Emlak vergisinde yeni dönem! Ve başladı, sınır 5 bin 400 lira...
Her yıl; konut kira geliri için yararlanılabilecek istisna tutarı güncelleniyor. İşyeri kira geliri için de beyanname verme sınırı yine her yıl için güncelleniyor. Ve bu tutarlar beyanname veren yaklaşık iki milyon kişiyi ilgilendiriyor.Ayrıca yasa değişiklikleri de vergi hesaplamalarını değiştirebiliyor. Nitekim 7194 sayılı yasa geçtiğimiz yılın son ayında (9 Aralık’ta) Resmi Gazete’de yayımlanmasına rağmen, 2019 kira gelirlerinin beyanı için de geçerli hale geldi. Peki kim ne kadar ödeyecek. Sınır ne kadar? Masrafların hangisi vergiden düşülüyor?
Milyonlarca kişiyi çok yakından ilgilendiriyor. Vergi sistemindeki değişiklik sonrası ilk beyanlar bu ay verilecek. Emlak vergisinde yeni dönem başladı. 2019’da; yıl içinde toplam 5 bin 400 liraya kadar konut kirası elde edenler beyanname vermeyecek. Dolayısıyla vergi de ödemeyecekler. İstisna tutarının (5 bin 400 lira) üstünde konut kira geliri olanlar mart ayı içinde beyanname verecek.
HİSSELİ TAŞINMAZDA İSTİSNA NASIL UYGULANACAK? Hissedarlar da; kişi başı kira gelirleri 5 bin 400 lirayı geçmezse beyanname vermeyecek. Hissedarların eş olması da durumu değiştirmiyor, yine hissedar başına 5 bin 400 lirayı geçmeyen konut kira gelirleri beyan edilmeyecek.Kira geliri; hissedar başına 5 bin 400 lirayı geçtiği andan itibaren, her bir hissedar ayrı ayrı 5 bin 400 liralık istisnayı vergi hesabında gelirinden düşebilecek.
‘GÖTÜRÜ GİDER’ YÖNTEMİNDE VERGİ NASIL HESAPLANIYOR? Yıllık kira gelirinden, önce istisna (5 bin 400 lira) ve yüzde 15 götürü gider düşülüyor, sonra gelirin büyüklüğüne göre vergi hesaplanıyor. Götürü giderde; 5 bin 400 liralık istisna düşülmüş kira gelirinin yüzde 15’i direkt (belgeye ihtiyaç duymadan) kira gelirinden düşülüp kalan tutarın üzerinden vergi hesaplanıyor.Tabloda da, götürü gider yöntemiyle hesaplanmış örnek vergi hesaplamaları yer alıyor. Örneğin aylık 1.500 lira, yıllık 18 bin lira kira geliri elde eden mülk sahibinin, 1.607 liralık gelir vergisi ödemesi gerekecek. Önce istisnayı (5.400 lira) sonra yüzde 15 götürü gideri (1.890 lira) düşüp, 10 bin 710 lira matrah üzerinden, yüzde 15 oranında vergi hesaplanıyor.
Gerçek gideri tercih edip 1.890 lira götürü giderden daha fazla indirilebilir gerçek gideri olan ve aynı kira gelirine sahip olan mülk sahipleri için tabiatıyla daha düşük vergi hesaplanabilecektir.Götürü gider yöntemini seçenler; aşağıdaki tablodan, elde edilen aylık-yıllık kira tutarına göre, ne kadar vergi ödeyeceğini görebilirler. Beyanname verecek mükellefler iki farklı gider yönteminden birisini tercih edebiliyor; ‘götürü gider’ veya ‘gerçek gider’
GİDER TERCİHİ NASIL YAPILIYOR? Yüzde 15 götürü gidere göre, daha fazla indirilebilir gerçek gideri olan ev sahipleri gerçek gider yöntemini seçip daha az vergi ödeyebilirler. Gerçek giderler belgeli olarak vergi hesabında dikkate alınabildiğinden bu belgelerin beş yıl saklanarak olası denetimde ibraz edilmesi gerekiyor. (2019 kira gelirleri için 2024’ün sonuna kadar saklanmalı)Götürü giderden vazgeçilebilir mi? Götürü gider usulünü kabul edenler normalde iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemiyorlar. Elde edilen kira gelirine ilişkin gelir vergisi beyannamelerinde, yanlışlıkla götürü gider usulünü seçenlerse beyannamenin verildiği takvim yılı içerisinde olmak kaydıyla, düzeltme beyannamesi verdiklerinde gerçek gider usulünden yararlanabiliyorlar.
