmadığına bakacak. Ev almak, ev kiralamak çok önemlidir. Kimliğini, paranı teslim edeceğin kişiyi, muhatap olacağın kişiyi seçeceksin. Emlakçını araştıracaksın. Kaydı olan emlakçı yanlış yapamaz, onu kontrol eden bir mekanizma var. Sorumlu olduğu bir kuruluş var. Emlakçılar Odası'nı arayıp destek de alabilirler. Vatandaş seçtiği emlakçıyla sözleşme yapsın, bir nüshasını da mutlaka kendi alsın.
Aynı zamanda mevcut standartlar uygulanmalı, kanun çıkmalı, vatandaş bilinçlenmeli. Tüm bunların hallolması durumunda mağduriyetler de yaşanmaz, sektör de daha güvenli bir yer haline gelir.