VERGİ PAKETİNDEN KİMLER ETKİLENECEK? 9 Aralık 2019’da Resmi Gazete’de yayımlanan 7194 sayılı yasa öncesi kira geliri elde edenlerin en fazla (98 bin lirayı aşan kira geliri matrahları için) yüzde 35 oranında vergi ödemeleri gerekiyordu. Yasa değişikliği sonrası en yüksek vergi oranı 40’a çıkarıldı. Ve bu oran 2019 kira gelirleri için de uygulanacak... Değişiklikten etkileneceklerin yani yüzde 40’a varan oranında vergi ödeyeceklerin en az kira geliri matrahının 500 bin lirayı aşması gerekiyor. 500 bin liralık matrah için (götürü gider yönteminde) aylık 49 bin 20 lira ve üstünde konut kira geliri elde edilmesi gerekiyor.
2019 kiralarının; her ay değişmeden aynı bedel üzerinden yıl boyunca tahsil edildiği varsayılmıştır. Ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, MSİ, GMSİ ile diğer kazanç ve iratlarının tutarı yıllık 148 bin lirayı aşanlar 5.400 liralık istisnadan yararlanamıyor.Kira gelirinden dolayı beyanname verecek olan mükellefler, GV Yasası’nın 89. maddesinde yazılı olan ve ödenecek vergiyi azaltabilecek olan indirimleri de (özel sigorta prim ve katkı payları, bağış ve yardımlar, eğitim ve sağlık harcamaları..) gösterilen sınırlar çerçevesinde vergi hesabına dâhil edebilir.
Belgesiz olarak direkt kira gelirinden yüzde 15 oranında düşülebilen ‘götürü gideri’ dün açıklamıştık… Gerçek gider yöntemi içinse masrafların belgeli olması gerekiyor. Ve bir sınırı da yok.Dolayısıyla gelirden daha fazla da gider olabilir ve bu durumda hiç vergi de ödenmeyebilir. Hatta giderlerle, kira geliri arasında oluşan negatif fark (zarar) oluştuğunda, yasada yer alan koşullarla ertesi yılın kira gelirinden de düşülebilir bu zararlar… Bugün; gerçek gider yönteminde, masrafların ödenecek vergiyi nasıl azalttığını ayrıntılarıyla ele alıyoruz...
BELGELİ GİDER HANGİ DURUMDA AVANTAJLI? Yüzde 15 götürü gidere göre, daha fazla indirilebilir gerçek gideri olan mülk sahipleri gerçek gider yöntemini seçip daha az vergi ödeyebilirler. Bu belgelerin beyannameye eklenip eklenmeyeceği konusunda tereddütler de yaşanabiliyor.Belgelerin beyannameye eklenmesi gerekmiyor ancak özenle saklanması gerekiyor. Masraf belgelerinin beş yıl süreyle saklanarak olası incelemede yetkililere ibraz edilmesi gerekiyor. (2019’un kira beyanları için; 2024’ün sonuna kadar belgelerin saklanması gerekiyor.)
GERÇEK GİDER KABUL EDİLEN HARCAMALAR NELER? Son beş yılda (2015 ve sonrasında) konut alanlar, konut edinim bedelinin (tek bir konut için) yüzde 5’ni kira gelirinden düşebiliyor. İşyeri kira gelirinin vergi hesabında, yüzde 5 giderden faydalanılamıyor. Kiraya verilen gayrimenkul için borçlanılan kredinin (2019’da ödenen) faizleri gelirden düşülebilir.
Kiraya verilen taşınmazla ilgili sigorta giderleri. Emlak vergisi de dâhil olmak üzere taşınmazla ilgili olarak ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle belediyelere ödenen harcamalara katılma payları gider yazılabilir. Konut kira geliri elde ederken, diğer taraftan kendisi de kira da oturanların ödedikleri kira bedelleri de (lojman kiraları dâhil) hesaplamada gider olarak dikkate alınabiliyor.Vergi hesaplamasında dikkate alınabilecek diğer ‘gerçek giderleri’ de şöyle özetleyebiliriz: Amortisman giderleri, kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, onarım, idare giderleri, sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
MASRAF TOPLAMININ BİR KISMI GELİRDEN DÜŞÜLEMİYOR. Konut kira geliri istisnasından faydalanan mülk sahipleri için gider belgelerinin tümü indirim konusu yapılamıyor. Konut kira gelirlerinde 5.400 liralık istisna düşüldükten sonra gider belgeleri vergi hesabında dikkate alınabiliyor.
Örnek: Yıl boyunca 40.000 lira kira geliri elde eden vatandaşın belgeli gerçek gideri toplamı 30.000 lira (kredi faiz gideri, bina bakım gideri, emlak vergisi...) olmasına rağmen beyannamede düşebileceği gerçek gideri 25.950 lira olarak hesaplanır. Toplam kira geliri: 40.000,00 İstisna (-): -5.400,00 İstisna sonrası gelir: 34.600,00 İstisna dışı gelirin toplam gelire oranı (34.600/40.000): Yüzde 86,5 İndirilebilecek gider (30.000 x %86,5): 25.950,00 Bu durumda vergi matrahı ise 8.900 lira olacaktır. (Kira Geliri 40.000 - İstisna 5.400 - Gerçek Gider 25.950 = 8.650 lira)
AMORTİSMAN GİDERİ VE ONARIM GİDERİ AYRIMI Gayrimenkulün maliyet bedeli (bilinmiyorsa emlak vergi değeri) üzerinden her yıl yüzde 2 oranında amortisman (yıpranma) gideri hesaplanabilir. Kiraya verilen taşınmaz için; kombi, ankastre fırın alımı, mutfak dolabı yenilenmesi gibi masraflar da binanın maliyetine eklenerek üzerinden yüzde 2 gider hesaplanabilir. Gayrimenkulün alımı sırasında ödenen banka kredisine ait dosya masrafı, eksper masrafı ve komisyon ödemeleri de, gayrimenkulün maliyetine ilave edilerek amortisman gideri hesaplanabilir.
Kiraya verilen gayrimenkule yönelik ‘onarım masraflarının’ ise tamamı beyannamede dikkate alınabiliyor. (Konut kira gelirlerinde 5.400 liralık istisnaya isabet eden kısım ayrıca dikkate alınmalı.) Onarımdan kastedilen; eskiyen, kırılan, dökülen, yıkılan kısımların tamir veya yeniden yaptırılması... Onarım giderinin kira gelirinden indirilebilmesi için kiraya veren tarafından yapılmış olması ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı önem ve genişlikte olmaması da gerekmekte...
İMAR BARIŞI ÖDEMESİ GİDER KABUL EDİLEBİLİYOR MU? Mülk sahipleri de imar barışı ödeme tutarının tamamını direkt olarak kira gelirinden düşemiyor. Maliye, imar barışı ödemesinin amortisman (yıpranma payı) gideri (GVK Md.74/6) olarak yıllara yayılarak gider yazılabileceğini belirtiyor. Bu ödemelerin ‘gayrimenkulün iktisadi değerini arttıracak türden yapılan harcama olduğunu ve gayrimenkulün maliyetine ilave edilmesi ve amortisman gideri olarak ancak kira gelirinden indirim konusu yapılabileceğini’ belirtiyor.
ISI YALITIMI VE ENERJİ TASARRUFUNA İLİŞKİN HARCAMALARIN AVANTAJI Normalde ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik yapılacak dış cephe mantolama gibi harcamalar gayrimenkulün iktisadi kıymetini artırıcı nitelikte olduğundan (onarım niteliğinde olmadığından) amortisman gideri (Yüzde 2) yazılması gerekir.Ancak 2016’da yapılan değişiklik (6745 Sayılı Yasa) sonrası, isteyen mükellefler bu türden ısı yalıtımı ve enerji tasarrufuna yönelik belgelerdeki masrafları amortisman gideri yerine direkt gider olarak hesaplamaya dahil edebiliyor.
GİDER FAZLALIĞI ERTESİ YIL GELİRİNDEN DÜŞÜLEBİLİR Mİ?
2019’da elde edilen kira gelirlerinden daha fazla gider varsa bu zarar ertesi yılın kira gelirinden (2021 Mart’da beyan edilecek) düşülebiliyor. Giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir. Yalnız, bu durumun iki istisnası var: Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilecek kira gelirinden indirim yapılması imkânı olmuyor.Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait gelirden indirim konusu yapılan iktisap (edinim) bedelinin yüzde 5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı da gider fazlalığı olarak dikkate alınamıyor. (Ahmet Karabayır-Hürriyet)